Spekulationsfrist: 10 Jahre vor dem AUS?

00:00:00: Spekulationsfrist für Immobilien ist die Zehn-Jahresfrist vor dem Aus.

00:00:04: Wenn du eine vermietete Immobilie seit neun Jahren und elf Monaten besitzt, könnte dir ausgerechnet dieser eine fehlende Monat richtig viel Geld kosten!

00:00:14: Denn die berühmte Spekulationsfrist bei Immobilier also die zehn Jahresfrist steht plötzlich wieder zur Diskussion.

00:00:24: Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit Das Verrückte was vorher passiert ist.

00:00:36: Am achten Oktober wurde im Bundestag bereits über einen Gesetzentwurf abgestimmt, der diese Steuerfreiheit abschaffen wollte.

00:00:44: Hundertdreißig Stimmen dafür vierhundertsechsundvierzig dagegen!

00:00:48: Ziemlich deutlich.

00:00:50: als Immobilienbesitzer konnte man eigentlich sagen gut Thema erledigt.

00:00:54: Tja, offensichtlich nicht!

00:00:57: Denn nur wenige Tage später taucht die selbe Grundidee an anderer Stelle wieder auf.

00:01:03: Im Verfahren zum Einkommenssteuerreformgesetz des Bundesrats die zehn Jahresfrist bei privaten Immobilienverkäufen komplett zu streichen.

00:01:16: Und jetzt kommt der entscheidende Punkt, das könnte nicht nur Immobilie betreffen, die du irgendwann zukünftig kaufst – es kann deinen heutigen Bestand betreppen und zwar möglicherweise auf eine ziemlich brutale Art!

00:01:30: Stell dir zwei Eigentümer vor… Fast identische Wohnungen beide einmal für dreihunderttausend Euro gekauft, beide heute vielleicht um die fünfhunderttausend Euro wert, eine ziemlich normale in dem Fall sogar vorsichtige Entwicklung der Preise.

00:01:46: Der eine hat vor zehn Jahren gekauft und einem Monat, der andere hat vor neun Jahren und elf Monaten gekauft – zwei Monate Unterschied!

00:01:55: Genau diese zwei Monate könnten nach dem vorgeschlagenen Übergangsmodell darüber entscheiden ob der eine weiterhin grundsätzlich steuerfrei verkaufen kann, während der andere möglicherweise dauerhaft in die neue Steuerpflicht fällt.

00:02:13: Nicht zwei Monate länger!

00:02:14: Dauerhaft für immer also und ich weiß jetzt ziemlich genau was bei vielen im Kopf passiert dann verkaufe ich eben jetzt schnell.

00:02:24: Genau da würde ich aufpassen denn diese vermeintlich cleverer Reaktion kann der nächste teure Fehler sein.

00:02:32: Ich bin Erik Prom selbst Immobilieninvestor mit achtstelligem Bestand und wir machen jetzt nicht das, was bei solchen Schlagzeilen immer passiert.

00:02:41: Wir geraten weder im Panik noch sagen wir ach wird schon nicht so schlimm kommen!

00:02:46: Wir schauen auf unsere Zahlen denn nach diesem Video kannst du deine Immobilie Einer von drei Gruppen zuordnen.

00:02:55: Eine kann ziemlich entspannt bleiben, eine sollten jetzt genau gerechnet werden und für die dritte könnte sich die komplette Kaufstrategie verändern.

00:03:05: Wenn da die Immobilie gerade irgendwo zwischen sieben und zehn Jahren Haltedauer liegt würde ich jetzt ganz besonders zuhören.

00:03:13: Der eine Monat der plötzlich alles verändert.

00:03:16: Heute gilt bei privaten vermieteten Immobilien vereinfacht, verkaufst du innerhalb der zehn Jahresfrist?

00:03:23: Ist dein Gewinn steuerpflichtig!

00:03:25: Ist die Frist abgelaufen?

00:03:27: Fällt Ein solcher verkauft grundsätzlich aus der Besteuerung nach §.

00:03:31: XXIII heraus, genau diese Frist soll nach dem aktuellen Vorschlag weg und die Übergangsregel macht das Ganze erst richtig interessant.

00:03:41: ist seine zehn Jahresfrist am maßgeblichen Stichtag bereits abgelaufen soll dieser steuerlich abgeschlossene Fall grundsätzlig geschützt bleiben.

