Kaufe NIEMALS diese 5 Wohnungen

00:00:00: Achtung, kaufe niemals diese Art von Wohnungen.

00:00:03: Kaufe niemal eine Wohnung deren Rendite mit dem aktuellen Mieter auszieht.

00:00:08: Zweihundertfünfzig Euro Monatsmiete die du beim nächsten Mietern nicht wiederholen kannst machen bei einem vereinfachten Faktor von fünfundzwanzig rechenderisch fünf und siebzig tausend Euro Kaufpreis aus!

00:00:23: Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:32: Ich erkläre es gleich genauer.

00:00:33: Du bezahlst also seventy-fünfentausend Euro für einen Ertrag, den der Mieter beim Auszug einfach mitnimmt und das betrifft dich auch bei Leerstand oder bei Eigennutzung.

00:00:44: denn besteht die Kulisse eben aus Fantasiemiete geschönten Quadratmetern zu kleinen Rücklagen oder eine Renovierung zum Premiumpreis dann wird es gefährlich.

00:00:56: ich zeig dir fünf versteckte Maskierungen solcher Wohnungen.

00:01:00: bei Nummer Fünf kann sogar der Cashflow positiv bleiben, während es dafür später so richtig gefährlich wird.

00:01:08: Hey ich bin Erik, Immobilieninvestor mit achtstelligen Bestand und die teuersten Immobilientfehler sehen selten gefährlicher aus!

00:01:15: Sie sehen fertig aus frisch renoviert gut vermietet saubere Zahlen.

00:01:19: genau deshalb stellst du die wichtigste Frage nicht was bleibt von dieser Wohnung übrig wenn die heutige Kulisse wenn ich die entferne.

00:01:32: Ich nenne solche Objekte Kulissenwohnungen und meine erste Kulisse steht meistens direkt im Mietvertrag.

00:01:39: Nummer eins, die Miete, die beim Auszug mitgeht.

00:01:43: Die Miete ist hoch Der Cashflow sieht gut aus Und ein Kopf macht daraus sofort eine Eigenschaft der Wohnung.

00:01:50: Diese Wohnung erwirtschaftet ebenso viel.

00:01:53: Nein, die Miete ist zunächst ein Vertrag mit einem bestimmten Meter einer bestimmten Ausstattung und einer bestimmte Situation.

00:02:01: Zieht der Mieter aus?

00:02:02: Nutzt die Möblierung ab oder lässt sich die heutige Miete nicht wiederholen?

00:02:07: Verschwindet ein Teil dieser Rendite!

00:02:10: Dann hast du keinen dauerhaft hohen Ertrag gekauft sondern mit zuviel Geld einen einzelnen Mietvertrag.

00:02:17: Deshalb brechne ich jede vermietete Wohnung zweimal, einmal mit der bestehenden Miete und einmal mit den Mieten die ich bei einer normalen neuen Vermietung realistisch erzielen kann.

00:02:30: Bei Leerstand ersetzt du einfach die Wunschmiete aus dem Exposé durch eine belastbare Marktmiete.

00:02:37: funktioniert der Deal dann nicht mehr?

00:02:39: muss der Preis runter!

00:02:41: Nicht deine Anforderungen sondern der Preis.

00:02:44: meine Regel lautet Alles was kurzfristig verschwinden kann, darf keinen dauerhaften Kaufpreis rechtfertigen.

00:02:51: Und bei Nummer drei übrigens verschwindet manchmal nicht nur der Ertrag sondern sogar die Fläche.

00:02:56: vorher kommt aber eine Rechnung, die längst im Gebäude steckt und noch kein Datum trägt.

00:03:02: Nummer zwei das Hausgeld dass nur billig aussieht.

00:03:06: Niedriges Hausgeld klingt hervorragend.

00:03:09: weniger Kosten mehr Cashflow schöne Kalkulationen gute Verwaltung bedeuten oder eine Gemeinschaft, die seit Jahren zu wenig zurücklegt.

00:03:19: Den Unterschied findest du in den Protokollen der Rücklage und den geplanten Maßnahmen.

00:03:25: Dort stehen immer wieder dieselben Themen.

00:03:27: danach vertagt Dach heizum erneut diskutiert Fassade irgendwann.

00:03:33: Du liest sehr wahrscheinlich deine nächste Sonderumlage Eine Eigentümergemeinschaft repariert nicht günstiger, weil sie länger wartet.

