00:00:00: Die fünf schlechtesten Wohnungen für Rent-to-Rent, die Wohnung, die du nämlich besser nicht anmietest.

00:00:06: Die gefährlichste Wohnung bei Rent-To-Rend ist nicht die, die dich nicht vermietet bekommst sondern die, dir du vollständig vermietest und mit der du trotzdem Geld verlierst.

00:00:16: Und manche Wohnungen sehen auf den ersten Blick sogar gut aus dass du am liebsten sofort unterschreiben würdest.

00:00:23: Genau da wird es gefährlich Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:51: keinen Cent investieren.

00:00:53: Hey, ich bin Erik seit über zwanzig Jahren Immobilieninvestor mit achtstelligen Bestand alleine in Deutschland und ich habe gelernt bei Rent-to-Rent verdienst du nicht nur Geld mit den Wohnungen die Du anmietest sondern auch mit denen die Du ablehnst das Schnäppchen dass dich jeden Monat Geld kostet.

00:01:11: Stell Dir vor... Ich zeige dir zwei Wohnungen!

00:01:14: Wohnung A Vierhundertfünfzig Euro Kaltmiete, Wohnung B achthundert Euro Kaldmiete.

00:01:20: Beide haben drei Zimmer und sind in vernünftigem Zustand.

00:01:24: Welche würdest du nehmen?

00:01:26: Viele würden jetzt vermutlich zu ersten tendieren!

00:01:29: Ich möglicherweise zur zweiten denn Wohnung A liegt irgendwo wo kaum jemand möblierte Zimmer sucht.

00:01:36: Schlechte Verkehrsanbindung, kaum Arbeitgeber wenig Nachfrage.

00:01:41: Mit Mühe bekommst du vielleicht sechsend Euro Mieteinnahmen zusammen?

00:01:45: Wohnung Beda gegen liegt in der Nähe großer Arbeitgebers.

00:01:49: Monteure Berufspendler suchen dort regelmäßig Unterkünfte!

00:01:53: Hier sind vielleicht tausend Fünfhundert Euro Einnahmen realistisch und plötzlich wird die vermeintlich teure Wohnung das bessere Geschäft.

00:02:03: Das war natürlich vereinfachte Beispielzahlen Aber du verstehst das Prinzip.

00:02:08: Und jetzt drehe ich es nochmal um!

00:02:10: Ich würde unter Umständen sogar die Wohnung im kleinen Dorf nehmen und die in der Großstadt ablehnen, wenn im Dorf ein großer Arbeitgeber sitzt und dringend Unterkünfte benötigt werden.

00:02:23: Denn die entscheidende Frage lautet nicht... Wo sind Wohnungen am günstigsten?

00:02:29: Sondern wer bezahlt mir dort viel Geld und warum?

00:02:33: Die Nachfrage muss zu deinem Vermietungskonzept passen.

00:02:36: Und wenn du die nicht vernünftig nachweisen kannst, würde ich selbst bei einer Spottmiete vorsichtig werden.

00:02:43: Aber bei der nächsten Wohnung ist die Nachfrage hervorragend!

00:02:48: Und trotzdem kann sie dich tausende Euro kosten.

00:02:51: – die vier Zimmerwohnung, die nur drei Zimmer hat.

00:02:55: Du findest eine wunderschöne Vierzimmerwohnung mit hundert Quadratmetern.

00:02:59: Die Lage ist perfekt, die Miete günstig!

00:03:03: Vier Zimmer einzeln für jeweils vierhundertfünfzig Euro vermieten Das wären tausend achthundert Euro Mieteinnahmen klingt hervorragend.

00:03:11: Nur hat die Wohnung ein kleines Problem Ein Zimmer ist ein Durchgangszimmer Das zweite hat eine derart ungünstige Dachschräge, dass du darin bestenfalls ein Modelleisenbahn vernünftiger aufbauen kannst.

00:03:25: Und plötzlich bleiben statt vier nur drei sinnvoll vermiedbare Schlafzimmer übrig!

00:03:32: Das kostet dich vierhundertfünfzig Euro im Monat, fünftausend Vierhundert Euro pro Jahr.

00:03:37: und jetzt kommt das Interessante... Eine unscheinbare Dreizimmerwohnung mit seventy-fünf Quadratmetern kann wesentlich rentabler sein.

00:03:47: Drei vernünftige Schlafzimmer weniger Fläche, möglicherweise deutlich weniger Miete beim Anmieten und trotzdem dieselben Einnahmen wie mit der größeren Wohnung Natürlich immer vorausgesetzt, die Räume und geplante Nutzung sind dafür geeignet und zulässig.

00:04:05: Aber hier steckt eine wichtige Erkenntnis!

00:04:07: Bei Rent-to-Rent verdienst du nicht an Quadratmetern sondern an sinnvoll vermiedbaren Zimmern.

