3 Häuser die jetzt praktisch wertlos sind

00:00:00: Drei Häuser, die jetzt praktisch wertlos sind.

00:00:03: Ein Haus kann frisch gestrichen, trocken und sogar noch überraschend billig sein und trotzdem wirtschaftlich praktisch wertlos!

00:00:11: Nicht weil niemand darin wohnen könnte sondern weil du es in Zukunft schlicht nicht mehr finanzieren oder versichern kannst.

00:00:19: gleich zeige ich dir drei Häuser und das gefährlichste der drei Häuse Die ich dir gleich zeige, kann bei der Besichtigung sogar völlig gesund aussehen.

00:00:27: Genau deshalb übersehen es so viele!

00:00:41: Ich bin Erik Prom seit über zwanzig Jahren Immobilieninvestor mit gut achtstelligen Bestand und eine Sache habe ich dabei gelernt – beim Immobilienkauf sitzt immer noch jemand unsichtbar mit einem Tisch dein zukünftiger Käufer.

00:00:55: Wir dürfen also keine Immobilie suchen, die nur schön ist!

00:00:59: Wir müssen Immobilien suchen, sie sich später auch wieder verkaufen lassen und das ist ein gewaltiger Unterschied.

00:01:06: Erstens wenn der günstige Kaufpreis plötzlich egal wird.

00:01:11: beim ersten Haus brauche ich für meinen Schnellcheck nur fünf Begriffe Dach Fenster Fassade Heizung Haustechnik.

00:01:19: Wenn bei einem älteren Haus drei dieser fünf Bereiche ernsthaft fällig sind.

00:01:25: Habe ich eine einfache Regel?

00:01:27: Dreitreffer bedeuten nicht automatisch Finger weg, dreitreifer bedeuten der Angebotspreis ist für mich nicht mehr der echte Preis!

00:01:36: Ich muss die Sanierung oben drauf rechnen denn ein sanierungsbedürftiges Haus kann ein fantastischer Deal sein aber nur wenn du den Sanierungstau im Kaufpreis mitgerechnet hast Wenn Dach Heizung und Elektrik kurz vor dem Ende stehen.

00:01:54: Und du trotzdem einen Preis bezahlst, als wär alles wunderbar!

00:01:57: Dann bezahl's du das Haus zweimal – und zwar einmal beim Notar und anschließend nochmal beim Handwerker.

00:02:03: Das ist eine Form von Kundenbindung auf die ich persönlich gerne verzichten kann.

00:02:08: Also drei Treffer nicht verlieben Rechnen.

00:02:11: Was muss wirklich gemacht werden?

00:02:13: Was kann warten?

00:02:14: was kostet mich die Kombination?

00:02:17: denn genau Die ist gefährlich.

00:02:19: Nicht die einzelne alte Heizung, der Sanierung stau als Paket und deshalb billig ist nicht automatisch günstig!

00:02:29: Der Kaufpreis steht im Exposé, der echte Preis meistens nicht.

00:02:34: aber dieses erste Haus hat sogar noch einen entscheidenden Vorteil du kannst das Problem wenigstens noch reparieren.

00:02:41: beim zweiten Haus wird das schwieriger denn Ein neues Dach hilft dir herzlich wenig, wenn dein eigentliches Problem gar nicht im Haus sitzt.

00:02:50: Deswegen kommen wir jetzt zu.

00:02:51: zweitens das perfekte Haus am falschen Fleck.

00:02:55: Stell dir ein schönes Haus vor!

00:02:57: Gepflegt gute Heizung, dach okay, ordentliche Ausstattung.

00:03:01: der Preis passt sogar.

00:03:03: Du gehst durch die Räume und denkst Erik was willst du denn?

00:03:07: Genauso soll es doch sein.

00:03:09: Vielleicht Jetzt gehen mal vor die Haustür.

00:03:12: liegt das Grundstück in einer Senke.

00:03:15: An einem Hang gibt es einen Bachgraben oder Wasserlauf, ist das Haus der tiefste Punkt der Straße?

00:03:23: Gab es dort schon einmal Wasser?

00:03:24: Viele beruhigen sich an dieser Stelle mit hier ist doch weit und breit kein großer Fluss.

00:03:30: schön!

00:03:31: Starkregen braucht aber keinen Reihen vor der Haustür.

00:03:34: Und jetzt kommt der Punkt bei dem ich viel kritischer bin als beim Bach hinter dem Garten Was sagt die Versicherung zu genau dieser Adresse?

00:03:44: Bekomme ich überhaupt vernünftigen Elementarschutz und zu welchen Bedingungen, wenn das völlig unproblematisch machbar ist.

00:03:51: Wunderbar!

00:03:52: Wenn ein Versicherer aber plötzlich sehr genau hinsieht, hohe Selbstbehalte verlangt, Einschränkungen macht oder gar das Risiko sichtbar kritisch bewertet – ist es für mich kein kleines Versicherungsdetail mehr.

00:04:05: Dann habe ich einen Hinweis auf meinen zukünftige Immobilienwert.

00:04:09: Hier sitzt wieder jemand mit am Tisch, nämlich dein späterer Käufer.

00:04:14: Vielleicht sagst du mir macht das Risiko nichts aus?

00:04:17: Völlig okay!

00:04:18: Aber vielleicht macht es deinem Käufe etwas aus oder dessen Versicherung oder dessens Bank und plötzlich wird aus einem Wasserproblem ein Verkaufsproblem.

00:04:29: Deshalb ist dieser Satz so wichtig.

00:04:32: Das ist ein Merksatz.

00:04:34: Ein Haus ist nicht das Wert, was der Verkäufer verlangt.

00:04:38: Es ist das Wert ,was genügend Menschen finanzieren, versichern und wirklich haben wollen.

