Kurzzeitvermietung: Verstehst du Immobilien wirklich?

00:00:00: Wenn du Kurzzeitvermietung nicht verstehst, verstehst du Immobilien nicht.

00:00:04: Eine Wohnung kann einen höheren Übernachtungspreis haben, fast komplett ausgebucht sein und trotzdem die deutlich schlechtere Immobilie sein.

00:00:12: Wenn du verstehen willst warum dann schau nicht auf Samstag!

00:00:16: Schau auf Dienstag!

00:00:17: Dienstag im November keine Ferien, keine Messe kein großes Event denn genau an solchen Tagen zeigt dir eine Immobilia was sie wirklich kann Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:37: Ich bin Erik, seit über zwanzig Jahren Immobilieninvestor mit achtstelligen Bestand – und eines habe ich dabei gelernt!

00:00:44: Die beste Immobilie ist erstaunlich oft nicht die mit der schönsten Maximalrendite sondern die, die dir die meisten Möglichkeiten offenhält.

00:00:53: Flexibilität ist Rendite bevor du sie brauchst.

00:00:56: Warum dieser Satz so wichtig ist, zeige ich dir an zwei Wohnungen.

00:01:00: Warum der Dienstag also mehr verrät als der Samstag?

00:01:04: Wohnung A sieht auf den ersten Blick sensationell aus schicke Lage tolle Fotos hoher Übernachtungspreis am Wochenende fast immer komplett voll genau die Wohnung bei DER!

00:01:14: irgendwo schon drei Feuer-Emojis neben dem Cashflow stehen.

00:01:18: Wohnung B ist unspektakulärer, ordentliche Lage guter Verkehrsanbindung Arbeitgeber in der Umgebung vielleicht Ärzte krankenhausgrößere Unternehmen Nichts wo für sich jemand freiwillig vor die Haustür stellt und mega Deal ruft.

00:01:34: aber jetzt is Dienstag?

00:01:36: Wohnung A kaum Nachfrage.

00:01:38: Wohnung B, Projektmitarbeiter, Geschäftsreisende, Angehörige von Patienten, Menschen zwischen zwei Wohnungen, neue Mitarbeiter die für einige Wochen eine Unterkunft brauchen und plötzlich sieht B gar nicht mehr so langweilig aus denn Samstag Bekommst du in vielen Lagen irgendwie sowieso voll.

00:01:56: Wochenende, Fußballkonzert, Hochzeitmesse, Touristen!

00:01:59: Aber Dienstag zeig dir ob hinter deiner Immobilie echte Nachfrage steckt.

00:02:04: Wenn Menschen nur wegen eines bestimmten Ereignisses kommen hast du möglicherweise keine starke Immobilienlage.

00:02:12: Du hast Eventnachfrage und fällt das Event weg?

00:02:15: Fällt die Nachfrage mit weg.

00:02:18: Deshalb merke dir eine gute Lage.

00:02:20: erkennst du nicht daran wie viel jemand am besten Tag zahlt, sondern daran, wie viele Gründe es gibt an einen schlechten Tag dort sein zu wollen.

00:02:29: Das gilt nicht nur für Kurzzeitvermietung, das gilt für praktisch jede Immobilie.

00:02:34: Aber selbst starke Nachfrage schützt dich nicht vor dem nächsten Denkfehler!

00:02:38: Wenn nur du dafür bezahlst war es keine Investition – bei Kurzzeit-Vermietungen entsteht schnell ein kleines Wettrüsten.

00:02:46: Noch ein Fancier noch eine bessere Kaffeemaschine, noch eine schickere Lampe und irgendwann hast Du paar tausend Euro zusätzlich ausgegeben aber an Deiner Buchungslage hat sich praktisch nichts verändert.

00:02:58: Darum stelle ich eine simple Frage.

00:03:01: Bezahlt der Gast dafür oder bezahl nur ich dafür?

00:03:04: Gutes Bett, sauberkalt funktionierendes Wählern, einfache Abläufe, Ausstattung die zur Zielgruppe passt – das zählt!

00:03:12: Der Gast schmietet schließlich einen Unterkunft und keinen Beweis dafür dass du Pinterest verstanden hast.

00:03:18: Und selbst wenn du alles richtig machst und dein Kalender plötzlich komplett voll ist heißt es noch lange nicht, dass dein Geschäft gut läuft.