00:03:51: läuft die Frist dagegen noch könnte das neue Recht greifen.

00:03:55: das heißt Zehn Jahre und ein Monat möglicherweise geschützt.

00:03:59: Neun Jahre und elf Monate?

00:04:01: Sehr wahrscheinlich nicht!

00:04:03: Und dann hilft dir eben auch kein Na-Gut, dann halte ich ihr doch diese zwei Monate.

00:04:08: Genau diese zwei Monaten könnten ihren bisherigen Wert komplett verlieren.

00:04:13: Das ist für mich der eigentliche Sprengstoff.

00:04:16: Nicht die Schlagzeile Spekulationsfrist wird abgeschafft sondern an welcher Stelle dieses Stichtags steht meine Immobilie.

00:04:26: Und wenn du nahe an den Zenialen bist, würde ich jetzt nicht schätzen!

00:04:31: Bei der heutigen Frist kommt es grundsätzlich auf die bindenden Kauf- und Verkaufsverträge an – nicht einfach auf Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung.

00:04:41: Müsste ungefähr zehn Jahre sein?

00:04:44: Ist beim Steuerrecht halt leider eine relativ schlechte Strategie.

00:04:48: Warum das noch teurer werden kann als du denkst?

00:04:51: aber denn jetzt kommt der nächste Haken.

00:04:53: Viele rechnen.

00:04:55: Dreihunderttausend Euro gekauft, fünfhundertausend Euro verkauft also zweihundert tausend euro gewinnen.

00:05:01: nur kann dieser steuerpflichtige Veräußerungsgewinn noch höher liegen denn bereits genutzte Abschreibungen können steuerlich Anschaffungskosten mindern.

00:05:13: das heißt vereinfacht die AFA hilft dir während der Vermietung.

00:05:17: Beim steuerpflichtigen Verkauf kann sie dazu führen, dass dein steuerlicher Gewinn größer wird als du im ersten Moment denkst.

00:05:24: Und plötzlich reden wir nicht mehr über eine theoretische Änderung des Paragrafen sondern möglicherweise über einen sechstelligen steuerplichtigen Gewinn.

00:05:34: bei entsprechend hohem persönlichen Steuersatz wird daraus ziemlich reales Geld.

00:05:40: Genau deshalb interessiert mich das Thema.

00:05:43: Nicht weil ich abends gern Gesetzestexte lese, irgendwo hört Immobilien-Leidenschaften auch auf ehrlicher Weise sondern weil ein gestrichener Satz im Gesetz die Rechnung einer Immobilie komplett verändern kann, die du seit Jahren besitzt.

00:05:58: Wenn dir genau solche Videos helfen bei denen wir Nachrichten bis zum Geldbeutel durchdenken dann lass mir gerne einen Daumen hoch da.

00:06:05: und jetzt kommt der Fehler den ich fast noch gefährlicher finde als die mögliche Gesetzesänderung.

00:06:12: Dann verkauf ich eben schnell!

00:06:14: Du hältst deine Immobilie seit acht oder neun Jahren, du lest zehn Jahres für das Zoll fallen und du denkst dann muss sich vorher raus.

00:06:21: Klingt logisch kann trotzdem völlig falsch sein denn solange deine zehn Jahre noch nicht vorbei sind kann ein Verkauf heute steuerpflichtig sein.

00:06:31: Du würdest also möglicherweise jetzt ganz real eine Steuer auslösen um einer zukünftigen Steuer zu entkommen, die auf eine Gesetzesänderung beruht, die noch gar nicht beschlossen ist.

00:06:42: Das ist keine Strategie, das ist Fluchtreflex mit Notatamin!

00:06:45: Deshalb nicht erst handeln, erst einordnen und dafür gibt es drei Gruppen.

00:06:52: Gruppe eins, deine seit zehn Jahren bereits durchgegangene Steuerfrist.

00:06:57: wenn deine bisherige zehn Jahresfrist vollständig abgelaufen bist bist du nach dem vorgeschlagenen Übergangsmodell in der angenehmsten Gruppe.

00:07:06: Diese bereits abgeschlossenen Fälle sollen grundsätzlich geschützt bleiben, was würde ich machen?

00:07:13: Erstmal gar nichts!

00:07:14: Keine gute Immobilie wegen einer Schlagzeile verkaufen keine hektische Gestaltung einfach sauber prüfen.

