Sag diesen 5 Dingen beim Immobilienkauf NIE zu

00:00:00: Fünf Dinge, denen Immobilienkäufer niemals zustimmen sollten.

00:00:04: Du kannst den vollständigen Kaufpreus überweisen und trotzdem sitzt der Mietnormale noch in deiner frisch gekauften Wohnung!

00:00:11: Du kannst versehentlich bestätigen dass dir ein Schaden bekannt war obwohl du dem betroffenen Raum nie betreten hast.

00:00:17: Und du kannst für eine Reservierung bezahlen die dir am Ende nicht die Immobilie bringt sondern nur dein Geld vernichtet Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:35: Hey, ich bin Erik im mobilen Investor mit achtstelligem Bestand und es gibt fünf vermeintlich harmlose Zusagen die die später Geld, Rechte und dein stärkstes Druckmittel kosten werden.

00:00:47: Zustand bekannt Sämtliche Unterlagen erhalten.

00:00:51: Das prüfen wir später.

00:00:52: Aktuell keine Sonderumlage fällig.

00:00:54: das erledigen wir nach der Zahlung.

00:00:57: Der letzte Satz ist der gefährlichste.

00:01:02: Denn dort kann selbst eine schriftliche Zusage zu spät kommen.

00:01:06: Lass uns aber am Anfang starten.

00:01:08: erstens das Wissen, dass du niemals hartest Im Kaufvertragsentwurf steht.

00:01:12: dem Käufer ist der Zustand des Kaufgegenstandes bekannt.

00:01:16: Nur welcher Zustand genau?

00:01:18: Du hast die Immobilie zweimal besichtigt.

00:01:20: Die vermietete Dachgeschosswohnung war vielleicht nicht zugänglich.

00:01:24: Der Kellerraum war abgeschlossen.

00:01:26: Für den ausgebauten Bereich fehlt noch eine Unterlage.

00:01:29: Trotzdem sollst du bestätigen, dass der Zustand dir bekannt sei?

00:01:33: Nein!

00:01:34: Stell dir vor die Dachgeschosswohnung wird nach dem Kauf frei.

00:01:37: Du gehst zum ersten Mal wirklich hinein und entdeckst hinter einem Schrank einen massiven Feuchtigkeitsschaden.

00:01:44: Schimmel Der Verkäufer sagt davon wusste ich nichts.

00:01:47: Du aber auch nicht.

00:01:48: Nur steht im Vertrag das dir der Zustands bekannt gewesen sei Eine solche pauschale Klausel nimmt ihr nicht automatisch sämtliche Rechte, aber sie liefert der Gegenseite ein Argument das du ihr freiwillig gegeben hast.

00:02:03: Die meisten Käufer fragen was könnte der Verkäufer mir verschweigen?

00:02:07: Die bessere Frage lautet welches Wissen soll ich bestätigen?

00:02:12: obwohl ich es gar nicht habe war ein Bereich nicht zugänglich wird das festgehalten?

00:02:18: vielen Unterlagen bestätigst du nicht pauschal alles erhalten zu haben und du bestätigt keine genehmigte Nutzung, weil jemand sagt das machen wir hier seit Jahren so.

00:02:29: Eine ungenemige Nutzungen wird mit den jahren nicht legaler.

00:02:32: sie wird nur älter.

00:02:34: an dieser stelle sagst du ich bestätige nur die tatsächlich besichtigten bereiche und die konkret aufgeführten unterlagen.

00:02:43: zweiter fehler die reservierung die nur dein geld bindet.

00:02:48: Der Makler sagt, es gibt weitere Interessenten.

00:02:51: Gegen eine Reservierungsgebühr nehmen wir die Immobilie zwei Wochen vom Markt.

00:02:57: Du hast ein gutes Gefühl du zahlst!

00:02:59: Du sagst andere Besichtigungen ab und startest die Finanzierungsanfrage bei deiner Bank Und gedanklich suchst du schon die Küche aus.

00:03:06: Nur eine Frage wird erstaunlich selten gestellt Wer ist durch diese Reservierung tatsächlich gebunden?

00:03:14: Der Makl der Eigentümer Beide?

00:03:17: Oder nur du und dein Geld.

00:03:19: Wenn du deine Gebühr verlieren kannst, der Eigentümer sich aber weiterhin anders entscheiden darf wurde nicht die Immobiliereserviert.

00:03:28: Es wurde nur dein Geld reserviert.

00:03:30: Der Bundesgerichtshof hat eine Reservierungsgebühr in vorformulierten Marklerbedingungen für unwirksam erklärt.

00:03:37: Das heißt nicht dass jede denkbare Reservierungvereinbarung automatisch unwirksam ist.

00:03:43: es heißt aber Das Wort Reservierung ist noch keine Sicherheit.

00:03:48: Bevor du zahlst, brauchst du drei klare Antworten.

