Wie Du eine gute Immobilie in 15 Sekunden erkennst
Shownotes
Die meisten verschwenden Stunden mit Immobilien, die sie bereits nach 15 Sekunden hätten aussortieren können. Denn eine schöne Küche, ein großer Balkon oder frisch verlegte Böden sagen noch nichts darüber aus, ob eine Immobilie wirtschaftlich sinnvoll ist. Mit meinem 15-Sekunden-Kill-Test prüfst Du deshalb zuerst drei entscheidende Fragen:
- Wer braucht diese Immobilie wirklich? Eine theoretisch mögliche Zielgruppe reicht nicht. Du solltest klar beantworten können: Welche konkrete Zielgruppe löst mit dieser Immobilie welches Problem? Ein Berufspendler sucht beispielsweise nicht einfach eine bestimmte Quadratmeterzahl. Er sucht eine bezahlbare Wohnung mit einer guten Verbindung zu seinem Arbeitsplatz. Mieter kaufen keine Quadratmeter. Sie kaufen eine Lösung für ihren Alltag.
- Trägt sich die Rechnung auch unter normalen Bedingungen? Prüfe, ob der Deal auch funktioniert, wenn: die Miete etwas niedriger ausfällt die Kosten etwas höher liegen die Vermietung länger dauert Bricht die Kalkulation bereits bei einer kleinen Abweichung zusammen, ist der Deal zu knapp gerechnet. Ein schlechter Deal braucht Perfektion. Ein guter Deal hat Puffer.
- Kannst Du das größte Problem wirtschaftlich lösen? Eine alte Küche oder hässliche Böden kannst Du austauschen. Dauerhaften Straßenlärm, einen schlechten Grundriss oder fehlende Nachfrage dagegen kaum. Doch auch ein lösbares Problem ist nur dann ein Vorteil, wenn der Kaufpreis genügend Spielraum für die Lösung lässt. Sonst kaufst Du kein Potenzial. Du kaufst Arbeit, die Du vorher schon vollständig bezahlt hast. Die schöne Wohnung ist nicht immer der bessere Deal Eine frisch renovierte Wohnung kann toll aussehen und trotzdem eine unklare Zielgruppe, einen schlechten Grundriss und eine zu optimistische Kalkulation haben. Eine weniger attraktive Wohnung kann dagegen der deutlich bessere Deal sein, wenn: die Nachfrage klar ist die Rechnung Puffer besitzt die Probleme kalkulierbar sind der Kaufpreis die nötige Renovierung berücksichtigt Die erste Wohnung überzeugt vielleicht Deine Augen. Die zweite besteht den Markttest. Und der Markt zahlt Deine Rate. Wenn Dir diese Folge weiterhilft, abonniere den Podcast und teile sie mit jemandem, der gerade nach einer Immobilie sucht. Dein 15-Sekunden-Check Wer braucht diese Immobilie wirklich? Trägt sich die Rechnung auch unter normalen Bedingungen? Kann ich das größte Problem lösen, ohne dass es den Deal zerstört? Drei klare Antworten? Dann lohnt sich eine genauere Prüfung. Eine klare negative Antwort? Raus. Du sollst in 15 Sekunden keine Immobilie kaufen. Du sollst verhindern, dass Du 15 Stunden in die falsche investierst. Höre als Nächstes Selbst eine wirtschaftlich interessante Immobilie kann noch an einem entscheidenden Punkt scheitern: an der Lage. Höre deshalb als Nächstes: Wie Du eine schlechte Immobilienlage in 60 Sekunden erkennst PS: Du möchtest lernen, wie Du mit Immobilien und Rent2Rent zusätzlichen Cashflow aufbaust? Dann sichere Dir Deinen Platz im kostenlosen Workshop: https://webinar.promm.de
Transkript anzeigen
00:00:00: Wie du eine gute Immobilie in nur fünfzehn Sekunden erkennst.
00:00:03: Die meisten verschwenden Stunden mit Immobilien, die sie nach fünfzehnt Sekunden hätten bereits aussortieren müssen.
00:00:10: und das wirklich schlimme dabei ist dass manche diese Immobilier am Ende sogar noch kaufen!
00:00:15: Eine sehr teure Fehlentscheidung.
00:00:18: Ich nutze deshalb die ersten fünfzehr Sekunden nicht um einen Kauf zu begründen.
00:00:22: ich nutze Sie um ihn zu verhindern.
00:00:29: Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.
00:00:36: Drei Fragen reichen für diesen ersten Filter, erstens wer braucht die Immobilie wirklich?
00:00:43: Zweitens trägt sich die Immobilie auch unter normalen Bedingungen!
00:00:48: Und drittens kann ich das größte Problem lösen Ohne, dass es den Deal für mich zerstört.
