7 massive Fehler, wenn Du eine Immobilie kaufen willst

00:00:00: Sieben massive Fehler, wenn du eine Immobilie kaufen willst.

00:00:03: Du kannst Kaufpreislage und Finanzierung sauber prüfen und trotzdem eine Immobilie kaufen bei der du jahrelang massiv drauf zahlst weil der Deal nur funktioniert wenn Mieter Bank Eigentümer Gemeinschaft und der Markt gleichzeitig mitspielen.

00:00:18: Wir schauen uns gleich die sieben schlimmsten Fehler an, die du beim Kauf jeder Immobilie unbedingt vermeiden musst.

00:00:24: Am Ende bekommst du meine persönliche Checkliste, die dir extrem helfen wird eine Entscheidung zu treffen.

00:00:31: wenn du gerade kaufen möchtest.

00:00:33: hast du bereits gekauft?

00:00:34: dann hilft sie dir entweder wieder ruhig zu schlafen oder zu erkennen wo du eine dringend notwendige Entscheidung treffen musst Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:54: Ich bin Erik, Immobilieninvestor mit achtstelligen Bestand und der erste.

00:00:57: dieses lieben Fehler passiert oft schon bei der Besichtigung.

00:01:01: Fehler Nummer sechs ist besonders gefährlich – und etwa neunzig Prozent der Käufer sehen ihn nicht!

00:01:07: Lass uns starten mit Fehler Nummer eins du hast innerlich längst gekauft.

00:01:12: Du kommst in die Wohnung Der Grundriss passt Die Räume sind hell Die Lage gefällt dir Und der Markler sagt Es gibt natürlich noch andere Interessenten.

00:01:21: und plötzlich denkst du, die könnte es sein.

00:01:24: Ab diesem Moment prüfst Du nicht mehr neutral!

00:01:27: Du suchst Gründen warum Du recht hast?

00:01:30: Warum schnell vor den anderen Interessenden kaufen

00:01:32: solltest?!

00:01:33: Die Miete ist vielleicht auffällig niedrig.

00:01:36: da steckt Erhöhungspotenzial drin.

00:01:38: im Protokoll steht seit Jahren etwas über Feuchtigkeit.

00:01:41: so schlimm wird's schon nicht sein.

00:01:43: der Makler drängt Das Objekt ist eben begehrt, ich muss mich schnell entscheiden und schon bist du nicht mehr der kritische Käufer.

00:01:51: Du bist der beste Verkäufer den der Markler nie bezahlen musste!

00:01:56: Deshalb kommt vor jeden Angebot mein erster Test – Der Gegenargument-Test.

00:02:01: Schreibt drei ernsthafte Gründe auf die gegen den Kauf sprechen.

00:02:06: Findest du keine?

00:02:07: Hast du wahrscheinlich nicht dem perfekten Deal gefunden!

00:02:09: Du hast aufgehört zu prüfen, eine gute Immobilie hält Gegenargumente aus.

00:02:14: Eine schlechte braucht Begeisterung umzufunktionieren.

00:02:18: Fehler Nummer zwei klingt jetzt vielleicht ungewöhnlich.

00:02:21: Du kaufst ein Parlament ohne es zu prüfen.

00:02:25: Bei ein Eigentumswohnung kaufst du nicht nur Räume, du kaufest eine Entscheidungssystem mit Mehrheiten, Eigeninteressen, Verzögerungen und manchmal mit einer erstaunlichen Leidenschaft für die Farbe des Treppenhauses – natürlich prüfst Du die Rückladen!

00:02:41: Aber Geld allein löst kein Problem wenn die Gemeinschaft jedes sinnvolle Entscheidung jahrelang blockiert.

00:02:49: Lies die Versammlungsprotokolle Deshalb nicht wie lästige Pflichtlektüre.

00:02:54: Schau nach Mustern, tauchte er selbe Schaden oder dieselbe Diskussion über mehrere Jahre auf?

00:03:00: Werden Sanierungen ständig vertagt?

00:03:02: Gibt es dauernd Streit mit der Verwaltung?

00:03:04: Werde Entscheidungen getroffen oder Probleme nur ausführlich besprochen ohne sie zu lösen?

00:03:11: Red Flag, meine rote Flacke ist simpel.

00:03:13: Ein konkreter Schaden steht in mehreren Protokollen aber die Lösung kommt keinen Schritt näher!

00:03:20: Du kaufst nicht nur den Schaden du kaufs die Entscheidungsunfähigkeit gleich mit.

00:03:24: das macht alles nicht nur nerviger sondern auch noch deutlich teurer.

00:03:29: ein älteres Haus mit einer handlungsfähigen Gemeinschaft kann deshalb das kleinere Risiko sein als ein schönes Gebäude indem jede notwendige Maßnahme blockiert wird.

00:03:40: Fehler Nummer drei, du vermeidest Probleme obst Abhängigkeiten.

00:03:44: viele Käufer suchen sanierte gepflegte Immobilien ohne dichtbare Schwächen.

00:03:50: klingt vernünftig sieht halt auch fürs Auge einfach schön aus.

00:03:54: ich kann das verstehen aber dass hat Leiter auch eine dunkle Seite.

