Billige Immobilien: Diese Fallen kosten Dich Vermögen

00:00:00: Kaufe niemals billige Immobilien, wenn du das nicht weißt.

00:00:04: Manche Käufer ruinieren sich nicht mit zu tollen Immobilie.

00:00:08: Sie ruinieren es sich mit billigen Immobilier.

00:00:10: und ja ich kann dich richtig fragen hören, spinnt der Typ jetzt?

00:00:14: Bleib dran!

00:00:15: Denn genau das passiert tatsächlich so viel häufiger als die meisten denken... Der Cashflow Podcast Dein Weg zur finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:30: Billige Immobilien können brandgefährlich sein.

00:00:33: Der niedrige Preis beruhigt dein Gewissen, deinen Gehirn genau in dem Moment, indem du eigentlich misstrauisch werden müsstest.

00:00:40: und genau darüber hatte ich letzte Woche ein Gespräch mit einem befreundeten Immobilie Investor.

00:00:46: Er zeigte mir ein Haus und sagte Erik schau mal das ist so billig da kann man doch kaum was falsch machen.

00:00:52: Und ich habe gesagt doch gerade da Denn bei billigen Immobilieren kaufst Du nicht günstiger.

00:00:59: oft Du kaufst ein Problem, das der Markt gesehen hat?

00:01:03: Dass du aber gerade übersiehst.

00:01:04: Und wenn du das nicht erkennst!

00:01:07: Wenn du nicht erkommst welches Problem das ist dann ist dein niedriger Kaufpreis kein Rapat.

00:01:11: Dann ist es die Anzahlung auf dem Problem dass du später nicht mehr loswirst und teuer bezahlen musst.

00:01:17: Mein Name ist Erik Prom.

00:01:18: ich bin seit knapp dreißig Jahren Immobilieninvestor mit gut achtstelligen Bestand alleine in Deutschland Und natürlich Bin Ich Nicht Gegen billige Immobilier Ganz Im Gegenteil.

00:01:28: Manche Der besten Deals Sehen am Anfang hässlich, unbequem oder langweilig aus.

00:01:33: Aber es gibt einen brutalen Unterschied zwischen billig und unterbewertet!

00:01:38: Und wenn du den nicht kennst, freust du dich beim Kauf über den Preis... ...und zahlst später mit Zeit, Nerven, Leerstandssanierung oder einem Exit der einfach nur ein massives Verlustgeschäft ist.

00:01:50: In diesem Video gebe ich dir alles an die Hand was Du über billige Immobilien unbedingt wissen musst, damit du nicht dein Geld verlierst wie viele andere vor dir.

00:02:01: Wichtiger Punkt gleich zum Start!

00:02:04: Der niedrige Preis ist leider kein Sicherheitsnetz.

00:02:07: draußen wird oft erzählt der Gewinn liegt im Einkauf.

00:02:11: stimmt Aber kaum jemand sagt den zweiten Teil dazu.

00:02:14: Wenn du das falsche Problem einkaufst, liegt der Verlust eben auch im Einkauf.

00:02:19: Der niedrige Kaufpreis ist nicht automatisch Steinsicherheitsnetz.

00:02:23: Manchmal ist er ein Warnschild, dass hübsch als Einstiegs Chance verpackt wurde!

00:02:28: Eine Immobile ist nicht billig weil der Verkäufer besonders großzügig ist – sie ist billig weil irgendetwas nicht stimmt.

00:02:36: Die Lage ist schwach, die Nachfrage ist dünn, die Substanz ist schlecht, die Mieterstruktur ist schwierig oder das Problem ist so unangenehm dass andere Käufer schon vorher abgewunken haben und deshalb ist die wichtigste Frage nicht wie billig es sie?

00:02:50: Die wichtigste frage ist warum is sie billig?

00:02:53: und kann ich genau diesen Grund kontrollieren?

00:02:56: Das ist der Kontrollierbarkeitstest.

00:02:58: wenn du nur eine Sache heute mit nimmst dann diese Nicht der Preis entscheidet, ob eine billige Immobilie gut ist.

00:03:05: Sondern der Grund für den niedrigen Preis entscheidet, ob der Deal interessant ist.

00:03:10: Dazu kommen wir noch mal bei Punkt drei.

00:03:12: Vorher aber lasst uns Punkt zwei machen!

00:03:14: Billig ist nicht automatisch unterbewertet.

00:03:17: Billig heißt nur, der Preis ist niedrig.