00:03:52: Erstens wer verpflichtet sich?

00:03:54: Zweitens was darf diese Person während der Reservierung nicht tun?

00:03:58: und drittens wann erhältst Du Dein Geld vollständig zurück?

00:04:02: Bleibt auch nur eine Antwort schwammig bezahlst Du nicht für Sicherheit!

00:04:06: Du zahlest für ein trügerisches Gefühl und das kann bei Immobilien erschrecken teuer werden.

00:04:13: Deine Antwort Ohne klare Verkäuferbindung und eindeutig geregelte Rückzahlung zahle ich selbstverständlich keine Reservierungsgebühr.

00:04:22: Nummer drei, der Notar prüft nicht ob dein Deal gut ist.

00:04:27: ein verbreiteter Ratschlag lautet nimm niemals den Notar des Verkäufers.

00:04:32: das lenkt vom eigentlichen Risiko ab.

00:04:35: Ein Notar muss unabhängig und unparteisch sein.

00:04:38: Das Problem ist nicht, wer ihn vorgeschlagen hat.

00:04:41: Das Problem sind die Erwartungen das irgendein Notar deine Investitionsprüfung übernimmt.

00:04:47: Das tut er nicht!

00:04:49: Er sorgt für eine rechtlich saubere Gestaltung und Abwicklung aber entscheidet nicht ob du ne gute Immobilie kaufst.

00:04:57: Ein Beispiel der Makler zeigt dir einen Stellplatz.

00:05:01: Der steht im Exposé.

00:05:03: Auf dem Boden ist sogar ne große Nummer aufgemalt.

00:05:06: Nur beweist Farbe auf dem Asphalt nicht, dass der Stellplatz rechtlich auch zu deiner Wohnung gehört und tatsächlich mitverkauft wird.

00:05:14: Entscheidend ist nicht was dir gezeigt wurde.

00:05:17: Entscheidende ist was du rechtlich kaufst!

00:05:19: Deshalb ist dieser Satz gefährlich.

00:05:22: wir machen schon mal den Notartermin.

00:05:24: die restlichen Unterlagen können sie später prüfen.

00:05:26: Nein!

00:05:27: Der Notartermin ist nicht der Beginn deiner Prüfung.

00:05:30: Der kommt nach Abschluss deiner.

00:05:33: Vorher müssen Nutzung, Mitverhältnisse, Finanzierung, Genehmigungen und der genaue Kaufgegenstand geklärt sein.

00:05:41: Der Notar macht aus einer ungeprüften Immobilie keinen geprüften Deal.

00:05:45: Deshalb sagst du den Termin vereinbaren wir sobald die kaufentscheidenden Unterlagen und die Bedingungen genau geklärzt sind.

00:05:53: Beim nächsten Punkt fragst Du vielleicht sogar ausdrücklich nach dem Risiko und bekommst eine beruhigende Antwort und stellst trotzdem die falsche Frage!

00:06:02: Viertens die Sonderumlage, die noch keinen Zahlungstermin hat.

00:06:06: Du kaufst eine Eigentumswohnung – das Hausgeld ist vernünftig, die Rücklage sieht ordentlich aus und die Hausverwaltung bestätigt?

00:06:13: Aktuell ist keine Sonder- umlagefällig!

00:06:16: Klingt beruhigend.

00:06:17: Beantwortet aber möglicherweise die falsche Frage.

00:06:21: Entscheidend ist nicht nur was heute fällig ist.

00:06:24: Entscheidende ist, was bereits beschlossen wurde oder seit Jahren aufgeschoben wird.

00:06:30: Einige Wochen nach dem Eigentumswechsel kommt die Zahlungsauforderung, die Fassade wird saniert, beschlossen wurde die Maßnahme schon vor deinem Kauf.

00:06:38: Fällig wird das Geld aber erst jetzt und plötzlich bezahlst du für eine Entscheidung bei der du niemals mit am Tisch gesessen hast.

00:06:45: Ein Erwerber kann für eine Sonderumlage aufkommen müssen, die erst nach dem Eigentumswechsel fälligwird obwohl sie bereits vorher beschlossen würde.

00:06:55: Die Entscheidung stammt aus der Vergangenheit, die Rechnung landet in der Zukunft.

00:07:00: Deshalb reicht diese Frage nicht, gibt es aktuell eine Sonderumlage?

00:07:04: Du musst wissen was wurde bereits beschlossen aber noch nicht vollständig bezahlt?

00:07:09: für welche Arbeiten wurden vielleicht schon Angebote eingeholt und welche teure Maßnahme wird in den Protokollen vielleicht schon seit Jahren immer wieder vertagt?

00:07:18: Dachheizung Fassade vertagt bedeutet leider nicht erledigt.

00:07:23: Der Schmerz hat nur noch keinen Zahlungstermin, achte besonders auf Sätze wie.

