Diese 3 Immobilien würde ich kaufen - andere meiden sie!

00:00:00: Diese drei Immobilien würde ich kaufen, obwohl andere sie meiden.

00:00:04: Eine Wohnung mit twenty-fünfzigtausend Euro Sonderumlage kann der bessere Kauf sein als eine ohne und eine mit niedriger Miete besser als eine mit hoher.

00:00:14: Bei drei Immobilien würde ich unter klaren Bedingungen kaufen, obwohl andere sie aussortieren.

00:00:20: Bei der dritten würde ich sogar fragen warum gibt es bei der scheinbar besseren Alternative noch gar keine Rechnung?

00:00:30: Der Cashflow Podcast.

00:00:32: Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit!

00:00:38: Ich bin Erik Prom im mobilen Investor mit achtstelligen Bestand, die erste Entscheidung kannst du sofort mitrechnen.

00:00:45: Was kosten dich?

00:00:46: Hundertfünfzig Euro mehr Miete zwei vergleichbare Wohnungen Lage Zustand und laufende Eigentümerkosten.

00:00:52: setzen wir gleich an Ein vereinfachtes Rechenbeispiel, die eine bringt achthundert Euro Miete.

00:00:59: Einschließlich Kaufnebenkosten kostet sie zweihunderttausend Euro.

00:01:03: Die andere bringt nur sechshundertfünfzig Euro.

00:01:06: Der Kaufpreis hundertvierzigtausende Euro.

00:01:08: Welche würdest du lieber nehmen?

00:01:11: Bei den achthunderte Euro bleibt der Blick natürlich erstmal hängen.

00:01:14: Monatlich mehr auf dem Konto ist angenehm, nur bezahlst du dafür sechzigtausend Euro zusätzlich für Hundertfünfzig Euro mehr Miete im Monat.

00:01:24: Das sind tausend achthundert Euro pro Jahr.

00:01:27: auf die zusätzlichen sechzigtausende Euro und das sind gerade mal drei Prozent Mehreinnahmen noch vor Finanzierung und Steuern nicht die Rendite der ganzen Wohnung nur der Ertrag auf deinen zusätzlischen Kaufpreis.

00:01:40: Die höhere Miete haben wir also nicht geschenkt bekommen.

00:01:44: Jetzt würde ich die günstige Rewohnung durchrechnen.

00:01:47: Reicht die tatsächliche Miete nach meinen Kostenreparaturvorsorge mögliche Mietausfallen und Kreditrate für einen vernünftigen Überschuss, auch mit einem Puffer für steigende Kosten?

00:01:59: Wenn das passt... Die Unterlagen sauber sind!

00:02:02: Um dass Haus keine versteckte Großbaustelle ist, würde sich die niedrig vermietete Wohnung kaufen ohne darauf zu wetten, dass der Mieter bald auszieht.

00:02:10: Mein Verhandlungspartner ist der Verkäufer!

00:02:13: Denn vielleicht sitzt da jemand, der seit Jahren zuverlässig bezahlt und gerne bleiben möchte?

00:02:19: Für mich wäre das kein Grund schon bei der Besichtigung einen Plan für seinen Auszug zu entwickeln – bei vermieteten Wohnungen In Deutschland übernimmst du grundsätzlich das bestehende Mietverhältnis.

00:02:31: Der Kauf ändert also absolut nichts am Miet- verhältnis und Mieterhöhungen müssen zu den gesetzlichen und vertraglich Voraussetzungen passen.

00:02:40: Ein neuer Eigentümer darf natürlich auch nicht einfach seine Wunschmiete verlangen, deshalb rechne ich zuerst mit dem was heute tatsächlich bezahlt wird.

00:02:50: mögliche Verbesserungen prüfe ich separat.

00:02:53: kommt dann der Verkäufer und sagt da steckt noch gewaltiges Mietpotenzial drin würde ich sagen gut Aber wir verhandeln gerade die heutige Wohnung.

00:03:03: Mein Geld überweiß ich schließlich auch nicht nur potenziell, Ich möchte in einem besseren Kaufpreis NICHT einen nervöseren Mieter!

00:03:11: Verlangt der Verkäufer schon den Preis für eine Miete, die noch gar nicht fließt ist dieser Kauf für mich raus.

00:03:17: Er bekommt kein Geld von mir für Potenzial das ich selbst erst noch heben muss.

00:03:23: Die wirkliche Chance liegt hier darin einen vorhandenen ertrag günstig einzukaufen.

00:03:29: Findest du solche Rechnungen hilfreich?

00:03:31: Dann lass auf YouTube gerne einen Daumen hoch da oder drück sogar die Hype-Taste, wenn sie dir angezeigt wird.

00:03:37: Jetzt würde es spannend!

00:03:39: Die Wohnung, die dir nicht gefallen muss.

00:03:41: bei der nächsten Immobilie lässt sich der vermeintliche Nachteil überhaupt nicht wegverhandeln.

00:03:47: Sie liegt im Erdgeschoss – nicht das beliebteste Geschoss auch nach dem Kauf.

