Gib mir 10 Minuten - ich zeige Dir, wie Du Deine erste Investment-Immobilie kaufst

00:00:00: Gib mir zehn Minuten und ich zeig dir, wie du deine erste Investmentimmobilie kaufst.

00:00:05: Deine erste Immobilie entscheidet nämlich nicht darüber, wie schnell du reich wirst.

00:00:09: Sie entscheidet darüber, ob du überhaupt jemals die zweite Immobilien kaufen kannst.

00:00:15: Deshalb kann eine Zwei-Zimmerwohnung für hundredneunundachtzigtausend Euro ein extrem schlechter Kauf sein?

00:00:21: Und dieselbe Wohnung für hundertsechzigtaussend Euro plötzlich funktionieren!

00:00:31: Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:37: Hey, ich bin Erik Immobilieninvestor mit achtstelligen Bestand!

00:00:41: Wir versuchen jetzt mal gemeinsam diesen Beispiel-Deal zu zerstören – und gekauft wird nur ... Was diesen Versuch überlebt?

00:00:49: Ist die Miete nicht belegt oder eine große Ausgabe ungeklärt, wird nicht gekauft.

00:00:54: Egal wie schön das Exposé aussieht – die Falle beginnt sobald dir die Wohnung gefällt!

00:01:01: Unser Beispiel ist ne Zweizimmerwohnung.

00:01:03: vernünftiger Grundreis, gefragtes Stadtkaufpreis von €.

00:01:09: Laut Exposée sollen neunhundertdreißig Euro Miete möglich sein.

00:01:13: Das ergibt knapp sechs Prozent Protorentrite.

00:01:16: Sieht erst mal ordentlich aus, aber genau deshalb wird es gefährlich!

00:01:21: Sobald ihr die Wohnung gefällt, suchst du nicht mehr neutral nach Risiken.

00:01:25: Du suchst nach Entschuldigungen für die Risiken... Ist die Heizung alt?

00:01:29: Wird schon noch halten Die Miete optimistisch?

00:01:32: Da findet sich jemand.

00:01:34: Das ist keine Kalkulation mehr.

00:01:36: Das is Verliebtsein mit Taschenrechner.

00:01:39: Deshalb brauchst du vor deiner Entscheidung eine Antibuy-Box.

00:01:44: Du fragst nicht zuerst, warum sollte ich kaufen?

00:01:46: Du fragtest was müsste ich entdecken damit ich sofort aussteige.

00:01:52: Drei Stopper reichen!

00:01:54: Der erste Stopper ist die Miete.

00:01:56: Die neunhundertdreißig Euro aus dem Exposé behauptet zwar der Markler super optimistisch dass sie erzielbar ist aber bisher Hat niemand wirklich genau diese Miete bezahlt?

00:02:07: Nehmen wir an, realistisch belegbar vom letzten Meter sind achtenundzwanzig Euro.

00:02:13: Dann rechnen wir auch mit achthundertzwanziger Euro!

00:02:16: Alles darüber ist später ein Bonus aber niemals die Beatmungsmaschine deiner Kalkulation.

00:02:23: der zweite Stopper isst fehlende Liquidität.

00:02:27: Nach Kauf, Nebenkosten und Renovierung muss echtes Geld übrig bleiben.

00:02:32: Eine Reserve ist kein Geld das du gedanklich schon wieder ausgegeben hast.

00:02:36: sie liegt tatsächlich da tut nichts und wirkt langweilig bis plötzlich was kaputt geht.

00:02:43: dann bist du mehr als froh über diese langweillige Reserve.

00:02:47: Und der dritte Stopper sind ungeklärte Großkosten.

00:02:51: auf die Frage nach größeren Maßnahmen im Gebäude sagt er Makler Da ist momentan nichts beschlossen.

00:02:57: Das klingt beruhigend, kann aber auch heißen das Problem ist bekannt.

00:03:01: die Eigentümer haben sich nur noch nicht geeinigt wann sie bezahlen wollen.

00:03:06: damit haben wir zwei Warnlampten.

00:03:08: Die Miete ist so optimistisch und im Gebäude könnte eine größere Ausgabe warten.