00:00:53: Drei klare Antworten?
00:00:55: Erst dann prüfe ich weiter!
00:00:57: Eine klare negative Antwort raus.
00:01:00: und genau die dritte Frage ist der Grund warum hässliche Rewohnungen manchmal der deutlich bessere Deals sind.
00:01:07: Darauf kommen wir gleich.
00:01:08: Hey Ich bin Erik Immobilieninvestor mit achtstelligen Bestand Und glaub mir Mit Erfahrung Kauf so nicht unbedingt schneller.
00:01:15: Du sagst aber viel schneller, nein!
00:01:18: So schützt du dich vor schlechten Deals bei denen Anfänger massiv draufzahlen würden.
00:01:23: Warum ist Begeisterung ein schlechter Prüfer?
00:01:26: Du öffnest dein Inserat schöne Küche großer Balkon frischer Boden und schon beginnt im Kopf die kleine Verkaufsveranstaltung.
00:01:34: Die lässt sich bestimmt gut vermieten.
00:01:36: Da findet sich bestimmt jemand Die Gegend entwickelt sich bestimmt dreimal bestimmt Aber Du hast noch keinen guten Deal!
00:01:46: Du hast mit dreimal bestimmt gerade mal Hoffnung mit Grundbuch.
00:01:49: Sobald dir eine Immobilie gefällt, hörst du nämlich häufig auf zu prüfen und fängst an sie zu verteidigen.
00:01:55: Du hast vielleicht schon telefoniert, du hast gerechnet mit der Bank gesprochen Und nun soll die Wohnung gefälligster auch gut sein.
00:02:03: Deshalb kommt immer der fünfzehn Sekunden Killtest vorher und zwar bevor deine Excel-Tabelle erstaunlich gut mit deinem Wünschen zusammenarbeitet.
00:02:13: Lass uns schnell gemeinsam schauen, wie du den Killtest in fünfzehnt Sekunden durchführst!
00:02:19: Die ersten fünf Sekunden.
00:02:21: wer braucht sie?
00:02:23: Frag nicht, wer könnte theoretisch hier wohnen?
00:02:25: Irgendjemand könnte theoretischer immer überall wohnend.
00:02:29: Menschen haben schließlich sogar Teppichbäuden im Badezimmer überlebt!
00:02:33: Die bessere Frage lautet Welche konkrete Zielgruppe löst genau mit dieser Immobilie?
00:02:39: welches konkrete Problem?
00:02:41: Ein Berufspendler sucht keine fünfundsechzig Quadratmeter.
00:02:45: Er sucht eine kleine bezahlbare Wohnung von der aus er vernünftig zur Arbeit kommt.
00:02:50: Mieter Kauf keine Quadratmeter.
00:02:53: Sie kaufen eine Lösung für ihren Alltag, deshalb musst du diesen Satz vervollständigen können.
00:02:59: Diese Immobilie ist für diese Zielgruppe interessant weil sie dieses konkrete Problem besser löst als die Alternativen.
00:03:07: Kannst du das nicht?
00:03:08: Ist die Nachfrage nicht plausibel?
00:03:10: Dann hoffst du nur dass sich vielleicht schon jemand finden wird.
00:03:14: Vielleicht Aber vielleicht zahlt keine Rate und selbst eine Immobilie mit hoher Nachfrage kann immer noch ein miserabler Deal sein.
00:03:22: Deswegen nutzen wir die nächsten fünf Sekunden für die Frage, hat die Rechnung Puffer?
00:03:28: Die meisten schauen zuerst auf die Rendite!
00:03:30: Ich frage zuerst... Trägt sich der Deal auch unter ganz normalen Bedingungen oder muss die Zukunft unbedingt freundlich zu mir sein?
00:03:38: Stell dir drei kleine Verschlechterungen vor.
00:03:41: Die Miete fällt etwas niedriger aus, die Kosten liegen etwas höher und die Vermietung dauert etwas länger!
00:03:48: Wenn schon eine dieser normalen Abweichungen den Deal zerstört... kommt er nicht in die engere Auswahl, denn ein schlechter Deal braucht Perfektion.
00:03:56: Ein guter Deal braucht keine Heldengeschichte und deshalb kann eine auffällig hohe Rendite vielleicht sogar ein Wahnsignal sein.
00:04:05: Sie ist vielleicht kein Geschenk!
00:04:07: Vielleicht ist sie nur Schmerzensgeld?
00:04:09: Frag nicht nur wie hoch ist die Rendite.
00:04:12: Frag für welches Risiko werde ich hier eigentlich bezahlt.
00:04:16: Denn meistens hat eine ungewöhnlich hohe Rendite einen guten Grund.
