Die Bank sagt Ja - aber ich sage Nein

00:00:00: Die Bank sagt ja, aber ich sage nein.

00:00:02: Die Bank genehmigt dir diesen Kredit, aber Ich würde diese Wohnung trotzdem auf keinen Fall kaufen!

00:00:08: Denn ich kann aus vierhundertfünfzig Euro Minus im Monat plötzlich hundertvonzwanzig Euro Plus machen.

00:00:15: Ohne höhere Miete ohne Preisnachlass dafür... brauchst du nur weitere neunzigtausend Euro von deinem eigenen Geld und musst deine Schulden langsamer zurückzahlen.

00:00:25: Klingt nach einer cleverer Lösung, vielleicht ist es aber genau der Moment in dem Du einen schlechten Kauf nicht mehr erkennst!

00:00:46: Ich war zwölf Jahre Banker und bin heute Immobilieninvestor mit achtstelligem Bestand.

00:00:50: Und ich sag dir etwas, das erst einmal völlig widersprüchlich klingt!

00:00:54: Die Bank kann zu einer schwachen Kapitalanlage ja sagen und zu einer besseren nein – und sie kann trotzdem in beiden Fällen richtig liegen.

00:01:03: Was wiederum richtig riskant für dich sein kann?

00:01:08: die du dir leisten kannst.

00:01:09: Stell dir vor, du findest eine Wohnung für dreihunderttausend Euro.

00:01:12: Gute Lage ordentlich in Schuss bereits vermietet, tausend euro Kaltmiete!

00:01:17: Der Verkäufer ist nett – die Bank signalisiert grünes Licht.

00:01:20: Aber bevor wir den Sekt aufmachen... Lass uns kurz rechnen.

00:01:24: Mit den üblichen Kaufnebenkosten kostet die Wohnung insgesamt dreihundertdreißig tausend Euro!

00:01:29: Von den Tausend-Euro-Miete planen wir monatlich zweihundertfünfzig Euro für die nicht umlegbaren Kosten in Standhaltung und mögliche Mietausfälle.

00:01:37: ein Bleiben siebenhundfünfzig Euro.

00:01:40: Du bringst neunzigtausend Euro Eigenkapital mit, die Bank finanziert dir zweihundertvierzig Tausend.

00:01:45: Bei vier Prozent Zinsen und zwei Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate tausend zweihundert Euro.

00:01:52: Die Wohnung liefert dir aber nur siebhundertfünfzehn.

00:01:54: Die Bank bekommt tausende Zweihundert.

00:01:57: Es fehlen also jeden Monat Vierhundertfünfzig Euro.

00:02:01: Eric, davon ist ein Teil doch Tilgung!

00:02:03: Klar anfangs zahlst du vierhundert Euro im Monat Schulden zurück aber achthundert sind Zinsen und selbst dafür reicht der Ertrag der Wohnung nicht.

00:02:13: trotzdem kann die Bank ja sagen weil Du vielleicht genügend verdienst um die Lücke zu tragen und die übrigen Finanzierungsvoraussetzungen passen.

00:02:22: das heißt Du kannst Dir die Wohnung leisten.

00:02:24: es heisst Nicht Die Wohnung lohnt sich für Dich.

00:02:28: plötzlich hundert und zwanzig Euro plus.

00:02:30: Wie geht das jetzt?

00:02:32: Der Banker könnte sagen, nehmen Sie doch mehr Eigenkapital!

00:02:35: Du steckst weitere neunzigtausend Euro hinein.

00:02:38: Jetzt sind hundert ochtzig tausend euro von dir im Kauf gebunden.

00:02:42: du brauchst nur noch Hundertfünfzig Tausend Eurokredit.

00:02:45: mit zwei Prozent Tilgung beträgt die Rate dann siehundert Fünfzig Euro null auf Null.

00:02:51: reduzierst du die anfängliche Tilgungen Von zwei auf ein Prozent sinkt die Rate sogar auf nur sechshundertzwanzig Euro.

00:03:00: Siebenhundertfünfzig Euro Miete nach Kosten, sechshundertvonzwanzige Euro Rate, hundertfünfundzwanziger Euro positiver Cashflow.