00:03:14: Die Wohnung ist deshalb noch nicht zwingend schlecht.

00:03:17: Wir machen weiter mit unserem Versuch den Deal zu zerstören.

00:03:20: Zu hundred ochzig tausend Euro muss die Wohnung jetzt beweisen dass sie genau dieses Risiko tragen kann.

00:03:27: Finanzierbar ist nämlich nicht gleich mit wiederholbar, angenommen die Bank würde den Kauf finanzieren.

00:03:35: viele Käufer hören dann ich kann mir die Wohnung leisten?

00:03:39: nein!

00:03:40: Die Bank prüft ob diese Finanzierung für Sie unter bestimmten Voraussetzungen vertretbar ist.

00:03:46: viel hängt hier von Deinem persönlichen Einkommen ab ob du nach dem Kauf noch genug Reserven hast oder in zwei Jahren die nächste Immobilie kaufen könntest.

00:03:59: Nehmen wir, in unserem Beispiel rund fourteen tausend Euro Kaufnebenkosten an und zwölftausend EUR Renovierung.

00:04:06: Dann landen wir ungefähr bei zweihundert fünfzehntausend Euro Gesamtaufwand.

00:04:11: Danach bleiben dir vielleicht noch fünftausende Euro Reserve.

00:04:15: dann ist die Wohnung möglicherweise finanzierbar.

00:04:18: Aber sie ist nicht wiederholbar und genau dieser Unterschied entscheidet später über deinen Vermögensaufbau eine Reparatur, zwei Monate Leerstand oder eine Sonderumlage – und deine Reserve ist weg!

00:04:32: Eventuell verschlechtert dieser Kauf der Immobilie auch deine persönliche Haushaltsrechnung gegenüber der Bank.

00:04:38: in deren Augen verringert sich dadurch dein freies Einkommen.

00:04:43: Dann besitzt du zwar deine erste Immobilie, aber die zweite rückt weit nach hinten.

00:04:50: Das Bank Maximum ist deshalb niemals automatisch dein Kaufmaximum!

00:04:56: Der wichtigste Notausgang – eine erste gute Immobilien braucht zwei Auswege.

00:05:03: Sie muss an mehr als eine Zielgruppe vermiedbar sein und später auch für normale Käufer verständlich sein.

00:05:11: Aber der wichtigste ist weder Vermietung noch Verkauf.

00:05:16: Es ist Zeit!

00:05:17: Kannst du die Wohnung halten, wenn die Renovierung zum Beispiel länger dauert?

00:05:22: Oder wenn die Eigentümergemeinschaft zusätzliches Geld fordert – zum Beispiel bei einer größeren Dachsanierung?

00:05:28: Eine gute Immobilie gibt dir Zeit Probleme zu lösen.

00:05:32: Eine schlechte Immobilien zwingt dich, Probleme unter Druck zu lössen.

00:05:36: und Druck is dem Immobiliembereich ein ausgesprochen teurer Berater.

00:05:41: mit nur fünftausend Euro Reserve fehlt unserem Deal genau dieser Notausgang.

00:05:47: Also rechnen wir sie jetzt nicht schön, wir rechnken sie hässlich und die hässliche Rechnung sieht wie folgt aus?

00:05:54: Die schöne Rechnungen kennen wir!

00:05:56: Neunhundertdreißig Euro Miete, zwölftausend Euro Renovierung, sofortige Vermietung.

00:06:01: Jetzt die häßliche Variante nur achthundertzwanzig Euro Mitte weil das ist das was bewiesen ist, setzehntausend Euro.

00:06:13: Und dann öffnen wir die Protokolle der Eigentümergemeinschaft.

00:06:17: Dort steht natürlich nicht Achtung, lieber Käufer, bitte legen Sie schon mal neuntausend Euro zurück!

00:06:22: So kundenfreundlich sind solche Unterlagen leider selten... Dort steht vielleicht nur dass über die Erneuerung der Heizungsanlage mehrfach gesprochen wurde und die Entscheidung wieder vertagt wurde.

00:06:34: Teure Warnungen sehen in Immobilienunterlagen leider selten wie Warnung aus.

