Kauf KEINE Immobilie, bevor du DAS weißt!

00:00:00: Achtung, kaufe keine Immobilie bevor du das weißt.

00:00:03: Dieser Rat hat meine Immobilienstrategie komplett verändert und zwar kauf bloß keine Immobilie nur weil du Geld mit Immobilier verdienen willst.

00:00:12: Klingt verrückt oder?

00:00:13: Vor allem aus meinem Mund.

00:00:15: Ich habe selbst einen achtstelligen Immobilienbestand allein in Deutschland aufgebaut und zwölf Jahre bei der Bank gearbeitet, aber einer der besten Ratschläge die ich jemals bekommen hab war ausgerechnet dieser.

00:00:27: Erik wenn du mit Immobilien Geld verdienen willst dann kaufe sie nicht!

00:00:43: Dass dieser Rat meine Welt völlig auf den Kopf gestellt hat, kannst du dir sicher vorstellen.

00:00:47: Während andere erst mal fünfzigtausend oder hunderttausende Euro Eigenkapital zusammensparen sich mit Banken herumschlagen und dann jahrzehntelang ihren Kredit abbezahlen gibt es einen völlig anderen Weg.

00:01:00: Du kannst mit Immobilien jeden Monat Geld verdienen die dir überhaupt nicht gehören.

00:01:06: Ich mache das seit Jahren mit Rent zu rent Und allein im vergangenen Jahr haben wir damit über fünfhundertsebzig tausend Euro Gewinn erwirtschaftet, ohne die betreffenden Wohnungen zu kaufen.

00:01:18: Ohne dafür einen Kredit aufnehmen zu müssen!

00:01:21: Und jetzt kommt etwas, dass viele überhaupt nicht auf dem Schirm haben.

00:01:24: Manche Wohnungen die ein klassischer Immobilieninvestor wegen ihrer schlechten Rendite niemals kaufen würde können für mich hoch interessant sein!

00:01:33: Warum?

00:01:34: Genau das zeige ich dir gleich mit einer konkreten Rechnung meinem Vorgehen bei der Wohnungssuche und einem Trick bei Vermietergesprächen, der einen gewaltigen Unterschied machen kann.

00:01:44: aber zunächst müssen wir mit einem Denkfehler aufräumen den ich selbst jahrelang für völlig logisch gehalten hat.

00:01:51: Der Denkfehler, den ich aus meiner Bankzeit kenne nämlich wenn jemand früher zu mir kam und sagte Erik Ich möchte Immobilien kaufen und damit Geld verdienen dann war die Antwort meistens klar wir suchen eine Immobilie prüfen die Finanzierung und kaufen.

00:02:06: so habe ich es als banker gelernt und genauso hab ich später selbst ein großes Immobilianvermögen aufgebaut.

00:02:13: daran ist grundsätzlich nichts falsch.

00:02:15: aber irgendwann ist mir aufgefallen dass wir dabei Zwei Dinge völlig selbstverständlich in einen Topf werfen.

00:02:22: Vermögen aufbauen und monatliches Einkommen aufbauten, das ist eben nicht dasselbe!

00:02:29: Wenn du eine Wohnung kaufst und vermietest entsteht dein Vermögensaufbau wenn alles gut geht durch die Kredit Tilgung und eventuell eine langfristige Wertsteigerung.

00:02:39: Auf deinem Konto kann es trotzdem jeden Monat Schlecht ausschauen, es kann erstaunlich wenig übrig bleiben.

00:02:46: Es kann sogar leicht sein dass du jeden Monat was drauf legen musst.

00:02:50: und jetzt stell dir vor Du bist zweiundfünfzig hast vielleicht einen guten Job vielleicht schon ein bisschen vermögen und möchtest dir ein zweites Einkommen aufbauen nicht erst mit seventy-five sondern möglichst bald.

00:03:03: Warum solltest du dafür zwingend als erstes eine Wohnung kaufen?

00:03:07: Du willst doch eigentlich gar nicht unbedingt ein Grundbuch und jeden Monat drauflegen.

00:03:12: Du willst, dass jeden Monats zusätzlich Geld reinkommt!

00:03:16: Und dafür brauchst du nichtswangsläufig Eigentum.

00:03:19: Du brauchst einfach ein funktionierendes Geschäftsmodell.

00:03:23: Warum eine uninteressante Wohnung plötzlich Gold wert sein

00:03:27: kann?!

