Alle SCHLECHTEN Immobilien haben 6 Dinge gemeinsam

00:00:00: Achtung!

00:00:00: Alle schlechten Immobilien haben sechs Dinge gemeinsam, denn das teuerste Haus ist oft nicht das mit dem höchsten Kaufpreis.

00:00:08: Es ist das was billig aussieht aber die ich nach dem Kauf auffrisst Denn wirklich gefährliche Immobilie sehen selten aus wie Schrott.

00:00:17: Sie sehen aus wie Schnäppchen.

00:00:21: Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit Gut gestrichen, guter Preis, netter Magler vielleicht sogar noch leer stehend.

00:00:34: und du denkst das könnte mein Deal sein.

00:00:37: Und genau da beginnt die Falle.

00:00:39: stell dir vor ein Haus kostet zweihundertzwanzig tausend Euro.

00:00:42: vergleichbare Objekte kosten aber zweihundertachzigtausend euro.

00:00:46: Du denkst sechzigtaussend Euro untermarkt Jackpot!

00:00:51: Dann schaust du genauer hin Dachfällig, Kellermofik, Heizung alt.

00:00:55: Mieten passen seit Jahren nicht weil sie nicht mehr angepasst wurden.

00:01:00: Plötzlich war das Haus nicht sechzigtausend Euro günstiger.

00:01:03: es ist vielleicht sogar neunzig tausend euro teurer als du dachtest und als der Magler dir weismachen möchte.

00:01:10: heute enthöhle ich dir sechs Warnsignale die alle schlechten Immobilien gemeinsam haben und von denen Magler und Verkäufer nicht möchten dass du sie kennst.

00:01:20: Wenn du bei einer Immobilie drei oder sogar mehr davon findest, musst du extrem vorsichtig werden.

00:01:26: Und Punkt fünf ist der gefährlichste weil er nicht im Dach steckt sondern in deinem Kopf passiert.

00:01:33: Am Ende bekommst Du außerdem eine persönliche Checkliste die mein Team und ich entwickelt haben mit der ich seit zwei Jahren einen.

00:01:44: Am Ende bekommst du außerdem meine persönliche Checkliste, die mein Team und ich gemeinsam entwickelt haben.

00:01:50: Und mit der ich in nur zwei Jahren einen deutlich achtstelligen Immobilienbestand sicher aufbauen konnte!

00:01:57: Mein Name ist Erik Prom.

00:01:58: Ich bin hauptberuflich Immobilie-Investor und wahrscheinlich der Schreck jedes Marklers, der Immobilian schönreden möchte.

00:02:05: Falle Nummer eins – der Schnäppchenköder.

00:02:07: Das erste Wahnsignal Der Preis wirkt zu gut.

00:02:11: Viele Käufer sehen einen günstigen Preis und denken unter Marktwert.

00:02:16: Aber manchmal ist es genau das nicht!

00:02:18: Manchmal ist es trotzdem noch zu teuer für ein Problem, dass du nur noch nicht erkannt hast.

00:02:24: Vielleicht ist das dachfällig?

00:02:25: Vielleicht riecht der Keller komisch... vielleicht sind die Mieten deutlich unter der Exposé-Fantasie.

00:02:31: Entwicklungspotenzial nennen sie das dann.

00:02:33: Ein niedriger Kaufpreis ist kein Beweis für ein Schnäppchen.

00:02:37: Erst erstmal eine Frage.

00:02:39: Warum will der Markt für dieses Haus nicht mehr bezahlen?

00:02:43: Nicht ist das billig, sondern warum ist es billig?

00:02:47: Ein echtes Schnäppchen entsteht wenn du ein Problem besser lösen kannst als der Markt.

00:02:51: Wenn du das Problem aber noch gar nicht erkennen konntest dann kann es zum echten Problem werden.

00:02:58: Dann bist du Vielleicht genau der Käufer, auf den der Verkäufer oder der Makler heute gewartet haben.

00:03:04: Der schnelle Test.

00:03:05: deswegen fragt dich bei jedem vermeintlichen Schnäppchen wo ist hier der Haken?

00:03:09: Wenn du keinen findest heißt es leider noch nicht dass es keinen gibt.