00:06:39: Sie sehen aus wie Verwaltungssprache, nehmen wir an eine Einschätzung ergibt das später ungefähr neuntausend Euro Sonderumlage auf unsere Wohnungen fallen können!

00:06:50: dann entstehen gegenüber der schönen Rechnung fünftausend Euro mehr Renovierungskosten, tausend sechshundertvierzig Euro Mietausfall und möglicherweise neuntausende Euro für die Heizung.

00:07:02: Das sind zusammen fünfzehntausend sechsehntausend vierzig Euro also eine zusätzliche Belastung in wirklich eklatanter Höhe!

00:07:10: Wir hatten aber nur fünftausend Euro Reserve.

00:07:13: uns vielen also bereits zehntausenden sechshundetvierzige Euro und danach hätten wir immer noch keinen Sicherheitspuffer.

00:07:21: Deal zerstört!

00:07:23: Zu hundred und achtzig tausend Euro ist der Deal raus, doch wenn eine Immobilie nur mit der normalen Rechnung funktioniert, funktioniert nicht der Deal dann funktioniert die Hoffnung.

00:07:35: und das ist gefährlich beim Immobilienkauf denn es kann dich dein Erspartes und deine Zukunftsträume gleichzeitig kosten.

00:07:43: aber Die Wohnung selbst ist damit nicht automatisch schlecht.

00:07:47: Wir haben nur bewiesen, dass hundertnachtzigtausend Euro das Risiko nicht bezahlen.

00:07:52: Wir brauchen mehr Spielraum für die zusätzlichen Kosten und danach eine echte Reserve.

00:07:58: Singt der Kaufpreis!

00:07:59: Von Hundertneunundachtzigtausend auf Hundertsechzigtaussend Euro.

00:08:03: Entsteht ein Preis-Unterschied von Neunundzwanzigtausende Euro, netter Nebeneffekt die Kaufpreisabhängigen Nebenkosten fallen zusätzlich etwas niedriger aus?

00:08:13: Damit entsteht plötzlich Luft um Renovierung, Mietausfall, Heizungsrisiko und Reserve abzudecken!

00:08:19: Wichtig ist nur dieser Preisnachlass muss tatsächlich deine Liquidität schützen.

00:08:25: zieht die Bank einfach nur das Darlehen auch runter Und gibt dir weniger Geld, hilft dir der niedrigere Preis nicht automatisch in voller Höhe.

00:08:34: Kaufpreis und Finanzierung werden deshalb gemeinsam gerechnet!

00:08:38: In unserem Beispiel nehmen wir an dass genau das möglich ist.

00:08:42: dann liegt unser Maximalpreis bei Hundertsechzigtausend Euro weil der Deal ab diesem preis auch einen schlechten Verlauf überleben kann.

00:08:51: dein MaximalPreis ist kein Urteil über den Marktwert.

00:08:55: er ist einfach der Preis zudem das Risiko für dich tragbar wird.

00:08:59: Und wenn ein anderer Käufer die Hundertneun und Achtzigtausend zahlt, ist das völlig in Ordnung!

00:09:04: Die Wohnung wird nicht besser nur weil jemand anders bereit ist dafür mehr zu bezahlen.

00:09:08: Lass sich also durch ein höheres Gebot auf keinen Fall dazu bringen dass du nachziehst.

00:09:14: Das höhere Gebot eines anderen sagt nicht aus dass die Immobilie mehr wert ist.

00:09:19: es kann schlichtweg sein dass der andere keine Ahnung hat.

00:09:22: Besichtige also nicht, um dich bestätigen zu lassen.

00:09:26: Deshalb gehst du nicht in die Besichtigung, um Dich für den Kauf zu begeistern!

00:09:30: Du gehst hinein, um Deine Rechnung zu widerlegen, um Den Deal zu zerstören.

00:09:35: Das helle Wohnzimmer wirst Du von alleine sind Die schöne Küche wird Dich auch so begeistert.

00:09:40: Prüfe vor allem das was im Exposé Nicht glänzt Gemeinschaftseigentum Technik Rücklage, Protokolle und aufgeschobene Maßnahmen.