00:03:25: Warum nicht nämlich ein voller Kalender manchmal misstrauisch macht.

00:03:30: Fast hundert Prozent Auslastung klingt traumhaft!

00:03:33: Ich werde bei solchen Zahlen erstmal neugierig, denn ein voller Kalender beweist nur das genügend Menschen bereit sind Deinem Preis zu bezahlen ist beweist nicht, dass dein Preis gut ist.

00:03:45: Wenn du eine Wohnung für achtzig Euro jeden Tag losbekommst obwohl der Markt problemlos hundert oder hundertzehn hergegeben hätte kannst du dich über deine Auslastung freuen und gleichzeitig jeden Tag Geld liegen lassen Denn jeder zusätzliche Gast produziert Kostenreinigung Wäsche Plattformgebühren Verbrauch Abnutzung Kommunikation.

00:04:04: Mehr Umsatz kann deshalb tatsächlich das schlechtere Geschäft sein.

00:04:08: Ein voller Kalender noch kein Gewinnnachweis.

00:04:12: Manchmal ist er nur ein Beschäftigungs-Nachweis und Beschäftigung bekommst du bei Kurzzeitvermietung im Zweifel genug, vor allem um drei Uhr wenn deine Immobilie plötzlich einen eigenen WhatsApp Account brauchen könnte.

00:04:24: Nehmen wir an Wohnung A produziert tatsächlich einen wirklich schönen Umsatz.

00:04:29: Nur leider meldet sich ständig jemand, der Gast findet die Schlüssel nicht das WLAN geht angeblich nicht.

00:04:36: Jemand hat sich ausgesperrt die Reinigungskraft fällt aus, der vorherige Gast hat irgendwas zerlegt und solche Dinge passieren erstaunlich selten dann wenn man sowieso gerade gelangweilt auf dem Anruf wartet.

00:04:48: Kurzzeitvermietung zeigt dir deshalb nadenlos wie viel von deiner Rendite an deine eigene Arbeitszeit hängt.

00:04:55: Wenn dein Modell nur funktioniert Weil du jedes Problem persönlich löst, hast du dir nicht eine Immobilie aufgebaut.

00:05:02: Du hast einen Arbeitsplatz geschaffen mit Betten.

00:05:05: das kann völlig okay sein aber du solltest wissen was du gekauft hast denn ich möchte nicht nur wissen wie viel verdient eine Immobilie?

00:05:13: Ich möchte wissen Von mir braucht sie, damit sie überhaupt verdient.

00:05:17: Und jetzt kommen wir zu einer Gefahr bei der selbst die fantastische Nachfrage wertlos werden kann – die perfekte Wohnung mit null verwertbarem Umsatz!

00:05:27: Die Nachfrage ist da, die Bewertungen sind hervorragend, die Gäste lieben die Wohnung, deine Kalkulation funktioniert und trotzdem hast du keinen brauchbaren Deal weil du die geplante Nutzung dort nicht oder nicht in der vorgesehenen Form betreiben darfst, dann hast du möglicherweise eine brillante Kalkulation für einen Umsatz gebaut den Du so gar nicht erzielen kannst.

00:05:51: Deshalb gehört die rechtliche Nutzbarkeit – für mich ganz an den Anfang!

00:05:56: Welche Regeln gelten an diesem konkreten Standort?

00:05:59: ist diese Nutzung bei der Immobilie zulässig?

00:06:02: und wenn Du nicht Eigentümer bist was erlaubt Dein Vertrag tatsächlich?

00:06:07: Genau hier liegt ein Denkfehler.

00:06:09: Viele prüfen zuerst, ob genug Nachfrage da ist.

00:06:12: Ich prüfe zu erst, ob diese Nachfrage überhaupt sicher monetarisiert werden darf.

00:06:18: Denn eine Nachfrage die du nicht nutzen darfst bringt dir exakt gar nichts und auch bei verschiedenen rechtlichen Ebenen sollte man sicher gehen uns sie nicht vermischen nur für eine Nutzung beispielsweise innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres untersagt werden kann heißt das noch nicht dass damit kommunale oder öffentlich-rechtliche Vorgaben erledigt sind.

00:06:42: Deshalb erst Nutzbarkeit prüfen, dann Reich rechnen – nicht andersrum!