00:07:28: die Verwaltung wird beauftragt Angebote einzuholen.

00:07:31: da steht noch keine Rechnung aber die Gemeinschaft kennt das Problem bereits.

00:07:36: bei einer Eigentumswohnung kaufst du deshalb nicht nur vier Wände Du kaufs die ungelösten Entscheidungen der Gemeinschaft mit Deine Forderung daher.

00:07:46: Ich möchte sämtliche bereits beschlossenen, vorbereiten und wiederholt vertagten Maßnahmen sehen.

00:07:53: Nicht nur die heute fälligen Unterlagen!

00:07:56: Wenn dir das gerade hilft lasst mir gerne ein Like da und abonniere auch den Kanal um zukünftig keine wichtigen Mehrwerte mehr zu verpassen.

00:08:05: denn jetzt kommt der Punkt bei dem selbst eine schriftliche Zusage nicht automatisch ausreicht Punkt Nummer fünf, die Zusage, die nach deiner Zahlung erfüllt werden soll.

00:08:17: Der Verkäufer sagt der Mieter zieht vor der Übergabe aus oder der Schaden wird vorher repariert oder die Genehmigung reichen wir noch nach.

00:08:25: Du fragst ob das in den Vertrag aufgenommen wird?

00:08:28: Die Antwort müssen wir doch nicht komplizierter machen!

00:08:31: Wir haben es schließlich besprochen.

00:08:33: ab diesem Satz werde ich hellhörig.

00:08:36: was wichtig genug war damit du es kaufst ist wichtig genug für den vertrag.

00:08:42: Und jetzt kommt die eigentliche Falle.

00:08:44: Selbst eine schriftliche Verpflichtung schützt dich nicht zwingend automatisch!

00:08:49: Stell dir vor, im Vertrag steht dass der Verkäufer die Wohnung geräumt übergeben muss.

00:08:54: Du überweist vorher den vollständigen Kaufpreis.

00:08:57: Der Übergabe-Termin kommt... ...der Verkäuer ist da, du bist da und der Mieter ist auch noch da.

00:09:04: Jetzt hast du möglicherweise einen Anspruch gegen den Verkäufer.

00:09:07: Aber du hast eben keine freie Wohnung, denn ein Immobilienverkauf beendet ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich nicht!

00:09:16: Du trittst als Käufer in das Miet-Verhältnis ein, deine Finanzierungsrate läuft die Eigennutzung verschiebt sich, die geplante Neuvermietung mit höherer Miete fällt aus und dein stärkstes Druckmittel ist verschwunden der noch nicht gezahlte Kaufpreis.

00:09:33: Merke dir diesen Satz, ein Anspruch ist nicht dasselbe wie eine gesicherte Gegenleistung.

00:09:39: Käuverschutz der erst nach vollständiger Zahlung greift kann wirtschaftlich zu spät kommen denn er verhindert nicht das Problem!

00:09:48: Er organisiert nur deinen späteren Streit.

00:09:51: Ist die geräumte Wohnungsübergabe kaufentscheidend?

00:09:55: muss geprüft werden, ob sie Voraussetzung für Kaufpreiszahlung wird.

00:09:59: Dasselbe gilt für eine notwendige Genehmigung oder eine vereinbarte Reparatur.

00:10:04: die konkrete Gestaltung gehört zum Notar und bei besonderen Risiken sogar zusätzlich zu einem spezialisierten Anwalt.

00:10:12: Die wirtschaftliche Logik aber musst du unbedingt selbst verstehen.

00:10:16: erst die entscheidende Leistung dann das vollständige Geld denn Das erledigen wir nachher bedeutet häufig nur, du zahlst heute und streitest morgen.

00:10:27: Meine klare Ansage wenn diese Leistung kaufentscheidend ist muss geregelt werden was vor der vollständigen Kaufpreiszahlung erfüllt sein muss.

00:10:37: Deine Reihenfolge also Faktbindung Druckmittel bevor Du einer Klausel eine Gebühr oder einen späteren Zusage zustimmst Stellst du drei Fragen.

00:10:48: Welchen Fakt bestätige ich?

00:10:50: Wer wird tatsächlich gebunden, welches Druckmittel bleibt mir wenn die Leistung ausbleibt?

00:10:56: Kannst Du eine dieser Fragen nicht klar beantworten?

00:10:58: ist der Deal noch nicht unterschriftreif?

00:11:01: Ja das war's für heute!

00:11:03: Es war schön dass Du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:11:08: unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen Zu dieser Folge, du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:11:19: Wie gesagt das Ganze unter cashflowpodcast.de.

00:11:23: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:11:28: Dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht Und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an Deinem Cash Flow An deinen Strategien arbeiten können.

00:11:42: Bis dahin wünsche ich Dir ne tolle Zeit.

00:11:44: Freue mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:11:47: Bis dann, dein Eric!