00:03:20: Unterbewerted würde dagegen bedeuten... Der Wert ist höher als der Preis.

00:03:25: Zum Beispiel weil du etwas erkennst was andere übersehen oder weil du ein Problem lösen kannst dass andere nicht lösen wollen oder nicht lösten können.

00:03:33: Das ist ein riesiger Unterschied, eine Immobilie für achtzigtausend Euro kann total teuer sein und eine Immobilie für fünfhunderttausende Euro kann günstig sein!

00:03:43: Ich weiß das klingt im ersten Moment falsch aber genau da beginnt echtes.

00:03:48: Investoren denken Der Preis sagt ihr eben nicht, ob eine Immobilie gut ist.

00:03:53: Wenn eine Immobilie billig ist darfst du nicht euphorisch werden.

00:03:56: Du musst präzise werden!

00:03:58: Warum will niemand mehr dafür bezahlen?

00:04:01: Warum isst ihn auch auf dem

00:04:02: Markt?!

00:04:03: wenn es doch ein Schnäppchen ist.

00:04:05: Warum hat nicht längst jemand zugeschlagen, der vielleicht mehr Kapital, mehr Handwerker?

00:04:09: Mehr Erfahrung oder mehr Kontakte hat als du?

00:04:12: und jetzt bitte nicht mit ... Der Verkäufer will schnell verkaufen!

00:04:16: Damit ködern dich Magler ja gerne mal und ja jeder Käufer hört diesen Satz doch gerne.

00:04:22: das ist aber oft nur die freundliche Version von.

00:04:24: hier gibt es einen massiven Haken den bitte jemand anders übernehmen soll.

00:04:29: Deswegen kommen wir jetzt gleich zum wichtigen Test für dich.

00:04:32: Der Kontrollierbarkeitstest, der entscheidende Satz lautet – gute Investoren!

00:04:38: kaufen nicht einfach niedrige Preise, sie kaufen kontrollierbare Probleme.

00:04:43: Ein kontrollierbares Problem ist zum Beispiel die Wohnung sieht schlecht aus, die Fotos sind eine Beleidigung für jedes Handy!

00:04:50: Die Miete ist unter dem Markt, die Vermietung wurde schlecht gemacht aber die Nachfrage ist da.

00:04:55: der Grundriss ist nicht perfekt aber mit vertretbarem Aufwand optimierbar.

00:05:00: das sind Probleme bei denen du mit Struktur ein wenig Erfahrung bisschen Kapital und Umsetzung echten Wert schaffen kannst.

00:05:09: Ein nicht kontrollierbares Problem ist völlig anders.

00:05:13: Schlechte Mikrolage, kaum Nachfrage, schlechte Bausubstanz blockierende Eigentümergemeinschaft.

00:05:20: deswegen mache jetzt den Dreitürentest!

00:05:23: Jede billige Immobilie muss durch drei Türen bei mir.

00:05:27: Merkt ihr dieses Bild?

00:05:29: Jede Billige Immobilie muss doch drei türen.

00:05:31: Erste Tür der Mieter.

00:05:33: Zweite Tür die Bank, dritte Tür der spätere Käufer.

00:05:38: Wenn sie an einer dieser Türen hängen bleibt ist das vermeintliche Schnäppchen in Wirklichkeit ein Kroschengrab.

00:05:44: Tür eins wer mietet wirklich?

00:05:46: Nicht da findet sich schon jemand sondern wer genau?

00:05:49: Warum dort zu welchem Preis mit welchen Alternativen?

00:05:54: Tür zwei Wer finanziert das?

00:05:56: wenn die Bank den Deal nicht versteht Und nicht finanziert, ist die Rendite nur private Meinung des Marklers oder des Verkäufer.

00:06:03: Tür drei – wer kauft dir die Immobilie später wieder ab?

00:06:07: Du kennst von meinen anderen Videos genau diese wertvolle Frage!

00:06:10: Stell dir die Frage auch wenn du gar nicht an verkaufen denkst heute.

00:06:14: Wenn du darauf keine klare Antwort hast Dann hast du nämlich eine tickende Zeitpumpe im Portfolio.

00:06:20: Du sparst Kapital ein und das ist bei billigen Immobilien besonders gefährlich, weil der Kaufpreis am Anfang so harmlos wirkt!

00:06:29: Er fühlt sich gut an während du unterschreibst – aber der Schmerz kommt später und das umso heftiger und umso länger.

00:06:36: Sei so gut!

00:06:37: Gebt mir hier gerne schnell einen Daumen hoch, wenn du Mehrwert hast.