00:03:27: Jetzt kommt nämlich der Teil bei dem ich möchte, das du deine Immobilien sicht die du hast, völlig auf den Kopf stellst.

00:03:36: Stell dir eine ältere Vierzimmerwohnung vor!

00:03:39: Nicht besonders schick keine Designerküche.

00:03:40: das Badezimmer hat seine besten Zeiten vielleicht auch schon gesehen.

00:03:44: der Eigentümer verlangt neunhundert Euro monatliche Miete inklusive der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung.

00:03:51: ein klassischer Immobilienkäufer würde jetzt vielleicht prüfen was diese Wohnung kostet welche Rendite sie abwirft und ob die Finanzierung für ihn stemmbar ist.

00:04:01: Ich stelle eine völlig andere Frage.

00:04:04: Was passiert, wenn ich diese Wohnung nicht als eine Wohnungsvermiete sondern vier Menschen jeweils ein ordentliches möbliertes Zimmer anbiete?

00:04:16: Nebenbei ich tue was gegen die Wohnungsnot damit und zwar Menschen Die genau danach suchen Studenten, Berufseinsteiger oder Mitarbeiter größere Unternehmen die zeitlich begrenzt in der Stadt sind.

00:04:28: Jetzt wird aus einer gewöhnlichen Wohnung plötzlich ein völlig anderes wirtschaftliches Konzept denn diese vier Menschen bezahlen nicht dafür dass ihnen gemeinsam die ganze Wohnung gehört.

00:04:41: sie bezahlen jeweils für ihren eigenen Wohnraum, die Möblierung und die Möglichkeit unkompliziert einzuziehen.

00:04:48: Und dadurch kann eine Mietkalkulation entstehen, die ganz anders aussieht als bei einer gewöhnlichen Wohnungsvermietung – wobei natürlich Grundres, zulässige Nutzungen und tatsächliche Nachfrage zusammenpassen müssen.

00:05:01: Aber jetzt rechnen wir!

00:05:03: Die Rechnung, bei der viele zweimal hinschauen müssen.

00:05:06: Nehmen Wir können die vier Zimmer für jeweils fünfhundertfünfzig Euro im Monat vermieten.

00:05:12: Macht zusammen zwei tausend zweihundert Euro!

00:05:15: Davon gehen neunhundert Euro für die angemietete Wohnung ab, bleiben tausen drei hundert Euro.

00:05:21: und jetzt sehe ich sie schon rechnen.

00:05:23: Tausend dreihundert euro jeden Monat nicht schlecht aber halt das ist erstmal nur die Differenz.

00:05:28: natürlich haben wir weitere Kosten Strom Internet Möbel Verschleiß mögliche Leerstände gegebenenfalls zusätzliche Betriebskosten.

00:05:36: Ja, nehmen wir dafür in unserem Beispiel insgesamt mal vierhundertfünfzig Euro im Monat an.

00:05:41: Da haben wir großzügig gerechnet!

00:05:42: Dann bleiben rechnerisch achthundert fünfzig Euro monatlicher Überschuss vor Steuer.

00:05:49: Achthundert fünftig Euro mit einer Wohnung die uns gar nicht gehört.

00:05:53: und jetzt wird es richtig interessant.

00:05:55: Stell dir vor du hast irgendwann drei solche Wohnungen.

00:06:00: Das wären bei denselben Annahmen rechnerisch zwei tausend fünfhundertfünfzig Euro monatlicher Überschuss, bei fünf Wohnungen wenn es viertausend zweihundertfünftig Euro über fünfzigtausende Euro im Jahr.

00:06:14: Erkennst du was hier passiert?

00:06:16: Wir reden plötzlich über ein interessantes zusätzliches Einkommen ohne fünf Wohnungen kaufen zu müssen.

00:06:24: Für die Einrichtung brauchst du natürlich trotzdem etwas Geld, aber eben diese Anfangsinvestition rechnerisch nach knapp sechs Monaten wieder eingespielt.

00:06:55: Vergleich das mal mit dem Kauf oder irgendeiner Geldanlage und vergleich das auch mal, mit dem Eigenkapital, dass du für den Kauf mehrere Wohnungen brauchen würdest!

00:07:04: Und genau deshalb finde ich Rent-to-Rent so interessant nicht weil der Immobilienkauf schlecht wäre sondern weil wir hiermit viel weniger gebundenen im Kapital extrem schnell und einfach Cashflow erzeugen können.

00:07:17: Doch jetzt kommt die erste Überraschung.