00:04:20: und genau dieser Grund führt uns zur wichtigsten Frage, zu der Frage die wir uns in den dritten fünf Sekunden stellen!
00:04:28: Kannst du das Problem lösen?
00:04:31: Jede Immobilie hat Probleme.
00:04:32: Die Frage ist nur, welche Art von Problemen du kaufst!
00:04:36: Eine alte Küche kannst du austauschen.
00:04:38: Dauerhaften Straßenlärm nicht.
00:04:40: Hessliche Böden kannst du erneuern.
00:04:42: Fehlende Nachfrage leider nicht... Aber selbst ein lösbares Problem macht noch keinen guten Deal.
00:04:49: Wenn die Renovierung dreißigtausend Euro kostet, der Verkäufer dem Preis aber behandelt als wer bereits alles saniert?
00:04:56: Kaufst du kein Potenzial!
00:04:57: Dann kaufst Du zuerst das Problem und danach darfst Du das auch noch selbst lösen.
00:05:02: Deshalb braucht jedes Problem zwei klare Antworten.
00:05:06: Kann ich es realistisch lösen Und lässt der Kaufpreis genug Spielraum damit sich die Lösung noch rechnet?
00:05:13: Fehlt einer dieser Punkte Ist es kein Vorteil?
00:05:16: Dann ist es einfach nur Arbeit.
00:05:18: Gleich wenden wir den fünften Sekunden Killcheck mal gemeinsam in der Praxis an!
00:05:23: Vorher abonnier noch schnell den Kanal und wenn du hier mehr Wert hast, dann teile das Video mit jemandem, der auch in Immobilien investiert und denen du wirklich etwas Gutes tun möchtest.
00:05:33: Und jetzt lass uns den Test auf zwei Wohnungen anwenden.
00:05:37: Lass uns mal den Fünftensekunden-Killcheck konkret in die Praxis.
00:05:43: Schöne Wohnung gegen den besseren Deal.
00:05:46: Stell dir zwei Wohnungen zum gleichen Kaufpreis vor, die erste ist frisch renoviert weiße Böden schöner Boden perfekte Fotos aber der Grundriss?
00:05:55: Ist irgendwie schwierig!
00:05:56: Die Zielgruppe daher unklar und die Rechnung funktioniert nur mit einer Miete bei der selbst der Makler sich mal kurz reuspern musste.
00:06:05: Die zweite Wohnung sieht aus, als wäre B-Stort keine Farbe sondern eine Lebenseinstellung.
00:06:10: Die Küche ist alt!
00:06:11: Der Boden muss raus aber der Grundriss funktioniert.
00:06:14: die Zielgruppe ist klar.
00:06:16: Die Rechnung hat Puffer und der Preis lässt Renovierungen zu.
00:06:20: Welche würdest du prüfen?
00:06:23: Entscheide dich kurz.
00:06:24: lasst mich das auch gerne in den Kommentaren wissen.
00:06:26: viele nehmen nämlich spontan die erste weil sie besser aussieht.
00:06:31: Ich würde die zweite genauer prüfen, nicht weil hässlich automatisch gut ist sondern weil ihre Probleme sichtbar kalkulierbar und lösbar sind.
00:06:40: Die erste überzeugt deine Augen!
00:06:43: Die Zweite aber besteht den Markttest und der Markt zahlt deine Rate.
00:06:47: Hässlichkeit ist Potenzial wenn Nachfrage Rechnung und Preis stimmen.
00:06:51: Der fünfzehn Sekunden Kill-Test für dich zusammengefasst also nochmal ganz kurz dass du ihn beim nächsten Inserat sofort anwenden kannst.
00:07:00: Erstens, wer braucht diese Immobilie?
00:07:02: Zweitens, trägt die Rechnung auch unter normalen Bedingungen?
00:07:06: und drittens kann ich das größte Problem lösen ohne dass es den Deal zerstört.
00:07:11: Drei klare Antworten – nur dann bekommt die Immobilier deine nächsten fünfzehn Minuten!
00:07:16: Klar sollst du in fünfzehnt Sekunden keine Immobilien kaufen.
00:07:19: Du sollst verhindern, dass du fifteen Stunden oder gar mehr in die falsche Immobilia investierst.
00:07:27: Ja, das war's für heute.
00:07:29: Es war schön, dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben!
00:07:33: Unter cashflow-podcast.de findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.
00:07:41: Du hast links und zum Teil auch Downloads.
00:07:44: wie gesagt das ganze unter cashflow podcast.de.
00:07:48: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.
00:07:53: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!
00:08:07: Bis dahin wünsche ich dir ne tolle Zeit, freu mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.
00:08:12: Bis dann, dein Eric.
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