00:04:13: Deshalb schaue ich mir immer zuerst den Grundriss an Und dann vielleicht noch die schicken Badezimmer fließen Wobei mir gute Grundrisse mittlerweile sowieso besser gefallen als italienischer Marmor.

00:04:26: Und jetzt kommt die Wohnung Bei der du weder ein Nachfrageproblem noch einen schlechten Grundriss hast, die ist sogar komplett vermietet und trotzdem würde ich sie nicht nehmen.

00:04:36: Die vollvermietete Geldvernichtungsmaschine!

00:04:40: Du mietest eine Wohnung für sechsundert Euro kalt an.

00:04:43: Möblierst und vermietest Sie für tausend Einhundert Euro weiter Fünfhundert Euro Unterschied.

00:04:49: Nicht schlecht, oder?

00:04:51: Und jetzt machen wir etwas was bei manchen Rent-Rent-Videos erstaunlich selten passiert.

00:04:57: Wir rechnen weiter!

00:04:59: Deine Warmmiete beträgt beispielsweise siebenhundertachzig Euro.

00:05:02: Internet zusätzliche Kosten und Rücklagen schlagen mit hundertzehn Euro zu Buche und für Leerstand und Mieterwechsel kalkulieren wir durchschnittlich weitere neunzig Euro.

00:05:13: ein Bleiben plötzlich von deinen vermeintlichen fünfhundert Euro, gerade mal hundertzwanzig Euro noch übrig vorsteuern und vor deinem eigenen Zeitaufwand.

00:05:24: Und jetzt hast du viertausendfünfhundert Euro für Möbel- und Küche ausgegeben.

00:05:29: Weißt Du wie lange Du allein brauchst um diese Investition wieder hereinzuholen?

00:05:34: Siebenunddreißig Komma Fünf Monate über drei Jahre!

00:05:40: dich um Meter Möbelreparaturen und womöglich regelmäßige Wechsel gekümmert.

00:05:47: Da kann man sein Geld auch direkt zum Möbelhaus bringen, du spaßt zumindest die Arbeit!

00:05:52: Und jetzt kommt der eigentliche Denkfehler viele Fragen wie viel Gewinn bringt mir die Wohnung?

00:05:57: Ich frage zusätzlich Wieviel darf schief gehen bevor aus dem Gewinn ein Verlust wird?

00:06:02: wenn ein kaputter Kühlschrank Deinen Überschuss von mehreren Monaten vernichtet, ist mir die Kalkulation zu dünn.

00:06:09: Ich möchte vom ersten Monat an einen vernünftigen operativen Überschutz erwirtschaften und damit meine Möblierungsinvestition möglichst schnell wieder reinspielen!

00:06:21: Deshalb ist eine Wohnung mit dreihundert Euro im monatlichen Überschluss für mich unter Umständen uninteressanter als eine mit zweihundertfünfzig Euro.

00:06:30: Warum?

00:06:31: Weil ich bei der ersten, zehntausend Euro für die Einrichtung brauche und bei der zweiten nur dreitausend.

00:06:37: Kann die zweite das viel attraktivere Investment sein?

00:06:42: Vorausgesetzt natürlich, die übrigen Risiken sind vergleichbar.

00:06:45: Siehst du wie schnell sich die Perspektive verändert?

00:06:48: Nicht nur die Höhe des Cashflows entscheidet sondern auch wie viel eigenes Geld du dafür einsetzen musst und wie stabil der Cashflow ist.

00:06:57: Jetzt zeige ich dir eine Wohnung, die auf Fotos traumhaft aussieht.

00:07:02: Nur deine Mieter sehen das möglicherweise völlig anders.

00:07:06: Die Luxuswohnung aus der jeder wieder ausziehen will.

00:07:10: Stell dir vor, du möchtest eine Monteurswohnung betreiben.

00:07:14: Du findest eine wunderschöne, renovierte Wohnung – neue Küche, tolle Möbel, modernes Bad.

00:07:19: ein echtes Schmuckstück!

00:07:21: Nur gibt es keine Parkplätze.

00:07:23: Deine Monteure kommen abends mit drei Transportern zurück und suchen erst mal eine halbe Stunde nach einer Parkmöglichkeit.

00:07:31: Morgen geht das Spiel von vorne los Und die Wohnung liegt an einer lauten Hauptstraße.

00:07:37: Dafür hast du eine Designerarmatur für achthundert Euro, großartig!

00:07:42: Nur interessiert den Monteur die Designerarmature möglichst weise herzlich wenig – er möchte schlafen!

00:07:49: Er möchte duschen, essen und morgens unkompliziert zur Baustelle fahren.

00:07:53: Und deshalb kann eine ziemlich durchschnittliche Wohnung mit guten Parkmöglichkeiten das bessere Geschäft sein!

00:08:00: Ein kostenloser Parkplatz – Kann dir bei Monteurwohnungen mehr Geld bringen als eine Luxusküche.

