Diese Immobilienlage ruiniert deinen Deal

00:00:00: wie du eine schlechte Immobilienlage in sechzig Sekunden erkennst.

00:00:04: Die gefährlichste Immobilianlage erkennt man nicht auf den ersten Blick, sie sieht so gut aus dass du erst nach dem Kauf merkst... Du hast keine Lage gekauft!

00:00:13: Du hast ne Abhängigkeit gekauft, Probleme.

00:00:16: Da ist ein großer Arbeitgeber Neuni im Krankenhaus Ein Industriegebiet.

00:00:20: Der Preis wirkt vernünftig Im Exposé klingt alles rund Und genau deshalb wird es gefährlich.

00:00:27: Eine schlechte Lage erkennst du nicht daran, dass sie auf den ersten Blick mies aussieht.

00:00:33: Das ist es was Sie dir da draußen erzählen.

00:00:35: doch das ist so kurz gegriffen!

00:00:37: Eine schlechte Lage erkenst Du in Wirklichkeit daran, Dass sie nur einen einzigen Grund hat warum Menschen dort wohnen sollen.

00:00:43: Dieser eine Satz springt da gerne nochmal zurück wird Dir später Leerstand schwache Meter und einem richtig unangenehmen Verkauf ersparen.

00:00:56: Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:01:28: in Wirklichkeit massives Risiko steckt.

00:01:30: Und am Ende bekommst du meine persönliche Standort-Checkliste!

00:01:34: Du kennst vielleicht bereits meine Immobilien-Checkliste aus einem anderen Video, meine Standortcheckliste habe ich bisher nur intern für mich genutzt und noch nie öffentlich herausgegeben.

00:01:45: Aber vorher kommt der wichtigste Punkt Eine Lage ist nicht gut weil sie ein starkes Argument hat.

00:01:51: eine Lage ist gut wenn sie auch ohne dieses Argument noch funktioniert ist eine Wette mit Grundbuch.

00:02:00: Draußen wird Standortanalyse oft wie eine simple Plus-Minusliste verkauft, Bahnhof plus Supermarkt plus Uni plus preisgünstig plus fertig!

00:02:11: Das ist nicht falsch aber es ist eben nur die halbe Wahrheit.

00:02:14: und halbe wahrheiten sind bei Immobilien oft die, die dich so richtig Geld kosten denn ein starkes Argument ist eben auch eine gefährliche Abhängigkeit.

00:02:24: wenn eine Wohnung nur funktioniert Weil ein einzelner Arbeitgeber in der Nähe ist, kaufst du Arbeitgebersrisiko.

00:02:31: Jeder, der vor ein paar Jahren in Ingolstadt gekauft hat weiß wovon ich rede!

00:02:35: Seit Audi Probleme hat, sinken dort bestimmte Preise massiv.

00:02:40: oder auch wenn eine Lage nur funktioniert weil Studenten gerade alles nehmen dann kaufs du Zielgruppenrisiko.

00:02:47: Wenn sie nur funktioniert, weil einem Bauprojekt Monteure anzieht Kaufs Du Projektrisiko.

00:02:52: und wenn sie nur funktioniert, weil du hoffst dass die Gegend irgendwann besser wird kaufst du keine Lage, dann verkauft dir ein findiger Markler gerade Zukunftsmusik mit Grundbucheintrag.

00:03:03: Das ist keine solide Geldanlage!

00:03:06: Der Lager-Stresstest lautet Was bleibt von dieser Lage übrig wenn mein schönstes Argument morgen wegfällt?

00:03:14: Wenn dann plötzlich alles dünn wird hast Du eine Einargumentlage und eine Einargomentlage ist wie ein Tisch mit einem Bein der kann stehen.

00:03:23: aber selbst ein Kartenhaus ist stabiler.

00:03:26: Plan B schlägt Exposé-Fantasie.

00:03:28: Jetzt kommt die Frage, die viele zu spät stellen!

00:03:31: Wer wohnt hier wenn mein Wunschmieter nicht kommt?

00:03:35: Nicht wer könnte theoretisch hier wohnen?

00:03:37: Irgendwer könnte ja fast überall immer theoretisch wohnern.

00:03:41: Die bessere Frage ist, wer nimmt diese Wohnung wirklich Wenn mein perfektes Konzept nicht aufgeht?