00:03:41: Sie repariert später und das ist teurer!

00:03:44: Niedriges Hausgeld ist nur dann gut wenn Gebäude Zustand und Rücklagen dazu passen.

00:03:49: Sonst hast du keine niedrigen Kosten.

00:03:51: Du hast eine Rechnung mit Datum in der Zukunft.

00:03:54: Die teuerste Rechnungen sieht allerdings manchmal Ganz anders aus, sie steht in keinem Protokoll.

00:04:00: Sie kommt erst beim Verkauf!

00:04:02: Genau darauf läuft Nummer fünf übrigens raus.

00:04:05: Jetzt aber erstmal zu den Quadratmetern die beim Kauf großzügig und beim Verkäuf plötzlich wissenschaftlich genau behandelt werden.

00:04:13: Nummer drei Quadratmeter die verschwinden.

00:04:15: im Exposé stehen siebzig Quadrat Meter und drei Zimmer.

00:04:19: Und bei der Besichtigung zeigt dir der Makler noch einen ausgebauten Keller oder Dachraum.

00:04:24: ein Bett steht darin eine Lampe vielleicht sogar ein Schreib.

00:04:28: Wird seit Jahren als Schlafzimmer benutzt?

00:04:30: Kann sein.

00:04:31: Aber ein Bett ist keine Wohnflächenberechnung, nur weil ein Raum wie ein Wohnraum aussieht müssen Bankgutachter und der nächste Käufer ihn nicht genauso bewerten wie der Makler, der dir das gerade verkaufen will.

00:04:44: Beim Kauf bezahlst du vielleicht den vollen Wohnraumpreis.

00:04:48: beim Verkauf wird der nächstekäufer plötzlich sehr genau Und Menschen sind mit Quadratmetern großzügig Solange sie Verkäufer sind, beim kaufen werden Sie Wissenschaftler.

00:05:01: Der Raum kann als Büro oder Nutzfläche trotzdem wertvoll sein aber Zusatznutzen und reguläre Wohnflächen sind nicht dasselbe.

00:05:10: auch die Bank wird bei der Finanzierung Probleme mit diesen Flächen haben.

00:05:14: wenn sie es überhaupt machen dann macht das einen deutlichen teureren Zins aus.

00:05:20: du brauchst drei Antworten.

00:05:23: Erstens ist die Fläche in einer belastbaren Wohnflächenberechnung wirklich enthalten.

00:05:28: Zweitens ist der dargestellte Nutzung durch Unterlagen gedeckt und drittens würde ein unabhängiger Käufer dafür den selben Quadratmeterpreis bezahlen.

00:05:39: Bleibt das unklar, kaufst du die Flächen nicht zum vollen Wohnpreis ein?

00:05:43: Ein Bonus ist kein Bonus wenn du ihn vollständig bezahlt hast!

00:05:47: Und genau das passiert bei der vierten Maske oft mit der gesamten Wohnung.

00:05:53: Maske Nummer vier, Der Verkäufer hat bereits fertig verdient!

00:05:57: Eine frisch renovierte Wohnung und gut vermietet ist nicht automatisch schlecht aber sie kann zu teuer sein obwohl alles daran gut aussieht.

00:06:08: Der Verkäufer had renoviert, möbliert und die Miete optimiert.

00:06:12: aus einer normalen Wohnung wurde ein fertiges Investment Produkt.

00:06:16: Gefährlich wird es wenn die maximale Miete und die gesamte Optimierung bereits eingepreist sind, und für dich weder ein eigener Hebel noch eine Sicherheitsmarsche bleibt.

00:06:27: Dann bezahlst du den höchsten Preis und die beste aktuelle Darstellung!

00:06:33: Ob sie dauerhaft funktioniert ist anschließend dein Problem.

00:06:36: Du kaufst oben?

00:06:38: Und hoffst das alles oben

00:06:39: bleibt?!

00:06:40: Auch bei Eigennutzung zählt nicht, was Küche und Barth den Verkäufer gekostet haben.

00:06:45: Entscheidend ist, welchen Wert sie für dich und den nächsten Käufer besitzen.

00:06:50: Teuer ist nicht automatisch wertvoll!

00:06:53: Und fertig bedeutet manchmal nur dass der Verkäucher bereits fertig verdient hat.

00:06:59: Frag dich, würdest du denselben Preis auch ohne Möbel?