00:03:59: nicht nur bezahlst Du für problemlos und schön einen kräftigen Aufpreis manchmal sind die Probleme Dabei nicht wirklich weg.

00:04:07: Sie sind nur schlechter zu erkennen!

00:04:09: Ein alter Boden ist kalkulierbar, du siehst ihn holst ein Angebot ein tauscht ihn aus.

00:04:14: Fertig!

00:04:15: Ein schön zugestrichener Mangel ist aber etwas anderes.

00:04:19: den erkennst Du erst mal nicht.

00:04:21: Ein Mieter der unbedingt ausziehen muss damit du teurer vermieten kannst und deine Rechnung funktioniert ist ein elementares Problem oder einen Umbau für den du zwingen die Zustimmung anderer Eigentümer brauchst.

00:04:35: Hier kommt mein zweiter Test, der Kontrolltest.

00:04:38: Kannst du die Lösung selbst beeinflussen?

00:04:41: Kannst Du die Kosten begrenzen?

00:04:43: Ist das Thema danach wirklich erledigt?

00:04:46: Drei Mal Ja.

00:04:47: Dann kann ein sichtbares und lösbares Problem sogar deinem Preis drücken!

00:04:52: Ein klares Nein.

00:04:54: dann kaufst du möglicherweise keine Arbeit sondern eine Abhängigkeit.

00:04:59: Koff also lieber ein sichtbares Problem mit Preisabschlag als ein unsichtbaeres Problem mit Hoffnung!

00:05:05: Fehler Nummer vier, du vergisst den Käufer nach dir.

00:05:10: Exit ist etwas was ich immer wieder in meinen Videos erwähne weil er so wichtig ist.

00:05:16: dabei haben über achtzig Prozent der Käufe genau diesen wichtigen Punkt nicht auf den Schirm.

00:05:22: Dir wird das nicht mehr passieren.

00:05:24: beim Kauf Prüfen viele, kann ich finanzieren, kann nicht vermieten.

00:05:28: Passt das Objekt zu meiner Strategie?

00:05:30: Eine wichtige Person fehlt dabei der spätere Käufer.

00:05:35: Frag dich wer kauft mir diese Immobilie ab wenn meine Strategie nicht mehr funktioniert?

00:05:42: an wen kann Ich verkaufen wenn ich mal die Entscheidung zum Verkauf treffen möchte oder gar Wenn ich diese Entscheidung treffen muss dass Leben ändert sich?

00:05:51: eben ist Die Antwort nur Das kauft jemand, der exakt dieselbe Idee hat wie ich?

00:05:56: Dann ist dein Exit zu eng.

00:05:58: Das betrifft ungewöhnliche Grundrisse, extreme Mieten oder sehr spezielle Nutzungskonzepte.

00:06:04: Für mich ist eine zweite plausible Käufergruppe deshalb eine sehr wichtige Sicherheitsreserve.

00:06:11: Kann ein Objekt beispielsweise für Kapitalanleger und Eigennutzer interessant sein, bist du deutlich flexibler?

00:06:19: Gibt es dagegen nur eine einzige Verwendung und eine winzige Zielgruppe kann die Immobilie in Excel großartig aussehen.

00:06:26: Und beim Verkauf plötzlich ziemlich einsam werden!

00:06:30: Der Verkuf beginnt nicht beim Verkäufe er beginnt beim Einkaufen.

00:06:36: Gleich bekommst du deshalb meinen Download mit dazu, mit dem du diese Fehler nicht mehr machst und einfach selbst easy abchecken kannst.

00:06:44: Der Download ist natürlich völlig kostenlos.

00:06:46: über den Daumen hoch als kleines Dankeschön.

00:06:48: Freu ich mich natürlich immer!

00:06:50: Lass uns noch die drei schlimmsten Fehler anschauen.

00:06:53: Fehler Nummer fünf Du kaufst einen Straßennamen statt eines Mietgrundes.

00:06:59: Ich kaufe nur in guter Lage.

00:07:01: diesen Satz hörst du ständig.

00:07:03: Nur eine Lage ist für mich nicht gut, weil der Stadtteil bekannt ist.

00:07:07: Sie ist gut wenn deine konkrete Zielgruppe einen Grund hier hat genau hier zu wohnen.

00:07:14: ich nenne das Mietgrund.

00:07:16: du musst diesen Satz klar beenden können.

00:07:18: ein Meter zieht ihr ein Weil Der Arbeitgeber schnell erreichbar ist, Klinik oder Universität in der Nähe liegen.

00:07:25: Der Bahnhof sein tägliches Pendlerproblem löst.

00:07:28: Kannst du diesen Satz nicht konkret beenden?

00:07:31: Kaufst du womöglich einen guten Ruf!

00:07:33: Die Gegend ist beliebt, reicht aber nicht.

00:07:36: Beliebt bei wem für welche Wohnung zu welchem Preis?

00:07:40: eine unspektakuläre Straße kann wirtschaftlich stärker sein als die bekannte Straße zwei Kilometer weiter.

00:07:48: zahlt dir keine Rendite.

00:07:51: Der Mietgrund hingegen schon!