00:07:20: Die meisten suchen solche Wohnungen nämlich völlig falsch, warum ich erst die Mieter suche und dann die Wohnung?

00:07:28: Wenn du morgen mit Rent-Rent anfangen möchtest was machst du vermutlich?

00:07:31: Du öffnest einen Immobilienportal gibst eine Stadt ein und suchst eine günstige Wohnung.

00:07:36: Vier Zimmer möglichst billig klingt vernünftig!

00:07:39: Ich aber würde es genau andersrum machen.

00:07:42: Ich würde zuerst schauen, wer in dieser Stadt dringend Wohnraum sucht.

00:07:46: Gibt es eine Hochschule?

00:07:48: Einen Arbeitgeber einen großen ein Krankenhaus mit vielen Mitarbeitern einen gut erreichbaren Industriestandort?

00:07:55: dann schaue ich mir an was die Menschen für passende möblierte Zimmer tatsächlich zu bezahlen bereit sind.

00:08:03: Nehmen wir an, ich finde heraus das gut ausgestattete Zimmer in einer bestimmten Gegend regelmäßig für fünfhundertfünfzig bis sechshundert Euro angeboten werden.

00:08:11: Jetzt kann ich rückwärts rechnen!

00:08:14: Wie viele geeignete Zimmer brauche ich?

00:08:16: Welchen Überschuss möchte ich mindestens erwirtschaften?

00:08:19: und erst dann weiß ich wie viel Miete ich dem Eigentümer maximal anbieten kann.

00:08:24: Magst du den Unterschied?

00:08:26: Die meisten suchen zuerst eine Wohnung und hoffen, dass sie anschließend genügend Mitteinnahmen erzielen.

00:08:32: Ich suche zuerst einen Markt in dem die Menschen nach einem bestimmten Wohnungsangebot verlangen.

00:08:38: Und dann such ich diese Wohnung mit der ich dieses Angebot schaffen kann.

00:08:43: Wir suchen keine billigen Wohnungen!

00:08:44: Wir suchen profitable Wohnkonzepte – das ist ein gewaltiger Unterschied.

00:08:49: Eine Vier-Zimmerwohnung für Siebenhundert Euro in einer gegenohne passenden Nachfrage kann ein schlechterer Deal sein als für tausend einhundert Euro an einem attraktiven Standort.

00:09:00: Denn was nützen dir?

00:09:01: Vierhundert euro gesparte Miete, wenn die dafür ständig zwei Zimmer leer stehen?

00:09:06: und genau deshalb sind für mich Grundriss-und Nachfrage oft entscheidender als eine besonders hübsche Ausstattung.

00:09:14: Die kann ich nämlich verändern!

00:09:16: Eine schlechte Lage wird dagegen auch durch einen sündhaft teures Designersofa nicht besser Der Trick mit dem du vermieter überzeugst.

00:09:25: Jetzt hast du also eine Wohnung gefunden, die wirtschaftlich interessant sein könnte.

00:09:28: und dann kommt die Frage dich bei Rent-to-Rent wirklich ständig höre.

00:09:33: Erik welcher Vermieter macht denn sowas mit?

00:09:36: Mehr als du vielleicht denkst.

00:09:38: allerdings musst du verstehen wie ein Eigentümer denkt.

00:09:41: stell dir vor ich komme zu dir und sage Du!

00:09:44: Ich möchte deine Wohnung für neunhundert Euro anmieten und anschließend für zweitausend zweihundert euro weiter vermieten.

00:09:50: was wäre deine erste Reaktion Vielleicht – Moment mal, mein Freund!

00:09:55: Warum solltest du mit meiner Wohnung so viel Geld verdienen?

00:09:59: Verständlich.

00:10:00: Aber jetzt stellen wir die Frage anders.

00:10:02: Was möchte dieser Vermieter eigentlich?

00:10:05: Er möchte einen zuverlässigen Vertragspartner und er möchte möglichst wenig Aufwand mit ständig wechselnden Bewohnern haben.

00:10:12: Und er möchte natürlich das seine Wohnung ordentlich behandelt wird.

00:10:17: Genau dort setzen wir an, ich erkläre ihm offen dass wir die Wohnung langfristig anmieten professionell möblieren und mit seiner ausdrücklichen Zustimmung weiter vermieten das wir die Vermietung organisieren geeignete Bewohner suchen und einen großen Teil der laufenden Betreuung übernehmen.

00:10:33: für ihn gibt es einen festen Ansprechpartner.