00:08:07: Und das gilt auch für andere Zielgruppen, Studenten haben andere Anforderungen als Geschäftsreisende, Berufspendler haben andere als Urlaubsgäste!

00:08:17: Deshalb frage ich mich immer wieder würde mein zukünftiger Mieter diese Wohnung gerne noch mal buchen?

00:08:23: Denn die erste Vermietung ist schön aber ein Geschäft bei dem die Leute gerne wiederkommen es wesentlich angenehmer.

00:08:30: und jetzt kommt die fünfte Wohnung.

00:08:33: Bei der würde ich sofort auf die Bremse treten, selbst wenn alle bisherigen Kriterien hervorragend aussehen.

00:08:40: Die perfekte Wohnung mit der Zehntausend Eurofalle, nämlich Traumwohnung.

00:08:45: Perfekte Lage!

00:08:46: Nachfrage ohne Ende!

00:08:48: Guter Grundriss.

00:08:49: die Kalkulation ergibt einen wunderschönen Überschuss und der Vermieter ist ausgesprochen sympathisch.

00:08:55: Du erklärst ihm dass du die Wohnung mebliert weiter vermieten möchtest.

00:08:59: Er nickt freundlich und sagt Ja ja das bekommen wir schon hin Wunderbar.

00:09:04: du unterschreibst kaufsmöbel richtest alles ein Und dann kommt der Moment indem du dir am liebsten selbst eine Ohrfeige geben möchtest.

00:09:13: Der Vermieter erfährt, dass du beispielsweise regelmäßig wechselnde Motöre unterbringen möchtst und plötzlich sagt er Moment so war das aber nicht gemeint.

00:09:23: jetzt hast du ein möglicherweise teures Problem.

00:09:27: Denn allein eine Zusage zu Untervermietung muss nicht jede konkrete Art der Weitervermittlung abdecken, nur weil dein Vermieter grundsätzlich einverstanden ist heißt das nicht automatisch dass jede Nutzung öffentlich-rechtlich zulässig ist.

00:09:45: deshalb muss die konkrete Nutzungsform vorher sauber geklärt und vertraglich abgesichert sein.

00:09:52: gerade bei Kurzzeitvermiedungen können zusätzliche Anforderungen gelten.

00:09:57: Und das ist der Punkt, bei dem ich wirklich keinen Spaß verstehe eine Wohnung kann wirtschaftlich perfekt sein und für dein Geschäftsmodell trotzdem völlig ungeeignet.

00:10:07: Stell dir vor du hast zehn tausend Euro investiert bevor du merkst dass du die Wohnung gar nicht so nutzen darf wie geplant.

00:10:15: Das heißt nicht automatisch dass die gesamte Zehntausend Euro verloren sind aber du hast ein Geld bereits eingesetzt Bevor eine entscheidende Voraussetzung geklärt war.

00:10:25: und genau solche Risiken möchte ich vermeiden.

00:10:29: Denn bei Rent-to-Rent musst du nicht möglichst schnell möglichst viele Mitverträge unterschreiben, Du musst die richtigen unterschreiten!

00:10:37: Der fünf Fragntest der dir teure Fehler ersparen kann.

00:10:41: bevor ich eine Wohnung anmiete möchte ich deshalb fünf Dinge wissen.

00:10:46: Erstens gibt es für mein Konzept tatsächlich genügend Nachfrage, zweitens kann ich die Zimmer sinnvoll und zulässig vermieten, drittens bleibt nach sämtlichen Kosten und einer realistischen Leerstandsannahme ein ordentlicher Überschuss, viertens passt die Wohnung wirklich zu meiner Zielgruppe?

00:11:05: und fünftens ist genau die geplante Art der Vermietung rechtlich und vertraglich sauber abgesichert.

00:11:13: Wenn das alles passt, wird eine Wohnung interessant und wenn nicht?

00:11:17: Na dann lasse ich sie lieber jemand andere!

00:11:20: Denn Rentorans soll dir ein zusätzliches Einkommen bringen.

00:11:23: Keinen Nebenjob bei dem du jeden Monat noch Geld mitbringen musst, wenn du lernen möchtest wie du solche profitablen Wohnungen findest.

00:11:32: Sie richtig kalkulierst und dir damit Schritt für Schritt ein zusätzliches Einkommen aufbaust, dann schau dir mein kostenloses Rent-o-Rent Training an!

00:11:40: Den Link findest Du ganz oben in der Beschreibung in den Show Notes.

00:11:45: Ja das war's für heute.

00:11:47: es war schön dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:11:51: unter cashflowpodcast.de Findest du die Show Notes?

00:11:55: Und dort hast du weitere wertvolle Informationen Zu dieser Folge, du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:12:02: Wie gesagt das ganze unter cashflowpodcast.de.

00:12:06: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:12:11: dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht!

00:12:16: Und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an Deinem Cash Flow, an Deinen Strategien arbeiten können.

00:12:25: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:30: Bis dann, dein Eric!