Schlechte Immobilie erkennen: Mein 45-Sekunden-Deal-Test

00:00:00: Wie du eine schlechte Immobilie in fünf und vierzig Sekunden erkennst.

00:00:04: Heute wird es spannend, ich verrat dir gleich ein unerwartetes Geheimnis!

00:00:08: Die Immobilien die ich besonders interessant finde sind erstaunlich oft genau die bei denen andere erstmal weiter scrollen hässlich schlecht genutzt langweilig denn die beste Immobilia ist für mich nicht die bei der am meisten klappen könnte sondern die Bei der am wenigsten klappen muss.

00:00:26: Ich zeige dir heute vier Arten von Immobilien, bei denen ich besonders aufmerksam werde Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:41: Nummer Vier sieht erst mal aus wie ein Fehlkauf.

00:00:44: Nummer Drei besitzt Quadratmeter die gerade praktisch schlafen.

00:00:47: Nummer Zwei finde Ausgerechnet dann interessant, wenn mein ursprünglicher Plan scheitert.

00:00:53: und Nummer eins ist so unspektakulär dass viele wahrscheinlich schon hundertmal daran vorbeigelaufen sind.

00:00:59: mit dem Wissen aus diesem Video.

00:01:01: bist du in der Lage, in nur forty-fünf Sekunden zu prüfen.

00:01:04: Ob du eine Immobilie kaufen solltest?

00:01:06: Am Ende gibt es sogar noch meine persönliche Checkliste dazu!

00:01:10: Ich bin Erik Prom seit über zwanzig Jahren Immobilieninvestor mit achtstelligen Bestand und mit Immobiliendarten meinte ich nicht Wohnung altbau oder mehr familienhaus.

00:01:19: mich interessiert nur eine Frage Welcher Mechanismus bezahlt mich und wie leicht kann dieser Mechanismus kaputtgehen?

00:01:27: Lass uns mit Immobilienart Nummer vier starten.

00:01:31: Kaufe Hesslichkeit, aber niemals... Schaden.

00:01:34: Die hässliche Immobilie, ein fürchterlicher Bodenbelag, braune Fliesen eine Küche die schon zu Helmut Kohl's Zeiten alt aussah und vielleicht noch ne Wandfarbe bei der jemand sehr großes Vertrauen in Apricot hatte?

00:01:48: Viele sehen sowas und denken nein danke ich denke was kostet es denn wirklich das Problem hier zu beseitigen?

00:01:55: Denn hässlich ist nicht automatisch schlecht.

00:01:58: Ein alter Boden kann eine Chance sein Eine alte Küche auch Feuchtigkeit unter dem Boden, da reden wir plötzlich über eine andere Liga.

00:02:06: Optische Probleme und technische Probleme sehen bei der Besichtigung manchmal erstaunlich ähnlich aus auf der Rechnung später leider aber nicht mehr.

00:02:15: das hat meine Regel kauf für hässlichkeit kaufe aber niemals einen Schaden den du bloß für Hässlichkeit hältst.

00:02:22: bei Formulierungen wie mit etwas Liebe oder renovierungsbedürftig, oder ideal für Handwerker werde ich bereits meistens weniger romantisch und etwas genauer.

00:02:33: Aber Nummer vier ist ja meistens noch leicht zu erkennen.

00:02:37: das kannst du mir der Checkliste die du gleich noch bekommst übrigens auch super abchecken.

00:02:41: Nummer drei dagegen ist raffiniert er denn oft Schon vorhanden, er wird nur nicht bezahlt.

00:02:48: Immobilienart Nummer drei, die ich extrem spannend finde, Quadratmeter, die keinen Euro verdienen.

00:02:55: Klingt erst mal schräg!

00:02:56: Aber mich interessieren Immobilie bei denen vorhandene Fläche wirtschaftlich schlecht genutzt wird?

00:03:02: Ein ungünstig geschnittener Raum eine separat zugängliche Fläche ein Grundriss, bei dem sich mit vertretbaren Aufwand eine bessere Nutzung ergeben könnte Natürlich nur dann, wenn Nutzungen, Genehmigungen bauliche Anforderungen und Wirtschaftlichkeit wirklich mitspielen.