00:04:44: Und jetzt könntest du sagen Gut Eric Dann kaufe ich eben nur technisch ordentliche Häuser ohne besondere Risiken dann bin ich doch auf der sicheren Seite.

00:04:54: Leider.

00:04:54: nein so einfach ist es leider nicht Denn jetzt kommt das Haus dass Ich langfristig sogar am gefährlichsten finde bei diesem haus Findest du vielleicht bei der Besichtigung?

00:05:05: Gar keinen Fehler.

00:05:07: Drittens, dieses Haus verliert seinen Wert bei Sonnenschein!

00:05:11: Kein Hochwasser, kein kaputtes Dach keine morote Heizung, kein feuchter Keller.

00:05:16: Wunderschön saniert gepflegter Garten vielleicht sogar eine Rendite Bei dir.

00:05:21: du kurz denkst Warum hat diesem Geheimtipp eigentlich noch niemand entdeckt?

00:05:26: Nur eine Kleinigkeit fehlt Menschen Das schönste Haus kann ein miserabler Dienst sein, wenn langfristig immer weniger Menschen genau dort wohnen wollen.

00:05:37: Und jetzt bitte nicht Lage, Lage, Lage!

00:05:39: Das hilft dir ungefähr so sehr wie der Burstentyp billig kaufen teuer verkaufen.

00:05:44: Ich will nicht wissen ob irgendjemand die Lage gut nennt.

00:05:46: ich will wissen warum sollten Menschen dort morgen noch genauso gerne wohnend wie heute?

00:05:53: und dafür stelle ich mir zunächst eine ganz einfache Frage bleiben, wächst die Bevölkerung oder schrumpft sie.

00:06:03: Gibt es Arbeitsplätze?

00:06:04: Gibt das mehrere große Arbeitgeber?

00:06:07: Eine vernünftige Anbindung eine Hochschule Krankenhaus Verwaltung Tourismus irgendwas was den Menschen einen guten Grund gibt genau dort zu leben?

00:06:16: oder hängt die halbe Region an einem einzigen großen Unternehmen?

00:06:21: dann kaufst du unter Umständen nicht nur eine Immobilie dann kauft du gleich noch ne Unternehmenswette mit dazu.

00:06:29: Denn dann interessiert mich, wie leicht komme ich heute wirklich?

00:06:35: an einen Mieter.

00:06:36: Und dabei schaue ich nicht auf irgendeine Angebotsmiete im Internet, der wahre Trick ist – Ich schau' darauf wie lange vergleichbare Wohnungen inseriert sind!

00:06:46: Denn zwölf Euro-Angebotsmieten können hervorragend aussehen.

00:06:50: Wenn das Inserat aber bald Kerzen auf seinem ersten Geburtstag auspusten kann, nützt mir diese Zahl erstaunlich wenig.

00:06:57: und jetzt kommt die brutalste Frage.

00:06:59: Viertens Wer soll dir dieses Haus später abkaufen?

00:07:04: ganz konkret.

00:07:06: Eine Familienkapitalanleger, Pendler, jemand aus der Region?

00:07:09: und warum sollten Menschen in fünf zehn oder fünfzehn Jahren genau dort Eigentum kaufen wollen?

00:07:17: Wenn deine Antwort lautet Immobilien steigen langfristig doch immer dann hast du keine Exit-Strategie Dann hast Du Hoffnung mit Dach gekauft.

00:07:25: Und genau hier wird die Sache kontraintuitiv.

00:07:29: eine hohere Ndite An einem schwachen Standort muss kein Geschenk sein, sie kann Schmerzensgeld sein.

00:07:35: Der Markt ist nämlich nicht blöd!

00:07:38: Wenn eine Immobilie auffällig billig ist fragt nicht zuerst warum hat diesem Geheimtipp noch keiner entdeckt?

00:07:44: Frag was hat der Markt entdeckte was ich gerade nicht sehe.

00:07:49: das heißt nicht dass strukturschwache Standorte grundsätzlich schlecht sind überhaupt nicht.

00:07:55: dort können hervorragende Deals liegen Aber dann muss der Preis das Risiko bezahlen.

00:08:01: Billig heißt nicht automatisch unterbewertet.

00:08:04: Manchmal ist der niedrige Preis einfach das Warnschild, fünftens Mein-Check-Technik-Risiko Nachfrage.

00:08:13: Deshalb produziere ich den Immobilienwert am Ende auf diese drei Fragen.

00:08:18: Technik, was muss ich nach dem Kauf noch bezahlen?

00:08:21: Risiko – welches Risiko steckt im Haus und im Standort und kann ich damit vernünftig umgehen?

00:08:27: Und drittens Nachfrage wer soll diese Immobilie zukünftig mieten oder kaufen?

00:08:33: Und warum?

00:08:35: Wenn eine dieser drei Ebenen kippt, kann dein vermeintliches Schnäppchen plötzlich ziemlich teuer werden.

00:08:41: Technikkrisikonachfrage das ist mein Filter.

00:08:44: wenn du jemanden kennst Der gerade begeistert erzählt, ich hab da ein Haus gefunden.

00:08:49: Unglaublich billig!

00:08:50: Dann schick ihm dieses Video vielleicht lieber vor dem Notartermin.

00:08:55: Danach wirkt dasselbe Hinweis erfahrungsgemäß deutlich weniger charmant.

00:09:00: Ja das war's für heute.

00:09:02: Es war schön, dass du mit dabei warst Dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:09:06: Unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen Zu dieser Folge, du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:09:17: Wie gesagt das Ganze unter cashflowpodcast.de.

00:09:21: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:09:27: dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht!

00:09:31: Und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an Deinem Cash Flow, an Deinen Strategien arbeiten können.

00:09:41: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:09:46: Bis dann, dein Eric!