00:03:47: Wenn du an junge Berufstätige vermieten willst Funktioniert dir Wohnungen auch für Pendler Singles oder Azubis.

00:03:52: Wenn du eine WG planst, funktioniert die Wohnung auch ohne WG-Konzept.

00:03:57: Wenn du mobiliert vermieten möchtest, funktioniert sie auch klassisch und kannst mit der niedrigeren Rendite leben!

00:04:03: Wenn die Antwort lautet – eigentlich stimmt die Rendite nur wenn mein Plan genau funktioniert?

00:04:08: Dann ist es kein Investment.

00:04:10: Dann hast Du einen Seiltanz.

00:04:12: Und ja, Seiltans sieht natürlich spektakulär aus aber ich persönlich unterschreib ungern beim Notar und merke innerlich Ich brauche jetzt echt guten Gleichgewichtssinn, weil es sonst geht gleich bergab mit mir.

00:04:23: Merksatz!

00:04:24: Eine gute Lage gibt dir Ausweichmöglichkeiten eine schlechte Lage zwingt dich recht zu behalten.

00:04:30: Ja wir alle haben natürlich gern Recht aber bei Immobilien Bei denen du unbedingt recht behalten musst da wird's eben richtig gefährlich.

00:04:39: Genau diese Plan B-Frage ist später einer der wichtigsten Punkte in der Standortcheckliste die Du gleich bekommst.

00:04:46: Sie zeigt Dir sofort ob Du echte Nachfrage hast oder nur die schöne Geschichte eines redegewandten Marklers.

00:04:53: Und gleich kommt der Punkt, bei dem viele sagen aber Erik dafür ist es doch günstig!

00:04:57: Ja und genau da wird es dann oft teuer.

00:05:01: Vorher schnell noch ein schlauer Tipp Wenn du mit Checkliste und Video mehr Wert hast Dann gib mir gerne einen Daumen hoch Dein weißter Algorithmus.

00:05:10: Du willst mehr davon?

00:05:11: Und wenn du diese Hype-Taste auf deinem Handy hast Dann drück da gerne mal drauf, denn ich bin super gespannt was dann mit dem Video passiert.

00:05:19: Ich weiß es tatsächlich noch nicht!

00:05:21: Billige Lagen sind manchmal ein Warnschild.

00:05:24: Viele schlechten Lagen wirken attraktiv weil der Preis niedrig ist.

00:05:29: Der vermeintlich günstiger Einstieg, der anstatt Rendite massive Probleme bringt.

00:05:35: Da kommt dieser Klassiker und den hast du sicher auch schon gehört.

00:05:39: in einer besseren Stadt oder besseren Lage wirst Du niemals etwas zu diesem Preis bekommen mag stimmen.

00:05:46: Aber das ist kein Argument, natürlich ist eine schwächere Lage billiger als eine starke Lage!

00:05:50: Natürlich ist es weit draußen auf der Heide günstiger als in der Innenstadt aber das ist keine geniale Entdeckung, dass ist der Markt, der kurz die Hand hebt und sagt Achtung hier ist Risiko drin, hier fehlt schlichtweg die Nachfrage.

00:06:04: Die Frage ist nicht Ist das Billige als Toplage?

00:06:06: Die Frage is', ist es billig genug für das Risiko dieser Lage?

00:06:11: denn du kaufst nicht nur Quadratmeter Du kaufst Vermietbarkeit, Wiederverkaufbarkeit Nachfrage und die Hoffnung, dass dir später nicht Mieter, Bank oder Käufer gleichzeitig Laune ruinieren.

00:06:24: Excel ist daher gern optimistisch.

00:06:26: Excel sagt passt schon!

00:06:28: Der Markt sagt aber eben Na dann viel Spaß mit deiner leeren Wohnung.

00:06:32: Und eine leere Wohnung ist kein theoretisches Risiko.

00:06:35: Die bucht nämlich jeden Monat von deinem Konto ab ohne Miete einzuspielen.

00:06:39: Wie lange kannst du das machen?

00:06:41: Volle Ausgaben, aber keine Einnahmen.

00:06:43: Prüfe in sechszig Sekunden!

00:06:46: Wie viele ähnliche Wohnungen stehen online?