00:07:53: Jetzt der Fehler, den viele wie am Anfang gesagt nicht auf dem Schirm haben.

00:07:58: dabei ist der ganz besonders gefährlich.

00:08:01: Fehler Nummer sechs deine Bonität versteckt den schlechten Deal.

00:08:06: dieser Fehler trifft erstaunlich oft Menschen mit gutem Einkommen.

00:08:10: die Bank finanziert.

00:08:11: du hast Rücklagen.

00:08:12: ein paar hundert Euro negativer Cashflow.

00:08:15: tun zunächst nicht weh.

00:08:16: Du kannst ja zwei oder auch dreihundert Euro jeden Monat aus eigener Tasche dazulegen.

00:08:21: Genau deshalb kann das gefährlich werden!

00:08:25: Erst zweihundert euro monatlich, dann eine Reparatur, später ne Sonderumlage.

00:08:30: und weil du es bezahlen kannst sagst du dir langfristig wird er schon gut.

00:08:35: Langfristig würde ein schlechter Deal nicht automatisch gut.

00:08:38: Er wird nur älter.

00:08:39: Eine Bankzusage bedeutet dass die Bank die Finanzierung nach ihren Kriterien für vertretbar hält.

00:08:45: Sie sagten nicht darüber, ob der Kaufpreis attraktiv ist oder ob deine Rendite dein Risiko rechtfertigt.

00:08:52: Macht es halt den Stresstest!

00:08:54: Was passiert, wenn die Miete niedriger bleibt?

00:08:57: Was, wenn eine Reparatur früher kommt.

00:08:59: Wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird – bleibt der Deal beherrschbar oder hängt er sofort an beiden privaten Einkommen?

00:09:07: Deine Bonität ist nicht automatisch der Vorteil der Immobilie!

00:09:11: Sie kann auch nur deren Rettungsleine sein.

00:09:23: Entlarvt.

00:09:23: Fehler Nummer sieben?

00:09:25: Du kaufst keine Immobilie, du stapelst Wetten.

00:09:29: Echsel ist geduldig!

00:09:31: Mieter Bauamt und Bank meistens nicht.

00:09:34: Deshalb prüfe ich nicht nur ob eine Kalkulation aufgeht Ich prüffe wie viele Dinge gleichzeitig aufgehen müssen.

00:09:41: Die Wunschmiete muss erreicht werden die Sanierung darf nicht teurer werden Die Eigentümergemeinschaft muss zustimmen, die Finanzierung muss bezahlbar bleiben.

00:09:50: Jede Annahme kann ja einzeln plausibel sein.

00:09:53: Gleichzeitig wird es gefährlich, wenn mehrere Dinge gleichzeitig eintreten müssen damit der Deal überhaupt funktioniert.

00:10:03: Dann hast du keinen präzisen Plan.

00:10:05: Da hast du Wetten übereinander gestapelt.

00:10:08: Deswegen kommt jetzt mein wichtigster Test Der Wettentest.

00:10:12: Schreibt die entscheidenden Annahmen auf dann lass eine davon gedankliche ausfallen.

00:10:18: Die Miete steigt nicht Die Sanierung wird teurer, der spätere Verkauf funktioniert schlechter als geplant.

00:10:24: Bleibt der Deal beherrschbar?

00:10:26: Dann besitzt du eine gewisse Stabilitätsreserve!

00:10:30: Bricht die gesamte Rechnung zusammen hast du keinen robusten Kauf.

00:10:34: Du hast ein optimistisches Szenario in Tabellenform.

00:10:37: Ein Deal der nur funktioniert wenn die Preise weiter steigen ist keine Strategie.

00:10:42: das ist Optimismus mit Grundbuch.

00:10:44: Eine gute Immobilie braucht nicht, dass besonders viel gut geht.

00:10:48: Sie bleibt auch dann beherrschbar wenn etwas schiefgeht.

00:10:52: Merkt ihr deshalb vor deinem nächsten Kauf diese drei Prüfungen?

00:10:57: Suche Gegenargumente!

00:10:59: Prüfe was du kontrollieren kannst und lass eine wichtige Annahme ausfallen.

00:11:04: Überlebt der Deal alle drei Tests lohnt sich die weitere Prüfung?

00:11:08: Nutze gerne auch meine persönliche Checkliste mit der ich sieben gefährlichen Fehler abchecken, die wir hier durchgegangen sind.

00:11:16: Den Link dazu mach ich dir in.

00:11:18: die Show notes findest du gleich oben.

00:11:20: Die Checkliste bekommst Du wie gesagt absolut kostenlos und sie hat schon sehr vielen Menschen eine Menge Geld gespart.

00:11:27: Ja das war's für heute.

00:11:29: Es war schön dass Du mit dabei warst Dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:11:34: Unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes Und dort hast Du weitere wertvolle Informationen Zu dieser Folge, du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:11:45: Wie gesagt das Ganze unter cashflowpodcast.de.

00:11:49: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:11:54: dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht!

00:11:59: Und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an Deinem Cash Flow, an Deinen Strategien arbeiten können.

00:12:08: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich nicht beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:13: Bis dann dein Eric!