00:07:21: ist meine Frist tatsächlich durch?

00:07:24: wenn ja wäre dieses Objekt nachdem derzeit diskutierten Modell Erst einmal nicht mein größtes Sorgenkind.

00:07:31: Aber selbst wenn du jetzt entspannt bist, Gruppe drei betrifft deinen nächsten Kauf!

00:07:37: Lass uns erst noch zu Gruppe zwei kommen.

00:07:39: Gruppe Zwei nämlich deine Frist läuft noch sieben Jahre.

00:07:42: acht Jahre neun Jahre.

00:07:44: hier wird ich genauer hinschauen aber nicht verkaufen rechnen.

00:07:49: drei Fragen reichen.

00:07:50: zunächst wann endet meine exakte frist?

00:07:54: wie groß wäre ungefähr mein steuerpflichtiger Gewinn bei einem Verkauf.

00:07:59: Und will ich dieses Objekt überhaupt verkaufen?

00:08:02: Gerade die dritte Frage wird gern vergessen, denn wenn du eine starke Immobilie besitzt, guten Cashflow hast und sie sowieso noch zwanzig Jahre halten willst, stehst du völlig anders da als jemand der nächstes Jahr verkaufen wollte.

00:08:16: Gleiches Gesetz komplett andere Entscheidung!

00:08:19: Deshalb gibt es auf die Frage soll ich jetzt verkaufen?

00:08:23: keine vernünftige pauschale Antwort.

00:08:26: Die richtige Frage lautet, was verändert diese Regel genau bei meiner Immobilie?

00:08:32: Wir investieren schließlich nicht nach Überschriften wir investieren nach Zahlen.

00:08:36: Gruppe drei Du kaufst heute neue Immobilien.

00:08:41: Diese Gruppe finde ich langfristig am spannendsten, denn nehmen wir an die zehn Jahresfrist fällt tatsächlich.

00:08:49: dann verschwindet ein ziemlich mächtiger Baustein aus der klassischen privaten Immobilienstrategie.

00:08:55: Heute kannst du sagen Ich kaufe!

00:08:57: Ich vermiete!

00:08:58: Ich nutze die Abschreibung Der Mieter hilft bei der Tilgung Vielleicht steigt der Wert und irgendwann habe ich zusätzlich die Möglichkeit eines grundsätzlich steuerfreien Verkaufs.

00:09:09: Nimmt diesen Vorteil weg und eine gute Immobilie ist deshalb nicht plötzlich schlecht, aber ein schlechter Deal wird schneller sichtbar!

00:09:18: Der Einkauf wird wichtiger der Cashflow wird wichtiger die Finanzierung wird wichtiger und Einsatz wird noch gefährlicher.

00:09:27: Die ist in zehn Jahren bestimmt viel mehr wert vielleicht.

00:09:31: Aber wenn dein Deal nur funktioniert, weil du erst auf kräftige Wertsteigerungen und danach auf einen steuerfreien Verkauf hoffst.

00:09:38: Besitzt du möglicherweise keine Strategie?

00:09:40: Du besitzt Hoffnung mit Grundbuch!

00:09:43: Und genau das ist für mich die große Erkenntnis hinter dieser ganzen Diskussion.

00:09:47: Eine gute Immobilie darf von einem Steuervorteil profitieren.

00:09:52: Sie sollte ihn aber nicht zum Überleben

00:09:54: brauchen.".

00:09:55: Wenn die Zeniarisfrist wirklich fällt, würde mich das deshalb nicht automatisch vom Immobilienkauf abhalten!

00:10:01: Ich würde nur noch härter einkaufen.

00:10:04: Müssen wir jetzt wirklich alle nervös werden?

00:10:07: Nein!

00:10:08: Aber ignorieren würde ich das Thema genauso wenig – Die Abschaffung zum Zeitpunkt Dieser Aufnahme ist kein geltendes Recht.

00:10:16: Wir reden über einen konkreten Vorschlag im laufenden Gesetzgebungsverfahren.

00:10:21: der kann kommen, er kann verändert werden oder er kann verschwinden.

00:10:25: aber einfach zu sagen ach passiert sowieso nicht wäre mir zu bequem denn genau die letzten Tage zeigen dass das Thema politisch eben nicht erledigt ist.