00:10:38: Und was passiert jetzt, nämlich etwas Interessantes?

00:10:42: Plötzlich geht es im Gespräch gar nicht darum wie viel wir mit seiner Wohnung verdienen sondern darum welche Vorteile unser Angebot für ihn haben kann.

00:10:51: Du musst den Vermieter nicht deinen Gewinn verkaufen du musst ihm seinen Vorteil zeigen.

00:10:58: das ist übrigens keine Zauberformel.

00:11:00: Es gibt Eigentümer die grundsätzlich keine Weitervermietung möchten.

00:11:04: dann ist das eben so.

00:11:06: Aber es gibt eben sehr viele Eigentümer, die gerade diese Art der Zusammenarbeit extrem attraktiv finden und die wollen wir einen Punkt regeln wird dabei von Anfang an sauber!

00:11:19: Der Eigentümmer weiß was wir machen und genehmigt die gewinnorientierte Weitervermittlung ausdrücklich im.

00:11:28: Das ist seit jeher unsere Vorgehensweise.

00:11:31: Wenn du das genau so machst und die übrigen Anforderungen für dein Vermietungsmodell erfüllst, brauchst du auch keine Konstruktion bei der du hoffst irgendwie schon zur Untervermietung berechtigt zu sein.

00:11:42: Aber jetzt kommt ein Punkt an dem selbst eine attraktive Mieteferenz zur Falle werden kann!

00:11:48: Die tausend Euro Falle, in die du nicht tappen darfst.

00:11:51: Stell dir vor, du findest eine Wohnung und rechnest dir tausende Euro monatlichen Überschuss aus.

00:11:56: Ein Traum!

00:11:57: Du unterschreibst, du kaufst Möbel, richtest alles schön ein und dann passiert folgendes Das erste Zimmer ist sofort vermietet das zweite auch.

00:12:05: Beim dritten wird es schon schwieriger und beim vierten ja.

00:12:09: da steht sechs Wochen leer.

00:12:11: Plötzlich sieht deine tolle Rechnung völlig anders aus.

00:12:13: Und weißt du was das gemeine daran ist?

00:12:16: Deine Vermieter ist das natürlich egal.

00:12:18: Der möchte seine volle Miete jeden Monat, ob du vier Bewohner hast oder nur zwei!

00:12:25: Du bist gegenüber deinem Eigentümer zur Mietzahlung verpflichtet und gegenüber deinen Untermietern selbst Vermietter.

00:12:32: Das ist ein echtes Geschäft mit echten Verpflichtungen.

00:12:35: Deshalb reicht mir eine hübsche Mietdifferenz nicht.

00:12:38: Ich will wissen, ob die Rechnung auch einen schlechten Monat verträgt.

00:12:42: Bei unseren Beispielen mit vier Zimmern zu je fivehundertfünfzig Euro würde schon ein dauerhaft leeres Zimmer den kalkulierten Überschuss von achthundert fünfzig auf dreihundert Euro reduzieren.

00:12:53: und wenn zwei Zimmer leer stehen bist du rechnerisch bereits im Minus, das musst Du wissen bevor Du unterschreibst nicht hinterher wenn der Sofa geliefert wurde und Du Dich fragst warum niemand einziehen möchte.

00:13:06: Darum prüfe ich lieber eine Wohnung mehr und sage einmal öfter Nein.

00:13:11: Denn das ist vielleicht eine der wertvollsten Erkenntnisse, die ich als Immobilieninvestor gelernt habe!

00:13:17: Du verdienst dein Geld nicht nur mit Deals, die du machst sondern auch gleichzeitig mit denen, die dir rechtzeitig ablehnst.

00:13:25: Und da sind wir schon beim nächsten Denkfehler Warum fünf Wohnungen dich nicht automatisch reicher machen?

00:13:32: Wenn du jetzt ausrechnest... Das tu Mit fünf Wohnungen theoretisch mehr als viertausend Euro im Monat erwirtschaften könntest, verstehe ich natürlich was du denkst.

00:13:42: Her mit Fünf Wohnungen!

00:13:44: Aber so würde ich nicht anfangen und zwar aus einem Grund den viele unterschätzen.

00:13:48: bei der ersten Wohnung leinst du nicht nur wie viel Geld verdienen kannst.

00:13:53: Du lernst, wie das Geschäft tatsächlich funktioniert.

00:13:55: Welche Mieter kommen?

00:13:57: Wie schnell bekommst du Zimmer vermietet?