00:03:13: vielleicht heißt es nur das du ihn noch nicht gefunden hast aber doch diese Fragen hast Du jetzt die Augen geöffnet und suchst danach Wenn du Immobilien nicht aus Hoffnung kaufen willst, sondern mit Sicherheit.

00:03:25: Wenn du lieber Schnäppchen und Rendite machst anstatt Risiken einzugehen mit deinem hart erarbeiteten Geld dann abonniere auch diesen Kanal.

00:03:32: Genau dafür mache ich diese Videos.

00:03:35: Sie sind dein unfairer Vorteil.

00:03:37: Und gleich kommt eine Falle die sich noch besser tarnet.

00:03:40: sie versteckt sich nämlich hinter schönen Standortdaten.

00:03:43: Falle Nummer zwei Die Statistikfalle.

00:03:46: das zweite Wahnsignal die Stadt klingt gut Aber der Mikrostandort ist schwach.

00:03:52: Viele Käufer schauen auf Einwohner, Wachstum, Mietspiegel, Arbeitgeber, Unis und Nachfrage!

00:03:58: Das ist ein schlauer Zug, aber es genügt nicht ganz.

00:04:01: Dein Mieter wohnt nicht in einer Statistik!

00:04:04: Dein Meter wohnt genau in dieser Straße.

00:04:07: mit genau diesem Lärm, mit genau dieser Parkplatzsituation, mit Genau diesen Hauseingang und diesen Nachbarn – eine gute Stadt hat stets auch gemeine Straßenzüge, in denen du oft keinen Fall kaufen darfst.

00:04:21: Hauptstraße mit viel Verkehr sogar nachts dunkle Ecken, wo Frauen alleine nachts lieber nicht rausgehen wollen.

00:04:28: Schlechte Anbindung Gewerbe nebenan.

00:04:30: Manche beruhigen sich mit großen Zahlen.

00:04:33: Die Stadt wächst die Mieten steigen die Nachfrage ist hoch.

00:04:36: ja vielleicht dir wird das nicht mehr passieren Denn die entscheide Frage ist will meine zielgruppe genau hier wohnen Nicht theoretisch nicht laut echseln nicht laut magler sondern wirklich der schnelle test.

00:04:52: Stell dich vor das Haus und frag dich ehrlich.

00:04:56: Würde meine Zielgruppe hier freiwillig wohnen oder müsste ich sie über den Preis überzeugen?

00:05:01: Wenn du Mieter nur über dem Preis bekommst, dann machst du dir das Vermieten unnötig schwer!

00:05:07: Genau solche Fragen gehören in die Checkliste weil sie dich zwingend ehrlich zu sein.

00:05:12: Checkliste bekommste noch.

00:05:14: Und jetzt kommt der Punkt bei dem viele bei der Besichtigung innerlich schon kaufen obwohl Sie eigentlich prüfen sollten.

00:05:22: Falle Nummer drei, die Make-up Sanierung.

00:05:25: Das dritte Warnsignal!

00:05:26: Die Immobilie sieht besser aus als sie technisch ist.

00:05:29: Darüber habe ich ein komplettes Video gemacht.

00:05:32: neue Farbe neuer Boden vielleicht eine moderne Küche schöne Bilder im Exposy und plötzlich fühlt sich das Objekt gepflegt an.

00:05:40: aber Farbe ist eben kein Sanierungsnachweis.

00:05:43: Laminat ist keine Substanz und eine schöne Küche repariert keinen renovierungsbedürftiges Dach.

00:05:49: Viele schlechte Immobilien werden nicht saniert.

00:05:52: Sie werden verkaufsfertig gemacht, die braut hübsch machen nennt man das und es bedeutet Es sieht gerade gut genug aus damit du dich wohl fühlst.

00:06:01: Die teuren Probleme werden dabei aber nur kaschiert und nicht gelöst.

00:06:06: Saniert hingegen würde bedeuten die wichtigen Baustellen auch echt anzugehen.

00:06:11: Dach Heizung Elektrik Leitungen Keller Feuchtigkeit.

00:06:16: Das alles sind Themen, die richtig Geld kosten.

00:06:19: Merkt ihr diesen Satz?

00:06:20: Küche ist Make-up.