00:07:03: Hochglanzbilder und ohne Spitzenmiete bezahlen.

00:07:06: Wo liegt deine Sicherheitsmarsche?

00:07:08: Gibt es darauf keine klaren Antworten, muss zumindest der Preis außergewöhnlich gut sein!

00:07:15: Und ich meine natürlich niedrig, denn beim letzten Typ können sogar alle heutigen Zahlen stimmen und du sitzt später trotzdem fest.

00:07:23: Bevor wir gleich dazu kommen wenn Du hier mehr wert hast dann freue ich mich natürlich über den Klick auf Daumen hoch.

00:07:29: Und wenn dir solcher Mehrwert etwas bringt, dann abonniere natürlich auch gerne den Kanal!

00:07:34: Jetzt habe ich noch etwas was sich schon einige mal in anderen Videos angesprochen hat.

00:07:39: es ist so wichtig.

00:07:40: dabei haben über eighty fünf Prozent der Immobilienkäufer das schlichtweg nicht auf dem Schirm.

00:07:46: fünftens positiver Cashflow aber kein Ausgang.

00:07:50: fast jeder fragt wer wird mein Mieter?

00:07:52: Ich frage zusätzlich, wer kauft mir diese Wohnung später wieder ab?

00:07:56: Eine Wohnung kann heute voll vermietet sein und jeden Monat Geld abwerfen.

00:08:01: Trotzdem kann ihr Käuferkreis winzig sein!

00:08:04: Kritisch wird diese Kombination nur eine passende Mietergruppe – nur eine funktionierende Vermietungsstrategie.

00:08:12: Fast ausschließlich Kapitalanleger als Käuffer und ein Kaufpreis der bereits auf der maximalen Miete basiert und nur damit funktioniert.

00:08:21: Dann kaufst du Keine flexible Immobilie.

00:08:24: Du wettest darauf, dass morgen genauso aussieht wie heute.

00:08:27: Singt die Miete?

00:08:28: Verändert sich die Nachfrage oder wird die Finanzierung schwieriger?

00:08:31: Schrumpf dein Käuferkreis und aus einem guten monatlichen Cashflow wird beim Verkauf plötzlich ein kräftiger Preis nachlassen.

00:08:40: Cashflow ist kein Exit!

00:08:42: Cashflow zeigt dir was die Wohnung heute liefert.

00:08:45: Ein Exit zeigt dir, welche Möglichkeiten du morgen noch hast!

00:08:49: Eine robuste Wohnung braucht deshalb einen zweiten Weg eine andere Mietergruppe, eine andere Vermietung einem breiteren Käuferkreis oder einen Preis der die Enge ehrlich berücksichtigt.

00:09:01: Eine gute Wohnung hat nicht nur Plan A, sie überlebt eben auch Plan B. Funktioniert sie nur mit einem Meter einer Strategie und einer Spitzenmiete.

00:09:10: Kaufst du keine stabile Immobilie?

00:09:12: Du kaufst eine Wette mit Grundbuch!

00:09:14: Draußen wird dir verkauft was heute gut aussieht.

00:09:17: Wir prüfen was in fünf oder zehn Jahren noch funktioniert Denn Colissen sehen hervorragend aus bis jemand das Licht ausschaltet.

00:09:26: Aber hast du dir mal die Frage stellt ob du überhaupt eine Wohnung kaufen musst um sicheren Cashflow mit Immobilien zu erzeugen?

00:09:33: Ehrlich, um Cashflow zu erzeigen musst du das komplette Risiko nämlich gar nicht eingehen.

00:09:38: Es gibt einen Weg der alles so viel einfacher macht!

00:09:41: Mein Geheimtipp ist Rent-to-Rent.

00:09:43: aber Vorsicht hier gibt es einige Dinge die du sehr wahrscheinlich nicht erwarten würdest.

00:09:49: ich habe dir dazu eine komplette Videoreihe erstellt.

00:09:51: Die Playlist wird dir jetzt gerade vorgeschlagen.

00:09:54: Schau da auf alle Fälle rein bevor du die Entscheidung triffst und über einen Immobilienkauf nachdenkt.

00:10:01: Wir sehen uns im nächsten Video!

00:10:25: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest, abonniere diesen Podcast.

00:10:30: Dann wirst du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:10:44: Bis dahin wünsche ich dir ne tolle Zeit.

00:10:46: freu mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören bis dann dein Eric.