00:06:40: Das ist ja der Applaus des Künstlers und ich freue mich da wirklich drüber!

00:06:44: Und wenn Du richtig cool bist dann drück auch mal den Hype backen.

00:06:48: Ich wollte schon immer wissen was der tut... ...und jetzt lasse uns über hässliche Immobilien reden.

00:06:52: Hässlich is ok.

00:06:54: Strukturell kaputt?

00:06:55: Ist nicht okay.

00:06:57: Das sind nämlich der Punkt an dem die meisten falsch Abbiegen.

00:07:00: Ich habe kein Problem mit hässlichen Immobilien, ich hab selbst eine Menge hässlicher Immobilier gekauft!

00:07:05: Kein Scheiß jetzt... Hässlich kann richtig gut sein.

00:07:08: Alte Küche, braune Fliesenböden bei denen man kurz überlegt ob das noch Holz ist oder ob jemand hier seinen Geschäft verrichtet hat?

00:07:15: Da schreckt viele Käufer ab und genau dadurch kann ein Preis interessant werden.

00:07:20: aber hässlich ist dann gut wenn es oberflächlich hässlig ist.

00:07:24: Merksatz, Kosmetik ist ein Problem dass sich leicht lösen lässt.

00:07:28: Struktur dagegen ist ein echtes Risiko.

00:07:32: Kosmetik kannst du planen, kalkulieren umsetzen.

00:07:35: Struktur musst du überleben können und wollen.

00:07:38: Kosmetics sind Wände, Böden, Küche, Bad, Licht, Möblierung, Struktur – sind Lage, Nachfrage, Grundriss, Substanz, Finanzierung Eigentümergemeinschaft und der Exit.

00:07:52: Wenn du Immobilien mit kosmetischen Problemen kaufst, kannst du richtig Geld verdienen!

00:07:56: Wenn du Strukturprobleme kaufest.

00:07:58: dagegen brauchst du sehr gute Gründe, sehr gute Nerven und einen dicken Geldbeutel.

00:08:03: Denn du kannst eine schlechte Lage nicht schön streichen oder fehlende Nachfrage mit Laminat ausgleichen.

00:08:10: Du kannst eine schwierige Eigentümermeinschaft nicht einfach renovieren auch wenn der Gedanke schon manchmal verführerisch wäre weil du so cool warst mir einen Daumen hoch zu geben und vielleicht sogar den Hype-Button zu drücken.

00:08:23: Will ich dir was extrem Wichtiges mitgeben?

00:08:25: Und zwar drei Fallen, die aus Billig teuer machen!

00:08:29: Die erste Falle ist eine Immobilie, die billig ist weil sie keiner wirklich nutzen will.

00:08:34: auf dem Papier sieht alles gut aus kleiner Kaufpreis scheinbar starkeren Dieter niedriger Einstieg.

00:08:40: aber dann merkst du... ...die Nachfrage ist dünn gute Mieter haben bessere Alternativen Und plötzlich ist eine Rendite nicht die schöne Zahl aus dem Exposé, sondern die Frage Warum meldet sich eigentlich niemand?

00:08:55: Eine Immobilie ohne Nachfrage ist keine Kapitalanlage.

00:08:58: Sie ist ein teurer Lagerplatz für Hoffnung.

00:09:01: Die zweite Falle ist die Immobilier, die billig ist weil keiner sie sauber finanzieren möchte.

00:09:07: Du erinnest dir den Deal schön.

00:09:08: du bist innerlich schon beim nächsten Objekt und dann sagt die Bank Schwierig Objektzustand, Lage unterlagen, Beleibbarkeit, Mieterstruktur, Restnutzungsdauer, Sanierungsbedarf.

00:09:19: Irgendetwas passt nicht und plötzlich entscheidet nicht mehr dein Bauchgefühl sondern die Bank.

00:09:25: Und glaub mir wenn die Bank bei einem Objekt Bauchschmerzen bekommt solltest du wenigstens wissen warum?

00:09:30: Vielleicht sieht sie gerade ein Risiko das du dir noch schön rechnest.

00:09:35: Dritte Falle ist die gefährlichste, was sie beim Kauf nicht wehtut.

00:09:39: Und das ist etwas, was ich immer wieder in meinen Videos erwähne – der schlechte Ausstieg!

00:09:44: Die meisten fragen, wie viel Rendite bekomme ich?

00:09:46: Viel zu wenige Fragen, wie komme ich wieder raus wenn ich mal heraus muss?