00:06:22: Keller, Dach, Heizung und Elektrik sind die Wahrheit!

00:06:26: Der schnelle Test für dich fragt konkret was wurde in den letzten zehn Jahren bis fünfzehn Jahre technisch saniert?

00:06:33: und vor allem gibt es dafür Nachweise?

00:06:36: Es würde immer wieder mal etwas gemacht.

00:06:38: ist keine Sanierungsstrategie?

00:06:39: das ist oft nur die Vorstufe zu einer sehr teuren Zusatzrechnung für dich.

00:06:44: Und jetzt kommt ein Punkt, den viele Käufer viel zu spät ernst nehmen.

00:06:49: Du kaufst nicht nur ein Haus!

00:06:50: Du kauft Menschen mit!

00:06:52: Falle Nummer vier die Mieterbremse.

00:06:54: Das vierte Warnsignal Die Mieterstruktur kann deine Strategie komplett blockieren.

00:07:00: das ist sogar mir schon paar mal passiert und es hat mich richtig Geld gekostet.

00:07:04: Stell dir vor Vierwohnungen voll vermietet.

00:07:07: das klingt gut.

00:07:09: du schaust genauer hin.

00:07:10: zwei Meter zahlen noch die mieten von zwei tausend acht.

00:07:14: der dritte meter blockiert grundsätzlich jede veränderung und der vierte hat seit jahren streikt mit den nachbarn.

00:07:20: glückwunsch du hast nicht cashflow gekauft.

00:07:22: du hast ein soziales minienfeld gekauft.

00:07:24: voll vermietet ist nicht automatisch gut.

00:07:28: Ja, manchmal heißt es stabil.

00:07:30: Manchmal aber heißt es festgefahren niedrige Miete schweilende Probleme.

00:07:34: du kaufst nicht nur Quadratmeter Du kaufest Mietverträge Menschen Gewohnheiten und manchmal eben jahrelange Probleme.

00:07:42: Anfänger hören vermietet und denken super direkt Einnahmen.

00:07:46: dir passiert das nicht!

00:07:47: Du fragst zu welchen Bedingungen vermietet?

00:07:50: Mit welchen Verträgen mit welche Entwicklungsmöglichkeit?

00:07:54: Und passt das überhaupt zu meiner Strategie.

00:07:57: Wenn dein Plan davon abhängt, dass Mieter ausziehen, zustimmen oder kooperieren, dann kann es massiv schwierig werden.

00:08:04: Der schnelle Test unterstützt die aktuelle Mieterstruktur meinem Plan – oder verhindert sie ihn!

00:08:11: Wenn deinem Plan verhinderte ist, ist das Haus nicht wirklich günstig.

00:08:16: Es bringt ihr nur Stress.

00:08:17: von solchen Deals lasse ich die Finger und wenn sie noch so schön klingen Und lass uns hier gemeinsam Mehrwert für andere Zuschauer schaffen.

00:08:25: Was würdest du am ersten akzeptieren, wenn der Preis richtig gut aussieht?

00:08:30: Lage, Substanz, Mieter oder Zahlen?

00:08:32: Schreib mir das mal in die Kommentare und lass uns darüber sprechen!

00:08:37: Ist auch für die anderen immer super wertvoll.

00:08:39: Und jetzt kommen wir zum gefährlichsten Punkt im Video.

00:08:42: Hier scheitern viele nämlich nicht an der Immobilie.

00:08:45: hier scheittern sie an sich selbst.

00:08:48: Die Falle Nummer fünf, Axel Doping.

00:08:51: Das fünfte Wahnsignal, die Zahlen funktionieren nur wenn du sie schön regnest.

00:08:56: Das ist der teuerste Fehler!

00:08:57: Denn auf Echsel eine Zahl zu verändern geht so viel einfacher als im echten Leben das Ganze umzusetzen.

00:09:04: und ja das ist mir natürlich auch schon passiert.

00:09:07: viele schlechte Immobilien sehen in Echsen gut aus weil man sie als Käufer innerlich unbedingt kaufen will.

00:09:14: dann Wird die Miete etwas optimistischer angesetzt?

00:09:17: Die Sanierung etwas billiger geschätzt.

00:09:20: Leerstand ignoriert, Probleme klein geredet und plötzlich sieht der Deal richtig gut aus!