00:06:48: Wie lange sind die schon online?

00:06:50: Verschwinden die Anzeigen wirklich oder werden immer nur die Startfotos der Anzeige ausgetauscht?

00:06:56: Wenn viele ähnelichen Wohnungen seit Wochen oder gar Monaten nicht verschwinden dann hast du dein Signal.

00:07:03: eine gute Lage erzeugt Bewegung, eine schlechte Lage zwingt zu viel Geduld Und Geduld ist bei Immobilien oft nur ein höfliches Wort für Leerstand, niedrige Mieteinnahmen und große Probleme.

00:07:14: Probleme die du ab sofort vermeiden kannst denn am Ende holst du dir einfach meine Lage-Checkliste, die ich heute erstmal der Öffentlichkeit zugänglich mache.

00:07:23: Vorher noch einen Schnelltest den du machen kannst Der Freiwilligkeits-Test.

00:07:27: Das ist vielleicht die unangenehmste Frage im ganzen Video.

00:07:30: Würdest Du selbst dort wohnen wollen wenn du Alternativen hättest?

00:07:35: Nicht als Investor sondern absolut ehrlich?

00:07:37: Würdest du dort wohnen wollen?

00:07:40: Oder würdest du die Lage nur nehmen, wenn du müsstest.

00:07:43: Diese Frage kratzt am Ego verstehe ich absolut.

00:07:46: Sie hat mich aber schon oft von einer schlechten Entscheidung gerettet Denn sie schützt dein Geld!

00:07:52: Eine gute Lage hat Anziehung eine schlechte Lage braucht Druck oder Rabatte Und Druck ersetzt halt keine stabile Nachfrage.

00:07:59: Rabatt ist noch schlimmer Wenn Menschen nur dort wohnen weil sie keine bessere Wahl haben Ist das sehr wackelig.

00:08:06: Diese Mieter bleiben nicht treu.

00:08:08: Sie akzeptieren Miet-Erhöhungen schwerer, sie ziehen schneller weiter sobald was Besseres kommt.

00:08:14: und genau das verstecken Exprussés gerne hinter schönen worden.

00:08:18: Ruhig gelegen mit Potenzial aufstrebende Gegend!

00:08:22: Interessant für Kapitalanleger?

00:08:24: Das muss nicht automatisch immer schlecht sein aber du solltest hellhörig werden!

00:08:30: Ruhigelegen kann angenehm heißen.

00:08:33: es kann aber auch heißen Da passiert nichts, außer dass ab und zu ein Fuchs vorbeiläuft.

00:08:37: er sich fragt wer so dumm war hier eine Immobilie zu kaufen.

00:08:40: Mit Potenzial kann Entwicklung heißen.

00:08:43: es kann aber auch heißen aktuell will hier keiner so richtig was haben.

00:08:47: also verkaufen wir die Zukunft jetzt!

00:08:50: Deshalb mein Merksatz je schöner eine schwache Lage formuliert wird desto härter musst du sie prüfen.

00:08:56: Markler verkaufen Möglichkeiten Du musst aber Zweifel finden.

00:09:01: Und jetzt kommt der Punkt den ich so oft anspreche den viele aber leider erst auf dem Schirm haben, wenn sie wieder verkaufen wollen.

00:09:08: Und genau dann ist es zu spät!

00:09:11: Der Exitist – wer kauft ihr das später ab?

00:09:15: Viele Anleger prüfen beim Kaufen nur die Miete.

00:09:17: Das ist zu kurz gedacht.

00:09:18: Du musst bereits beim Ankauf den späteren Verkauf prüven.

00:09:22: Selbst wenn du heute gar keinen Verkauft planst….

00:09:24: Die Frage ist … Wer kauft mir diese Immobilie später ab und

00:09:28: warum?!

00:09:29: Nicht theoretisch sondern wirklich konkret Ein Eigennutzer, ein Kapitalanleger.

00:09:34: Eine Familie?

00:09:35: Ein anderer Vermieter?

00:09:37: Ein guter Satz für dich ist diese Wohnung funktioniert für Singles, Pendler und Kapital Anleger weil sie bezahlbar, gut angebunden und alltagstauglich ist.

00:09:45: Ein schwacher Satz wäre wenn sich die Lage entwickelt um den Mieten weiter steigen.