00:09:51: und genau das entscheidet ob du Vermögen aufbaust oder Kapital einsperrst.

00:09:57: Stell dir vor, du müsstest die Immobilie morgen wieder verkaufen.

00:10:00: Wer wären die drei wahrscheinlichsten Käufer?

00:10:03: Eigennutzer, Kapitalanleger, Handwerker, lokaler Investor-Familie, Betreiber, Bauträger.

00:10:08: Wenn dir keine drei realistischen Käufergruppen einfallen hast du einen Exitproblem und ein Exit Problem merkst du meistens erst dann wenn du es am wenigsten gebrochen kannst.

00:10:19: ach ja Falls du sagst Immobilien sind ja schon toll, aber es gibt dann doch eine ganze Menge Risiken.

00:10:24: Dann schau mal in die Show Notes.

00:10:25: da habe ich dir mein Online Training zum Thema Rent-to-Rent verlinkt.

00:10:29: Da hast Du alle Chancen massiv schnell und sicher Cashflow Und hast dabei ninety fünf Prozent der Risiken komplett ausgeschlossen.

00:10:37: Schau gerne mal rein.

00:10:38: Ich verlinke Dir das als wertvolle Ressource in den Show Notes.

00:10:41: Gleich verrate ich Dir noch was was Du beim Thema Lage unbedingt beachten musst.

00:10:46: Vorher etwas mit dem viele nicht rechnen Die Frage, die Markler nämlich hassen.

00:10:52: Wenn dir jemand eine billige Immobilie zeigt frag nicht zuerst was es am Preis noch machbar.

00:10:57: Frag zuerst wer hat sich die Immobilien schon angesehen und warum hat er nicht gekauft?

00:11:03: Diese Frage ist Gold!

00:11:04: Nicht weil du immer die perfekte Antwort bekommst.

00:11:07: Bekommst du nicht?

00:11:08: Manchmal kommt dann Marklerballett viel Bewegung wenig Information.

00:11:12: aber achte auf die Reaktion wenn alles plötzlich Potenzial hat Aber keiner konkret erklären kann, warum dieses Potential bisher noch niemand gehoben hat.

00:11:24: Dann werde wach!

00:11:25: Potenzial ist eines der gefährlichsten Wörter im Immobilienbereich.

00:11:28: Potenziale heißt übersetzt Es ist noch nicht bewiesen.

00:11:31: und nicht bewiesen heißt du darfst es bezahlen.

00:11:34: Ich liebe Potenzials wenn ich den Hebel kontrolliere.

00:11:37: Ich bezahle aber nicht für Potenzual.

00:11:39: Wenn ich es hebe dann lasse ich mich dafür bezahlen.

00:11:43: Punkt Gleich kommen wir zur wichtigsten Frage nach der Lage, nämlich vorher noch eines was mir wichtig ist.

00:11:51: Wann billige Immobilien richtig gut sind?

00:11:54: Damit wir uns nicht falsch verstehen, kauf niemals billig!

00:11:57: Wer genauso falsch wie Billiges immer gut die besten Deals liegen oft genau dort wo andere keine Lust haben hinzuschauen.

00:12:05: aber Profis kaufen nicht blind billig sie kaufen gezielt lösbare Probleme.

00:12:10: eine billige immobilie kann stark sein Wenn du drei Dinge sauber beantworten kannst, warum ist sie billig?

00:12:18: Warum kann ich dieses Problem besser lösen als der durchschnittliche Käufer?

00:12:22: und was ist die Immobilien nach der Lösung realistisch wert bei Vermietung, Finanzierung und Verkauf.

00:12:28: Wenn du diese drei Fragen beantwortet kannst, kann aus billig ein echter Deal werden!

00:12:34: Jetzt müssen wir aber noch über die Lage sprechen.

00:12:37: Lage, der größte Fehler von allen!

00:12:40: Eine billige Immobilie ist erst dann ein Schnäppchen wenn sie nach der Lösung des Problems immer noch günstig sind.

00:12:47: und genau deshalb musst du als nächstes prüfen ob die Lage überhaupt trägt denn eine falsche Lage kann selbst dem besten Kaufpreis zerstören.

00:12:55: Ja das war es für heute.

00:12:57: Es war schön dass Du mit dabei warst Dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:13:02: Unter cashflowpodcast.de findest du die Show Notes und dort hast du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge, Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:13:13: wie gesagt das ganze unter cashflow podcast.de.

00:13:17: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:13:22: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:13:36: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:13:41: Bis dann, dein Eric.