00:09:51: bei einer Eigentumswohnung kaufst du das Gebäude und die Entscheidungen der Gemeinschaft immer mit.

00:09:58: Und dann stellst du dem Makler eine Frage, die erstaunlich viel auslösen kann.

00:10:03: Was würden Sie selbst als den größten Schwachpunkt dieser Immobilie bezeichnen?

00:10:08: Manche Antworten überraschend offen!

00:10:11: Andere entwickeln plötzlichen bemerkenswert intensives Interesse an der Zimmertecke.

00:10:17: Der Grundriss funktioniert.

00:10:18: Die Wohnung ist ordentlich, die Mikrolage ist sogar besser als gedacht – sehr gut!

00:10:24: Wir wollen den Deal nicht um jeden Preis ablehnen.

00:10:27: Wir wollen wissen ob seine Stärken die Risiken tragen und genau das wissen wir jetzt.

00:10:32: Die Wohnung ist gut, nur die ursprüngliche Kalkulation weiß eben nicht.

00:10:37: Wir bieten also nicht die Hundertdachtzigtausend sondern Hundertsechzigtaussend

00:10:42: Euro.".

00:10:43: Was der gefährlichste Schritt genau nach diesem Gebot ist, gehen wir gleich sofort durch.

00:10:48: Vorher schnell.

00:10:48: wenn du hier mehr Wert hast dann gib mir super gerne einen Daumen hoch und abonnier auch den Kanal das du in Zukunft keines der wichtigen Videos mehr verpasst!

00:10:57: Und wenn du jemanden kennst der auch gerade eine Immobilie kauft oder darüber nachdenkt tut ihm was Gutes und teile dieses Video mit ihm.

00:11:04: Der wird dir wahrscheinlich sehr dankbar sein dafür.

00:11:07: jetzt aber der gefährliche Moment.

00:11:09: Der kommt nämlich nach der Kaufzusage.

00:11:12: Nehmen wir an, der Verkäufer akzeptiert dein Gebot über hundertsechzigtausend Euro.

00:11:18: Glückwunsch!

00:11:19: Aber jetzt steigt das Fehlerrisiko noch einmal.

00:11:22: Vor der Zusage suchst du Probleme Danach willst Du sie plötzlich nicht mehr sehen Denn Du hast ja eine Zusage.

00:11:29: Aus einem ungeklärten Heizungsthema wird dann schnell Vielleicht dauert es ja noch Jahre.

00:11:34: Nein, gekauft wird nur wenn drei Dinge belastbar geklärt sind Erstens die realistische Miete, zweitens das Heizungsrisiko und drittens die Reserve nach Kauf-, Renovierung- und möglicher Zusatzbelastung.

00:11:49: Vielter einer dieser Punkte gehst du auch bei Hundertsechzigtausend Euro!

00:11:53: Denn ein Deal den Du nur kaufen kannst indem Du offene Fragen ignorierst Ist kein Deal, es ist eine Wette.

00:12:01: Kaufe also nur was deinen Angriff überlebt!

00:12:05: So also kaufst du deine erste Immobilie.

00:12:07: Du suchst nicht nach der schönsten Geschichte.

00:12:10: Du versuchst den Deal zu zerstören und kauf's nur... ...was diesen Versuch überleibt.

00:12:15: Führerweise viele Deals werden diesen Zerstörungsversuch nicht überleben.

00:12:20: Das is gut Denn so gehst du sicher, dass du am Ende wirklich eine Perle kaufst mit der du auch langfristig wirklich Freude hast und dein Portfolio Stück für Stück weiter ausbauen kannst.

00:12:32: Ja das war's für heute!

00:12:34: Es war schön, dass Du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:12:39: unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes?

00:12:42: Und dort hast Du weitere wertvolle Informationen Zu dieser Folge, du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:12:50: Wie gesagt das Ganze unter cashflowpodcast.de.

00:12:54: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:12:59: Dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht.

00:13:04: Und ich freue mich wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an Deinem Cash Flow An deinen Strategien arbeiten können.

00:13:13: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:13:18: Bis dann, dein Eric!