00:09:50: könnte das mal interessant werden.

00:09:52: Das ist das was Magler sagen.

00:09:53: das ist aber kein Exit!

00:09:55: Lass es uns total einfach machen der Lage-Stresstest in sechzig Sekunden.

00:10:01: Jetzt putt dabei die Fische.

00:10:02: Wenn du das nächste Mal eine Immobilie prüfst, brauchst du nicht ne vierzigseitige Standortanalyse.

00:10:08: Du brauchst einfach nur fünf harte Fragen.

00:10:10: Erstens Warum sollte hier jemand freiwillig wohnen?

00:10:14: Wenn dir nur ein Grund einfällt wird es gefährlich.

00:10:17: Zweitens warum?

00:10:21: zweitens was passiert wenn dieses eine Hauptargument wegfällt?

00:10:26: Wenn der Deal dann kippt ist es keine stabile Lage.

00:10:29: Es ist Abhängigkeit.

00:10:30: Drittens, wer ist mein Plan B-Mieter?

00:10:34: Wenn du keine zweite Zielgruppe hast, hast du ein höheres Risiko.

00:10:37: Viertens, wer kauft mir das später ab?

00:10:40: Wenn Du nicht den Käufer benennen kannst, is dein Exit nicht sauber!

00:10:44: Fünftens, ist die Lage wirklich attraktiv oder nur billig genug dass sie jemand nimmt?

00:10:49: Die Frage ist unbequem aber sie kann dir Jahre voller Ärger sparen.

00:10:53: Eine Lage ist gut wenn Menschen dort wohnen wollen Obwohl Sie Alternativen haben.

00:10:58: Wir prüfen nicht, ob eine Lage schön klingt.

00:11:01: Wir prügen, ob sie auch unter Druck noch trägt.

00:11:05: Immobilien werden sicher durch Nachfrage die auch dann bleibt wenn ein Argument wegbricht.

00:11:10: Deswegen habe ich dir ja auch versprochen dass du meine persönliche Checkliste bekommst.

00:11:15: Habe ich vorher wirklich noch nie öffentlich rausgegeben?

00:11:17: Du kriegst sie absolut umsonst über einen Daumen hoch als Dankeschön!

00:11:21: Freue mich natürlich und über das Hemmern auf den Hypeknopf freue ich mich noch viel mehr weil ich dann endlich mal weiß was da passiert.

00:11:28: Die Standort-Checkliste.

00:11:29: In meinen Shownotes habe ich dir meine Standortcheckliste verlinkt, lades sie dir runter bevor du deinen nächsten Deal prüfst Denn eine schlechte Lage verzeiht ihr später keinerlei Fehler und kann dich ne Menge Geld kosten Wenn Du die Checkliste geholt hast.

00:11:44: dann schau auf alle Fälle als Ergänzung das Video.

00:11:47: fünf Fehler die ich gerne vor dem Kauf meiner ersten Immobilie gekannt hätte Das sind fünf Fehler von denen ein einziger Dich bereits einen Vermögen kostet.

00:11:56: Zwei davon löschen ganze Portfolien aus.

00:11:59: Investiere auf keinen Fall in Immobilien, wenn du dieses zweite Video nicht gesehen hast!

00:12:06: Ja das war's für heute.

00:12:07: es war schön dass Du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:12:12: unter cashflowpodcast.de Findest Du die Show Notes und dort hast Du weiter wertvolle Information.

00:12:19: Es war schön, dass du mit dabei wartest, was wir gemeinsam zu Teil auch gehabt habt.

00:12:23: Downloads wie gesagt das Ganze www.cashflow.com.

00:12:26: Findest du ihn?

00:12:27: Wenn du dort hast und nicht keine Folge verpassen möchtest, abonniere diesen Folge-Podcast.

00:12:32: Dann wirst du uns automatisch benachrichtigt, wenn ihr das ganze Folge-Cache-Flohen ergeht!

00:12:37: Und ich freu mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verpassen möchten, gemeinsam an deinem Cache-Flow podcast, dann wirst Du automatisch Benachrichtigte, bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit und freue mich dich beim nächsten mal wieder zu hören, bis damit verbrennen dürfen an deinen Strategien arbeiten können.

00:12:57: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören!

00:13:03: Bis dann dein Eric.