00:03:18: Denn auf dem Papier kann aus erstaunlich vielen Dachbäuden plötzlich eine Penthouse-Wohnung werden – das Bauamt entwickelt dabei aber meist deutlich weniger Fantasie!

00:03:29: Der entscheidende Gedanke ist der Verkäufer verkauft ihr Quadratmeter nachdem was sie heute leisten.

00:03:36: Du kaufst sie möglicherweise nach dem was Sie sinnvoller Weise leisten können.

00:03:41: Die meisten fragen, was bringt die Immobilie heute?

00:03:44: Ich frag zusätzlich.

00:03:46: Welche vorhandenen Quadratmeter werden heute Miserable bezahlt und was kann ich daraus machen?

00:03:52: Aber genau hier lauert auch eine gefährliche Falle – das Wort Potenzial!

00:03:57: Dachboden ausbauen, Wohnung teilen, Miete erhöhen, Grundriffs verändern, zusätzliche Nutzung schaffen.

00:04:03: Klingt alles wunderbar aber stell dir ne Frage….

00:04:07: Eine einzige Frage Brauche ich dieses Potenzial, dass die Immobilie für mich funktioniert oder ist es nur ein Bonus?

00:04:16: Und wenn dein Deal nur funktioniert.

00:04:18: Wenn die Miete steigt der Umbau klappt und die Genehmigung wirklich kommt hast du kein Potential gekauft.

00:04:25: Du hast dir eine Aufgabenliste mit ungewissen Ausgang gekauft.

00:04:28: Das darfst du auf keinen Fall tun und deshalb, sobald Du das Potenzial brauchst ist es kein Potential mehr.

00:04:35: Dann ist es eine Rettungsmission!

00:04:37: Ich will dass die Immobilie schon ohne das Wunder vernünftig funktioniert und Rendite bringt.

00:04:43: alles andere ist Bonus oben drauf Und der macht doppelso gute Laune wenn er eben obendrauf kommt.

00:04:50: Aber jetzt wird's noch interessanter Denn Nummer zwei finde ich ausgerechnet Deshalb gut weil etwas schief gehen könnte.

00:04:56: Immobilienart Nummer zwei, die ich wirklich spannend finde, kauf den zweiten Ausgang.

00:05:01: Stell dir zwar Immobilie vor!

00:05:03: Bei beiden funktioniert eine geplante Vermietungsstrategie und die Rendite ist hervorragend.

00:05:09: bei Immobilia A gibt es aber genau diesen einen Weg diese eine Vermietung Art zum Beispiel an eine Familie mit Kind.

00:05:18: Wenn der nicht funktioniert, würde es unangenehm.

00:05:20: Bei Immobilie B gibt es einen vernünftigen zweiten wirtschaftlichen Weg.

00:05:25: die würde zum Beispiel auch als WG passen – also Monteurswohnung oder eine andere Nutzungsform.

00:05:31: Welche hätte ich lieber?

00:05:32: Logisch immer die zweite!

00:05:34: Das ist mein Plan-B Test.

00:05:35: wenn du möbliert vermieten möchtest interessiert mich nicht nur was bekomme ich möbliers ich frage Was passiert, wenn die Nachfrage schwächer wird?

00:05:43: Wenn du eine WG planst funktioniert das Objekt notfalls auch anders.

00:05:48: bei jeder Spezialstrategie.

00:05:49: Die ich sehr oft einsetze, frage ich aber was passiert, oder mein eigener Plan sich verändern.

00:05:59: Je mehr Dinge zwingend funktionieren müssen, desto fragiler ist der Deal.

00:06:02: deshalb rechne ich gerne mit etwas das sich vereinfacht.

00:06:06: meine Stressmiete nenne.

00:06:08: nicht welche maximale Miete könnte ich theoretisch erzielen sondern welche Miete halte ich auch unter weniger perfekten Bedingungen noch für realistisch.

00:06:19: Und dann rechne ich damit, wenn mir die Immobilie bei dieser Stressmiete Bauchschmerzen macht ist das ein Wahnsignal.

00:06:26: Excel ist unglaublich geduldig!