00:03:53: Das kann man nicht ändern.

00:03:55: Aber stell dir eine helle Wohnung zum ruhigen Innenhof vor!

00:03:59: Niemand läuft direkt am Schlafzimmerfenster vorbei, vernünftiger Grundress, bequemer Zugang... Du persönlich würdest vielleicht lieber weiter oben wohnen.

00:04:08: Jemand der möglichst wenige Treppen steigen möchte sieht dieselbe Wohnung aber möglicherweise ganz anders.

00:04:14: Deshalb würde ich beim Erdgeschoss zwei Dinge auseinanderhalten.

00:04:18: Was stört mich persönlich und was stört die Menschen an die ich vermieten möchte?

00:04:23: Angenommen, du kannst diese Wohnung zwanzig Prozent günstiger kaufen als ansonsten vergleichbare Wohnungen weiter oben.

00:04:32: Das ist eben der Abschlag für die unbeliebte Etage!

00:04:35: Die tatsächlich und rechtlich erzielbare Miete liegt aber nur fünf Prozent darunter – das ist jetzt einfach nochmal angenommen.

00:04:42: Dann wird dein Einkauf deutlich günstigen während die Einnahmen deutlich weniger sinken.

00:04:48: hier kaufst du nicht die spätere Hoffnung auf eine späte Verbesserung?

00:04:53: Du nutzt einen Unterschied.

00:04:54: Käufer und passende Mieter bewerten den selten Nachteil im Beispiel unterschiedlich stark, das würde mich allerdings Vorher dazu bringen, dass ich das prüfe.

00:05:04: Mit Recherche von bisherigen Vermietungen tatsächlichen Lehrstandszeiten und vergleichbaren Wohnungen.

00:05:11: Ein einzelnes Inserat mit einer Wunschmiete reicht mir hier nicht Und die Wohnung muss für ihre Zielgruppe wirklich funktionieren.

00:05:18: Wenn die Passanten direkt in meinen Frühstückseller schauen können, ist bequemer Zugang als Verkaufsargument ein bisschen dünn.

00:05:26: Feuchtigkeit, Dunkelheit und fehlende Privatsphäre würde ich nicht unter Geschmackssache abheften.

00:05:31: Aber Erik beim Wiederverkauf habe ich beim Erdgeschoss doch immer noch den Nachteil richtig!

00:05:37: Deshalb kalkuliere ich weiterhin einen möglichen Preisabschlag und eine vielleicht etwas längere Vermarktungsdauer mit ein Wenn belegbare Mietnachfrage da ist, Zustand und Kosten passen und der Einkaufsabschlag auch danach attraktiv bleibt.

00:05:54: Diese Erdgeschosswohnung würde ich kaufen!

00:05:58: Ich brauche dafür keine Wohnung die jeden gefällt – ich brauche genügend passende Miete zu einer Miete mit der meine Rechnung aufgeht.

00:06:08: Ach ja!

00:06:08: Abonniert hast du eh schon oder?

00:06:10: Damit gibst du YouTube nämlich das Signal, dass du mehr solcher Analysen sehen möchtest.

00:06:15: Lassen Sie aber jetzt zu einer Frage kommen die eine Menge Geld kosten kann.

00:06:20: Welche dieser beiden Rechnungen ist gefährlicher?

00:06:23: Jetzt zu den € die ich am Anfang schon erwähnt habe.

00:06:27: Stell dir zwei vergleichbare Häuser vor!

00:06:29: Bei Haus A steht Dachsanierung beschlossen, auf Deine Wohnung entfallen von ca.

00:06:34: und zwanzigtausend Euro Sonderumlage.

00:06:36: Bei Haus B steht keine Sonder- umlagen beschlossen.

00:06:40: Welches fühlt sich besser an?

00:06:43: Klingt angenehmer?

00:06:44: Mir geht es auch so, bis wir erfahren dass dort das Dach ebenfalls sanierungsbedürftig ist.

00:06:50: Nur wird die Entscheidung seit Jahren vertagt!

00:06:53: Bei A wurde der Zustand untersucht Es gibt konkrete Angebote einen Beschluss und eine nachvollziehbare Finanzierung der Maßnahme.

00:07:01: bei B steht erst mal nur fest, dass sich noch niemand auf eine Lösung geeinigt hat.

00:07:05: Die fehlende Sonderumlage ist hier keine Entwarnung!

00:07:08: Es fehlt die Entscheidung nicht der Sanierungsbedarf und vom Vertagen wird das Dach nicht

00:07:14: dichter.".

00:07:15: Das ist mein Kaufargument bei der dritten Immobilie – ein bereits konkretisiertes Problem kann besser beherrschbar sein als eines dessen Umfang Kosten- und Lösungen noch offen sind.

00:07:26: Ich würde also nicht einfach eine Baustelle kaufen, nur weil sie billig aussieht.

00:07:31: Ich würde eine bereits vernünftige geplante Sanierung übernehmen wenn ich dafür ausreichend günstig einsteigen kann.