00:13:59: Was funktioniert bei Besichtigungen?

00:14:02: Wie organisierst du Einzüge, AuszüGE und Betreuung?

00:14:06: Wenn du das alles ... bei einer Wohnung beherrscht.

00:14:09: Kannst du deine Erfahrungen auf weitere Objekte übertragen, wenn du dagegen sofort fünf Wohnungen anmietest und dabei überall dieselben Fehler machst?

00:14:17: Hast du ein großes Problem?

00:14:19: Da hast du deine Fehler nämlich nicht beseitigt!

00:14:22: Du hast sie skaliert.

00:14:23: und ganz ehrlich finanzielle Freiheit sieht anders aus als fünfmal gleichzeitig einen fehlenden Mieter hinterher zu telefonieren.

00:14:31: Deshalb würde ich an deiner Stelle nicht versuchen möglichst schnell viele Wohnungen anzubieten.

00:14:36: Ich würde versuchen, möglichst schnell herauszufinden wie ein wirklich gutes Rent-to-Rent Geschäft wirklich funktioniert mit einer Wohnung!

00:14:45: und dann erst mit der nächsten.

00:14:47: Wenn du hier eine Abkürzung haben möchtest, ich hab dir meinen Workshop in den Show Notes verlinkt!

00:14:52: Da plaudere ich aus dem Nähkästchen und zeig dir Schritt für Schritt wie du deine erste Rent-to-Rent Einheit umsetzt und auf welche Stolperfallen du achten musst.

00:15:01: Der Link ist in den show notes Aber lassen mich die erzählen was ich heute anders machen würde.

00:15:07: Wenn ich heute noch mal ganz von vorne anfangen würde, würde ich zunächst überhaupt keine Immobilie kaufen.

00:15:13: Ich würde mir eine Stadt aussuchen deren Wohnungsmarkt ich verstehe!

00:15:16: Ich würde prüfen welche Menschen dort nach möblierten Wohnraum suchen?

00:15:20: Ich würde herausfinden welche Mieten tatsächlich erziehbar sind und dann würde ich nach geeigneten Wohnungen suchen nicht nach möglichst schönen Wohnungen, nicht nach den billigsten Wohnungen sondern nach Wohnungen bei denen ich mit einem passenden Vermietungskonzept einen vernünftigen monatlichen Überschuss erwirtschaften kann.

00:15:40: Ich würde lernen wie ich mein Konzept verständlich erkläre und warum es für den Eigentümer interessant ist.

00:15:51: Denn hier liegt der entscheidende Unterschied zwischen einem immobilien Investor und jemandem der einfach nur Wohnungen sammelt.

00:15:57: Der eine versteht womit er Geld verdient, der andere hofft das schon irgendwie etwas übrig bleibt.

00:16:04: Und ich glaube du weißt zu welcher Gruppe wir beide gehören wollen!

00:16:08: Der Weg zu deinem ersten Rent-to-Rent Deal Wenn Du jetzt weißt warum Du nicht unbedingt eine Immobilie kaufen musst um mit Immobilien Geld zu verdienen.

00:16:18: aber zwischen einer interessanten Idee Und dem ersten eigenen funktionierenden Rent-to-Rent Objekt legt natürlich noch ein Stück Arbeit.

00:16:26: Und genau hier möchte ich dir helfen!

00:16:28: Wenn du dir mit Rent-To-Rend ein zusätzliches Einkommen aufbauen möchtest, ohne teure Fehler bei der Wohnungssuche, Kalkulation oder den Verträgen zu machen dann klick auf den Link in der Videobeschreibung zum Training.

00:16:41: Du kannst dich dort kostenlos für mein Rent-to-Rent-Training anmelden, ich zeig dir Schritt für Schritt wie du geeignete Wohnungen findest, wirtschaftlich prüfst mit Eigentümern sprichst und dein erstes Rent-o-Rend Objekt vernünftig vorbereitet ist!

00:16:55: Ja das war's für heute.

00:16:57: es war schön dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:17:01: unter cashflowpodcast.de Findest du die Show-Nolds?

00:17:05: Und dort hast du weitere wertvolle Informationen Zu dieser Folge, du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:17:13: Wie gesagt das ganze unter cashflowpodcast.de.

00:17:16: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:17:22: Dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht.

00:17:26: Und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an Deinem Cash Flow An deinen Strategien arbeiten können.

00:17:36: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:17:41: Bis dann, dein Eric!