00:10:35: erst wird ein entsprechender Vorstoß mit vierhundert sechsundvierzig zu hundertdreißig Stimmen abgelehnt.

00:10:41: kurz darauf liegt dieselbe Grundidee über einer anderen Gesetzgebungsweg wieder auf dem Tisch.

00:10:48: Das heißt nicht, die Abschaffung kommt!

00:10:50: Es heißt verlass deine zwanzigjährige Immobilienstrategie besser nicht darauf dass heute jede Steuerregel für immer gleich bleibt.

00:10:59: Wir können die Politik leider nicht kontrollieren, unsere Zahlen schon.

00:11:03: ein kurzer Hinweis fürs Selbstnutzer auch dort soll sich was ändern.

00:11:07: wenn du mit einer Eigennutzung arbeitest um später steuerfrei verkaufen zu können solltest du dich nicht blind auf die drei bekannten Kalenderjahre verlassen.

00:11:17: der aktuelle Vorschlag sieht hier eine andere-sechsunddreißig Monatslogik vor.

00:11:23: das ist aber ein anderes Thema.

00:11:25: ist jetzt was anderes wichtiger.

00:11:27: Wenn dich das Thema Eigennutzung interessiert, lass mich das in den Kommentaren super gerne wissen!

00:11:32: Wenn du nach dem Video fünf Minuten hast dann mach genau das.

00:11:36: Nimm deine vermieteten Immobilien.

00:11:38: schreib zu jeder drei Dinge auf wann endet die bisherige zehn Jahresfrist?

00:11:43: Wie groß wäre ungefähr der Winn bei einem Verkauf?

00:11:46: und willst du dieses Objekt überhaupt verkaufen?

00:11:49: mehr brauchst Du für den ersten Überblick nicht.

00:11:52: damit siehst du ziemlich schnell.

00:11:54: Wo kann ich entspannt bleiben?

00:11:55: Wo sollte ich genau errechnen und wo könnte sich meine Strategie tatsächlich ändern.

00:12:00: Und jetzt bitte nicht anfangen, aufgrund eines YouTube-Videos Immobilien hektisch in der GmbH oder Gmbh und CoKG zu verschieben.

00:12:09: Solche Gestaltungen können sinnvoll sein sie können aber genauso gut neue Steuern, neue Kosten und neue Probleme auslösen erst rechnen dann gestalten dann unterschreiben In dieser Reihenfolge die Eigentliche Gefahr ist nämlich nicht nur das Gesetz.

00:12:25: Vielleicht bleibt die Senioresfist, vielleicht fällt sie?

00:12:28: Vielleicht kommt am Ende eine ganz andere Variante.

00:12:31: Aber eins wissen wir jetzt schon Eine Immobilienstrategie, die nur funktioniert So lange heute Die Steuerregel, die nächste zwanzig Jahre unverändert bleibt Ist ziemlich fragil.

00:12:41: Wir sollten also unsere Deal so bauen Dass uns nicht jede politische Schlagzeile den Schlaf raubt.

00:12:48: Und deshalb ist mein wichtigster Satz aus diesem Video nicht die mögliche Abschaffung der zehn Jahresfrist kostet automatisch Geld, eine schlechte Reaktion darauf kann Dich Geld kosten.

00:13:00: Und genau da wartet bereits der nächste Fehler!

00:13:03: Denn manche Immobilien sehen nur deshalb hervorragend aus weil man sich beim Kauf ein paar entscheidende Dinge schön rechnet.

00:13:10: Welche Immobilien ich deshalb heute ganz bewusst nicht kaufen würde.

00:13:15: Obwohl sie auf den ersten Blick richtig attraktiv wirken, zeige ich dir im nächsten Video!

00:13:19: Denn eine Steuerregel kann sich ändern.

00:13:21: Einen schlechten Kauf bekommst du wesentlich schwerer wie der gerade gebogen.

00:13:26: Ja das war's für heute.

00:13:28: Es war schön dass Du mit dabei warst Dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:13:32: Unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:13:40: Du hast links und zum Teil auch Downloads, wie gesagt das ganze unter cashflowpodcast.de.

00:13:47: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:13:53: dann wirst du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich wenn wir beim nächsten mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cash Flow an deinen Strategien arbeiten können.

00:14:06: bis dahin wünsche ich dir ne tolle zeit.

00:14:09: freu mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören Dein Eric!