00:07:38: und genau dabei reicht die offensichtliche Rechnung noch nicht.

00:07:42: twenty-fünftausend Euro Rabatt können zu wenig sein.

00:07:46: senkt der Verkäufer einen ansonsten angemessenen Preis um vorm Vierzeitig tausend euro und du übernimmst anschließend dieselbe Summe.

00:07:54: als Sonderumlage hast du im Kern nur den Zahlungsempfänger gewechselt, von einer Tasche in die andere gewirtschaftet wie man so schön sagt.

00:08:02: Du übernimmst aber auch die Baustelle und das Risiko von Verzögerungen oder mehr Kosten.

00:08:07: dafür möchte ich aber ebenfalls einen Vorteil im Einkauf haben.

00:08:12: mein Vergleich ist deshalb nicht der durchgestrechene Wunschpreis im Exposé sondern ein vorsichtig ermittelter Wert nach den Arbeiten.

00:08:21: Mit genau diesem Mietvertrag und genau diesem Zustand, dem tatsächlichen Zustand des übrigen Hauses nehmen wir an Kaufpreis neben Kosten-Sonderumlage eingeplante Finanzierung während der Arbeiten und ein Begründer der Projektpuffer ergeben insgesamt zweihundertdreißig tausend Euro.

00:08:47: Ein vorsichtig ermittelter Wert nach dieser Sanierung liegt in dem Beispiel bei zweihundertsiebzigtausend euro.

00:08:54: Dann besteht ein rechnerischer Abstand von vierzigtausend Euro.

00:08:58: Das ist natürlich kein garantierter Gewinn!

00:09:00: Die Bewertung kann zu hoch sein, die Kosten können steigen und einen späterer Verkauf verursacht hier auch weitere Kosten.

00:09:06: aber wir haben einen Abstand der Aufwand- und Verbleibendes Risiko sehr wahrscheinlich bezahlt.

00:09:12: das macht es für mich interessant.

00:09:14: bleibt nach der vorsichtigen Rechnung praktisch nichts übrig würde ich die vergleichbare Wohnung ohne die Baustelle bevorzugen.

00:09:23: Ich muss ja nicht jedes Problem persönlich kennenlernen!

00:09:26: Vor einem Kauf lass ich technisch prüfen, ob die Dachmaßnahme vollständig geplant ist und welche weiteren Arbeiten anstehen.

00:09:33: Dazu müssen Beschlüsse, Kosten, Angebote und finanzielle Lage der Gemeinschaft passen.

00:09:38: Ein beschlossenes Dach macht aus einem restlichen Haus schließlich keinen Neubau – und ich kläre wann die Sonderumlage fällig wird und wer sie bezahlen muss.

00:09:47: Wird Sie nach deinem Eigentumserwerbfällig?

00:09:50: kann sie dich dann eben auch treffen, wenn Sie schon vorher beschlossen wurde.

00:09:54: Deshalb prüfe ich sowohl die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft als auch die Kostenverteilung zwischen mir und dem Verkäufer im Kaufvertrag.

00:10:03: Das kann man dort nämlich entsprechend regeln!

00:10:05: Das hatten doch noch die anderen Beschlossen wäre mir als Absicherung deutlich zu dünn.

00:10:11: Jetzt aber etwas was viele nicht auf dem Schirm haben Guter Verkauf trotzdem nicht dein Kauf.

00:10:17: Jetzt kann die Rechnung passen und trotzdem würde ich dir vom Kauf abraten, nämlich wenn dich die Sonderumlage finanziell bis auf den letzten Euro ausquetscht!

00:10:27: dann musst du die Zahlungen bei Fälligkeit nämlich leisten können und danach noch Reserven haben.

00:10:33: Ein möglicher Wertzuwachs auf dem Papier bezahlt keine Rechnung.

00:10:37: nächste Woche mit ausreichender Liquidität und fachlicher Unterstützung, und genügend Abstand zum vorsichtigen Vergleichswert würde ich so eine Wohnung kaufen, sofern auch die laufende Vermietung trägt!

00:10:50: Als erster Kauf ohne Reserfen wäre sie für mich die falsche Wahl.

00:10:55: Die drei Möglichkeiten sind keine Rangliste.

00:10:58: Die aufwendigste ist nicht automatisch die beste für dich!

00:11:02: Bevor du die nächste Anzeige wegklickst, fragt ich deshalb was kostet mich der Nachteil wirklich?

00:11:08: Wie stark berücksichtigt der Preis ihn und funktioniert mein Kauf ohne die erhoffte Verbesserung

00:11:15: auch?!

00:11:16: Ja das war's für heute.

00:11:18: es war schön dass Du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:11:23: unter cashflowpodcast.de Findest du die Show Notes und dort hast du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:11:31: Du hast links und zum Teil auch Downloads, wie gesagt das ganze unter cashflowpodcast.de.

00:11:38: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest.

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00:11:43: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:11:57: Bis dahin wünsche ich dir ne tolle Zeit, freu mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:02: Bis dann, dein Eric.