00:06:47: Und jetzt können wir unsere beiden Wohnungen neu bewerten.

00:06:51: Warum die langweilige Wohnung plötzlich gewinnt?

00:06:54: Wohnung A hatte den höheren Übernachtungspreis, die spektakuläreren Fotos vielleicht sogar den höherer theoretischen Monatsumsatz aber sie hängt stärker an Wochenenden und an Events.

00:07:06: Und sie braucht möglicherweise mehr Betreuung, sie ist stärker auf eine bestimmte Nutzungsart angewiesen – und wenn daran etwas kippt wird es unangenehm!

00:07:15: Wohnung B sieht auf Instagram vermutlich schlechter aus.

00:07:18: Dafür funktioniert sie an einem normalen Dienstag.

00:07:22: Sie hat mehrere Nachfragegruppen.

00:07:23: vielleicht funktioniert Kurzzeitvermietung, vielleicht möbliertes Wohnen-auf-Zeit, vielleicht klassische Vermietungen… und plötzlich besitzt Wohnung B das A nicht hat.

00:07:34: Optionen!

00:07:36: Optionen haben einen Wert, nur taucht dieser Wert in fast keinem normalen Rendite-Rechner auf.

00:07:42: Deshalb komme ich wieder zu meinem Satz vom Anfang zurück Flexibilität ist Rendite bevor du sie brauchst.

00:07:51: Solange dein perfekter Plan läuft bemerkst Du ihren Wert kaum.

00:07:55: Wenn aber Nachfrage, Markt oder Rahmenbedingungen kippen zeigt sich welche Immobilie wirklich stark war.

00:08:02: Ich sage es Ganz klar, ich nehme lieber eine langweilige Wohnung mit drei funktionierenden Auswegen als eine vermeintliche Rendite-Rakete die nur unter perfekten Bedingungen fliegen kann.

00:08:16: Das ist übrigens auch der Unterschied in unserer Denkweise.

00:08:18: Wir schauen nicht auf die schönste Zahl, wir schauen auf die belastbarste!

00:08:23: Die drei Fragen, die jeden Deal ehrlicher machen?

00:08:26: Du musst niemals Kurzzeitvermietung betreiben um diese Denkweise zu nutzen.

00:08:31: Stell dir einfach drei Fragen.

00:08:33: erstens wer braucht diese Wohnung an einem völlig normalen Dienstag wenn ihr darauf kaum etwas einfällt wäre vorsichtig.

00:08:41: zweitens was mache ich wenn mein Bester Vermietungsweg, morgen nicht mehr funktioniert.

00:08:46: Wenn die Antwort lautet dann habe ich ein Problem!

00:08:49: Besitzt du möglicherweise keinen Plan B?

00:08:51: Du besitzt Hoffnung und Hoffnung ist bei Immobilie keine besonders belastbare Assetklasse.

00:08:57: Und drittens funktioniert der Deal auch noch?

00:08:59: wenn ich mich selbst aus der Gleichung herausnehme Wenn du ständig organisieren telefonieren und Probleme lösen musst Rechne deine Zeit ehrlich mit ein Denn Rendite die nur existiert solange du kostenlos arbeitest ist eine ziemlich kreative Form von Rendite.

00:09:15: Mehr brauchst du für diesen Stresstest eigentlich nicht!

00:09:19: Dienstag, Plan B und deine eigene Zeit – wenn ein Deal diese drei Fragen sauber übersteht, wird er für mich interessant.

00:09:26: Wenn nicht… hilft auch die schönste Maximalrendite nicht.

00:09:30: Aber musst du denn überhaupt eine Immobilie kaufen, um in die Vermietung zu starten?

00:09:35: Das ist das was viele nicht auf dem Schirm haben!

00:09:37: Du kannst eine Immobilie mit sehr kleinem Geldbeutel anmieten und sofort ohne Kauf- und ohne große Kredite durchstarten.

00:09:46: Wie ich das heute selbst machen würde, das verrate ich ganz genau in meinem Video so würde Ich Heute Mit Rent to Rent Starten.

00:09:54: Ja, das war's für heute.

00:09:56: Es war schön, dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben!

00:10:01: Unter cashflow-podcast.de findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:10:09: Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:10:12: wie gesagt das ganze unter cashflow podcast.de.

00:10:16: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:10:21: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:10:35: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:10:40: Bis dann, dein Eric.