00:03:07: Wunderbar!

00:03:08: Excel applaudiert – nur die Wohnung bringt dir keinen Cent mehr.

00:03:13: Der Verkäufer bekommt keinen Cent weniger.

00:03:17: Du hast bloß zusätzliches Geld eingesetzt und tilgst langsamer.

00:03:21: Mehr Eigenkapital kann vernünftig sein.

00:03:24: Niedrigere Tilgum auch, aber beides ändert nicht die wirtschaftliche Qualität der Wohnung – du kannst dir positiven Cashflow also regelrecht erkaufen!

00:03:34: Und genau deshalb sagt die grüne Zahl allein noch erschreckend wenig.

00:03:39: Lass uns mal eine ganz andere Rechnung machen, die Rechnungen nämlich um die sich alles dreht!

00:03:45: Ich schick die Bank gedanklich nach Hause.

00:03:47: Stell dir vor du bezahlst die gesamten dreihundertdreißig tausend Euro in Bar.

00:03:51: was erwirtschaftet die Wohnung?

00:03:52: Siebenundfünfzig Euro monatlich also neuntausend euro im Jahr.

00:03:56: das sind rund zwei Komma sieben Prozent laufende Rendite auf den gesamten Kaufaufwand Vorfinanzierung und Steuern.

00:04:03: Und was kostet dein Kredit?

00:04:05: Vier Prozent Zinsen!

00:04:06: Moment mal, du leist dir Geld für vier Prozent um es in ein Objekt zu stecken das Laufen nur zwei Komma sieben Prozent liefert.

00:04:14: Merkst Du jetzt warum ich bei dieser Wohnung nicht begeistert bin?

00:04:18: Ein Kredit kann deine laufende Eigenkapital Rendite verbessern wenn der Ertrag des Objekts höher ist als die Kreditkosten.

00:04:27: Hier wirkt dieser Hebel aber in die falsche Richtung, natürlich kann die Wohnung im Wert steigen oder später höhere Mieten bringen – nur haben wir bislang dafür keinen belastbaren Grund gefunden!

00:04:38: Die ursprünglichen finnautfünfzig Euro Minus waren also nicht einfach eine hässliche Zahl sie sind ein Warnsignal.

00:04:45: Mit neunzigtausend Euro zusätzlich haben wir die Warnlampe ausgeschaltet, aber den Motor nicht repariert.

00:04:52: Und noch etwas!

00:04:53: Für die hundertzwanzig-euro monatlichen Cashflow sind jetzt Hundertachzig tausend Eure Eigenkapital gebunden.

00:05:00: Hundertachtzig Tausend EURO für lächerliche hundertfünfundzwanzige EURO MONATLICHEN CASH FLOW Das sind gerade mal Null.

00:05:08: Komma Acht Prozent Cash Flow pro Jahr und das auf dein schwerverdientes Geld – Die Tilgung Baut zusätzlich Vermögen auf, keine Frage.

00:05:17: Für mein Ziel laufende Einnahmen aufzubauen ist mir das aber entschieden zu wenig!

00:05:23: Wenn du das einmal erkannt hast wird die nächste Szene fast schon komisch.

00:05:28: Du verhandelst mit dem falschen.

00:05:30: Unser Verkäufer bleibt bei seinen dreihunderttausend Euro.

00:05:33: Darunter gebe ich die Wohnung nicht ab.

00:05:36: Also suchst du eine Lösung mehr Eigenkapital weniger Tilgung kleinere Rate.

00:05:40: Schließlich sagst du erleichtert jetzt funktioniert es Moment!

00:05:45: Der Verkäufer hat keinen Millimeter nachgegeben.

00:05:48: Die Miete ist unverändert, nur du hast neunzigtausend Euro zusätzlich locker gemacht.

00:05:53: Du verhandelst längst nicht mehr mit dem Verkäufen.

00:05:56: Du handelst mit deinem eigenen Sparkonto und das ist ein ausgesprochen nachgebiger Verhandlungspartner – er widerspricht nie.