00:06:28: Mieter, Banken und vor allem kaputte Heizungen sind üblicherweise deutlich weniger geduldigt.

00:06:34: Darum ist für mich Einsatz entscheidend.

00:06:37: Rendite allein ist keine Sicherheit.

00:06:40: Optionalität und Möglichkeiten – das sind Sicherheiten.

00:06:44: Und jetzt kommen wir zu Nummer eins meine Traumimmobilie, was mich besonders anspricht.

00:06:51: Was ich besonders spannend finde kein Steuertrick keine exotische Spezialimmobilien Keine Rendite mit siebenunddreißig Prozent.

00:06:59: Rendite und drei Flammen-Emojis, ganz im Gegenteil!

00:07:03: Immobilienart Nummer eins – die langweilige Immobilie schlägt den sechse Deal.

00:07:09: Meine Nummer eins ist die Immobilier, die für möglichst viele Menschen funktionieren kann.

00:07:14: Normaler Grundriss vernünftige Größe breite Nachfrage keine schrägen Speziallösungen.

00:07:20: Keine Immobilia bei der genau ein bestimmter Mietertyp auftauchen muss, damit eine Rechnung funktioniert und keine Immobilie bei der du dem nächsten Käufer zwanzig Minuten erklären musst warum sie angeblich sensationell ist.

00:07:34: Einfach ein Objekt, bei dem du sagen kannst heute gibt es dafür Nachfrage mehr als genug sogar und extrem wahrscheinlich auch morgen und in zehn Jahren.

00:07:43: das klingt langweilig Sehr gut.

00:07:46: Die Immobilie darf langweilig sein, dein Kontostand muss nicht langweillig sein.

00:07:51: und genau hier liegt der eigentliche Punkt.

00:07:53: viele Anleger suchen nach Immobilien bei denen möglichst viel passieren kann Wertsteigerung Mietsteigerungen Umbau Umnutzung Spezialvermietung.

00:08:01: Ich stelle eine andere Frage wieviel davon muss passieren damit mein Kauf überhaupt funktioniert?

00:08:08: denn je mehr Zukunft du zwingend brauchst desto mehr Zukunft hast du bereits bezahlt.

00:08:13: Mein Lieblingsstil ist deshalb oft nicht der mit dem spektakulärsten Bestcase, sondern der dessen schlechteres Szenario immer noch vernünftig aussieht!

00:08:23: Die hässliche Immobilie besitzt ein kalkulierbares Problem – die schlecht genutzte Immobilien besitze den Wert, der noch nicht arbeitet.

00:08:31: Die Plan B-Immobilie Besitzt mehrere wirtschaftliche Möglichkeiten und die langweilige Immobilia breite Nachfrage.

00:08:40: Vier verschiedene Immobilienarten gleich.

00:08:42: meine wichtigste Regel, die einzige Regel übrigens, die du dir merken musst.

00:08:47: Vorher bekommst du noch mal eine Checkliste mit der ich selbst Immobilie prüfe.

00:08:50: Die packe ich dir in die Show Notes, klick da gerne drauf und du findest sie auch unter prom.de slash deal minus Stresstest.

00:08:58: Schnapp sie dir, ist ein Geschenk von mir über einen Daumen hoch.

00:09:01: Als kleines Dankeschön freue ich mich natürlich!

00:09:04: Du kannst dieses Video bzw.

00:09:06: diesen Podcast übrigens auch speichern damit du den Link später leichter wiederfindest.

00:09:11: Jetzt aber zu der wichtigsten Regel die du beachten musst.

00:09:14: eine einzige Regel Kaufemöglichkeiten.

00:09:18: Aber bezahle niemals so als wären Sie garantiert oder noch einfacher.

00:09:23: Ein guter Deal soll Potenzial haben er darf es aber nicht brauchen um zu funktionieren.

00:09:29: Ja, das war's für heute!

00:09:31: Es war schön, dass du mit dabei warst... ...dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:09:35: unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:09:43: Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:09:46: wie gesagt das ganze unter CashflowPodcast.De.

00:09:50: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:09:56: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:10:09: Bis dahin wünsche ich dir ne tolle Zeit, freu mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:10:15: Bis dann, dein Eric.