00:09:25: Aber eben nicht weil er wirklich gut wäre sondern weil wir ihn schön geredeten haben in Excel Und Excel widerspricht ihr nicht.

00:09:32: Excel sagt nicht dass es Wunsch denken.

00:09:33: Excel rechnet nur brav aus was du eingibst.

00:09:36: Der gefährliche Echselfehler ist nicht eine falsche Formel, der gefährlichste Echselfähler ist Wunschdenken.

00:09:42: Und wenn deine Immobilien nur funktionieren weil alles perfekt laufen muss?

00:09:47: Hast du kein Investment dann hast Du Hoffnung mit Grundbuch und Hoffnung ist keine Strategie.

00:09:52: dieser Check gehört zwingend in die Checkliste!

00:09:55: Weil Du genau hier brutal ehrlich sein musst bevor Du kaufst.

00:09:59: gleich habe ich noch ne Checklist für Dich zum Download.

00:10:02: Die macht alles einfacher.

00:10:03: vorher noch ein letzter Punkt Er entscheidet, ob du Investor bist oder Gefangener deiner eigenen Immobilie.

00:10:10: Die Falle Nummer sechs die Ein-Ausgangfalle Das sechste Wahnsignal!

00:10:15: Die Immobilien hat keinen echten Plan B. Eine gute Immobilie hat immer mehrere Wege zum Erfolg.

00:10:21: Eine schlechte Immobilier braucht genau ein Szenario, um zu funktionieren.

00:10:25: und wehe dieses Szenarium tritt nicht ein!

00:10:28: Wenn dein Plan nur funktioniert wenn du genau diese Miete bekommst, genau dieses Sanierungskosten einhältst und genau dieses Marktumfeld bleibt oder kommt ist das kein robustes Investment.

00:10:39: dann es eine Wette.

00:10:41: und wenn Du nur einen Weg hast brauchst Du Glück Manchmal sogar verdammt viel Glück.

00:10:46: und wenn du mehrere Wege hast zur Auswahl, dann hast du ein echtes Investment.

00:10:52: Ein schlechter Deal sperrt dich ein!

00:10:54: Ein guter Deal lässt dir Optionen.

00:10:57: Der schnelle Test für Dich fragte ich Wenn mein Hauptplan nicht funktioniert Was ist mein zweiter Weg?

00:11:04: Kann ich normal vermieten?

00:11:05: kann Ich verkaufen?

00:11:07: Funktioniert das Objekt auch bei etwas schlechteren Zahlen?

00:11:10: Wenn Du darauf keine Kleider Antwort hast Dann mache langsam dann ist der Deal vielleicht noch nicht reif.

00:11:16: Ich hatte dir meine Checkliste versprochen, mit dieser Checklist prüfst du nicht nur diese sechs Fallen ab sondern gleich noch ein paar mehr!

00:11:23: Wenn ich damit in kurzer Zeit ein achtstelliges Immobilienportfolio aufbauen konnte, dann hoffe ich dass sie auch dir extrem gute Dienste erweisen wird.

00:11:31: Hohle dir diese Checkliste unbedingt.

00:11:33: den Link findest Du in den Show Notes.

00:11:35: Gleich noch Drei Arten von Häusern, die du auf keinen Fall kaufen darfst.

00:11:39: Die sind gefährlicher als alle diese Warnsignale, die wir eben hatten.

00:11:44: Vorher noch die Bitte teile genau dieses Video gerne mit Freunden und Familie, die vielleicht selber in Immobilien investieren oder das planen und gerade vielleicht darüber nachdenken.

00:11:54: denen tust du einen riesengroßen Gefallen vor allem auch mit der Checkliste, die sie runterladen können und rettest ihnen unter Umständen eine Menge Geld.

00:12:04: Ja, das war's für heute.

00:12:06: Es war schön, dass du mit dabei warst... ...dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben!

00:12:10: Unter cashflowpodcast.de findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:12:18: Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:12:21: wie gesagt das ganze unter cashflow podcast.de.

00:12:25: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:12:30: dann wirst Du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on Air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können.

00:12:44: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit!

00:12:46: Freu mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:49: Bis dann, dein Erik.