00:06:04: Und irgendwann ist es einfach leer... Warum machen wir so etwas?

00:06:10: Weil wir die Wohnung besichtigt, Unterlagen besorgt mit der Bank gesprochen haben.

00:06:14: Im Kopf gehört sie fast schon uns!

00:06:17: Jetzt nein sagen fühlt sich wie eine Niederlage an.

00:06:21: dabei war genau das der Zweck meiner Prüfung herauszufinden ob du überhaupt genau diese wohnungen kaufen solltest nicht wie Du es um jeden preis möglich machst.

00:06:31: ein abgesagter kauf kann eine ziemlich gute investitionsentscheidung sein.

00:06:36: Wenn dir solche Denkfallen helfen, lasst gerne einen Daumen hoch da oder drückt den Hype-Knopf wenn der bei dir angezeigt wird.

00:06:43: Lass mich auch gerne in den Kommentaren wissen ob dir so ein Deal auch schon mal von einem Magler schön geredet wurde.

00:06:50: Aber die Bank kann auch eine andere Richtung für Überraschungen sorgen Die bessere Wohnung.

00:06:56: und die Bank sagt Nein.

00:06:58: Ein paar Monate später findest du eine andere Wohnung.

00:07:01: Der Preis passt deutlich besser zur Miete.

00:07:04: Die laufende Rendite ist höher, die Risiken hast du geprüft!

00:07:07: Du gehst zur Bank und hörst eine weitere Finanzierung ist für sie derzeit leider nicht möglich.

00:07:13: Wie bitte?

00:07:14: Die schwächere Wohnung wurde finanziert – die besseren

00:07:17: nicht?!

00:07:17: kann passieren.

00:07:18: Bei der ersten Finanzierung hattest du freies Eigenkapital und noch keinen zusätzlichen Kredit?

00:07:24: Jetzt stecken hundred-achtzigtausend Euro in der ersten Wohnung, deine finanzielle Situation sieht ganz anders aus!

00:07:30: Die Bank kann also die erste Finanzierung zurecht genehmigen und die zweite zu Recht ablehnen – überhaupt nicht wegen der Immobilienqualität sondern wegen deiner Kreditfähigkeit.

00:07:43: Das ist der Punkt an dem ich als früherer Banker immer wieder denke, die Bank entscheidet welchen Kritiz sie dir geben will.

00:07:51: Nicht wo dein Geld die beste Arbeit leistet!

00:07:55: Vielleicht hast du dir mit der ersten Zusage genau die Möglichkeit verbaut, die zweite deutlich bessere Wohnung zu kaufen?

00:08:03: Deshalb etwas sehr Wichtiges mein Filter bevor ich überhaupt meine Bank frage Ich prüfe immer zuerst die Immobilie dann die Finanzierung.

00:08:12: drei Fragen reichen als erster Filter.

00:08:15: Erstens, was kostet die Einheit insgesamt?

00:08:18: Zweitens – Was bleibt nach den laufenden Kosten übrig?

00:08:21: und drittens – Was kostet mich das Geld für den Kauf?

00:08:25: Liegt die laufende Objektrendite unter dem Kredizins?

00:08:29: Brauche ich einen besonders guten Grund um hier überhaupt noch weiter zu prüfen!

00:08:34: Zum Beispiel eine nachprüfbaren Plan für mehr Ertrag oder eine bewusst eingegangene Wertsteigerungsstrategie?

00:08:42: Eine kleinere Rate allein ist kein guter Grund.

00:08:45: Und wenn der Verkäufer sagt, morgen kommt ein anderer interessant dann wünsche ich den beiden ein schönes Gespräch.

00:08:50: Ich muss nicht jede Wohnung kaufen die mir eine Bank finanziert.

00:08:55: Ja das war es für heute.

00:08:57: Es war schön dass du mit dabei warst Dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:09:01: Unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen Zu dieser Folge, du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:09:12: Wie gesagt das ganze unter cashflowpodcast.de.

00:09:16: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:09:21: Dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht Und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an Deinem Cash Flow An deinen Strategien arbeiten können.

00:09:35: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:09:40: Bis dann, dein Eric!