Immobilie besichtigen: 7 Warnsignale, die dich fünfstellig kosten können

00:00:00: Die teuerste Immobilie sieht oft harmlos aus.

00:00:05: Sieht bei der Besichtigung oft gar nicht kaputt aus.

00:00:08: Sie sieht gut aus!

00:00:09: Frisch gestrichen, neues Laminat, saubere Steckdosen, netter Makler vielleicht sogar noch ein bisschen Raumduft damit es sich nach Einziehen und Wohlfühlen oder nach Entspannt vermieten anfühlt.

00:00:21: Und genau da beginnt die Falle, die dich viel Geld kosten wird.

00:00:25: Bei einer hässlichen Immobilie bist du automatisch vorsichtig.

00:00:29: Du siehst den alten Teppich Die feuchten Ecken, die bröckelnden Keller und dein innerer Prüfer ist hellwach.

00:00:35: Aber bei hübschgemachten Immobilien passiert etwas wirklich gefährliches, dein Prüfmodus schläft ein und genau dieser eine Moment würde ich später nicht nur fünfhundert Euro kosten sondern schnell zehntausend zwanzig tausend oder sogar deutlich mehr!

00:00:55: Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:01:03: Ich bin Erik Prom, ich investiere seit Jahren in Immobilien in Deutschland und auch international.

00:01:08: Und ich habe genug Deals gesehen die auf den ersten Blick sauber aussahen und später echte Geldverbrennungsöfen mit Klingelschild waren.

00:01:16: Heute zeige ich dir sieben Wahnsignale bei der Besichtigung, bei denen du sofort vorsichtig werden musst.

00:01:22: Am Ende bekommst Du meine persönliche Checkliste für Besichtigungen!

00:01:27: Du kannst damit selbst alles total einfach abprüfen und teurer risiken ab sofort vermeiden.

00:01:33: Denn der Unterschied zwischen einem guten Deal und einem teuren Groschengrad liegt eben nicht in dem, was du siehst sondern in dem was jemand hübsch überdeckt hat.

00:01:43: Ach ja wenn du jemanden kennst der gerade daran denkt eine Immobilie zu kaufen, dann teile dieses Video mit demjenigen.

00:01:51: Du kannst demjenigen ne Menge Geld sparen und er wird dir echt dankbar sein!

00:01:55: Es kann auch Sinn machen dass du dir das Video für später abspeicherst aber lass uns mit den sieben Wahnsignalen loslegen auf die du unbedingt achten musst.

00:02:03: Wahnsignaal Nummer eins Frische Farbe.

00:02:06: Das kann Substanzgefahr bedeuten, das erste Wahnsignal ist nicht die frische Farbeselbst!

00:02:12: Das Wahns signal ist frische farbe an der falschen Stelle.

00:02:16: wenn die ganze Wohnung sauber renoviert wurde okay aber wenn nur eine Außenwand gestrichen ist nur eine Ecke oder der eine Bereich genau hinter einem Schrank oder im Keller genau diese eine Stelle dann solltest du dich fragen warum genau hier?

00:02:33: Farbe is billig.

00:02:34: Feuchtigkeit im Mauerwerk dagegen kann richtig teuer für dich werden.

00:02:38: Und genau deshalb wird bei schlechten Immobilien manchmal nicht saniert, sondern kaschiert!

00:02:44: Deine Regel wenn eine Stelle deutlich frischer aussieht als der Rest prüfe hier zuerst und zwar besonders gründlich Ecken Deckenübergänge, Sockelbereiche, Außenwände, Kellerwende.

00:02:57: Fast die Wand an!

00:02:58: Ist sie auffällig kühl?

00:03:01: Riecht es dort anders?

00:03:02: Wenn du öfter besichtigst dann nimm ein einfaches Feuchtigkeits-Messgerät mit.

00:03:07: Die gibt's bei Ebay für einen Appel und ein Ei das den kostet.

00:03:10: weniger als ein Abendessen kann dir aber einen fünfstelligen Fehler ersparen.

00:03:15: Das ist ein kleiner Lügendetektor für die Wände.

00:03:18: Und jetzt kommt das nächste Signal.

00:03:20: das sehen viele nicht, aber sie riechen es.

00:03:23: Nummer zwei wenn es zu gut riecht dann prüfe genauer!

00:03:28: Wenn du in eine Wohnung kommst und es rieht wie ein Wellness-Lobby dann sei besonders wach.

00:03:34: Raumduft, Duftkerzen oder auch weit geöffnete Fenster überall dieser hier ist alles wunderbar.

00:03:41: Geruch Das kann harmlos sein mag ich Zuhause ja auch recht gerne Kann aber auch heißen Hier wird gerade etwas überdeckt Vielleicht Feuchtigkeit, Rauch, Tiergeruch, alte Abflüsse, Kellergeruch.

00:03:54: Geruch klingt banal!

00:03:56: Ist es aber oft nicht?

00:03:58: Fotos können tricksen.

00:04:00: Farbe kann überdecken.

00:04:01: Neues Laminat kann Probleme mit dem Boden verdecken.

00:04:05: Deine Nase aber die ist oft ehrlicher als das Exposé.

00:04:09: Frag ruhig!

00:04:10: Wurde ich hier kürzlich renoviert oder gab es gar ein Feuchtigkeitsthema?

00:04:15: Kommt eine klare Erklärung okay kommt ausweichen, Themenwechsel.

00:04:19: Dann bist du im Prüfmodus.

00:04:21: und genau diesen Prüf-Modus brauchst du beim nächsten Punkt besonders weil er aussieht wie Modernisierung.

00:04:29: Punkt Nummer drei neue Steckdosen.

00:04:32: die können alte Probleme verstecken.

00:04:34: eine neue Stecktosenabdeckung sieht immer gut aus sie sagt aber nichts über die Elektrik dahinter.

00:04:41: Das ist wie ein frisches Hemd, sieht ordentlich aus aber wir alle kennen doch die Typen, die anstatt des frischen Händes lieber meine Dusche benutzen hätten sollen.

00:04:48: Bei alten Wohnungen ist das ein Klassiker!

00:04:51: Neue Schalter, neue Abdeckungen, frisch gestrichene Wände und dahinter alte Leitungen alter Sicherungskasten – das kann schnell teuer werden nicht nur wegen der Kosten sondern wegen Sicherheit, Vermietbarkeit, Sanierungsaufwand.

00:05:06: darum den Sicherungskasten anschauen.

00:05:09: Gibt es moderne Klapp-Sicherungen?

00:05:11: Gibt das einen sogenannten FI Schalter, ist alles sauber beschriftet?

00:05:16: oder sieht es aus wie ein kleines Elektromuseum und es sind noch diesen alten Schraubsicherungen drin?

00:05:21: Dann fragst du konkret wurde nur die Schalterserie getauscht oder wirklich die Elektrik erneuert?

00:05:28: Wann wurde der Sicherungskasten erneut?

00:05:31: Dein Merksatz Neue Abdeckung heißt nicht neue Elektrik, sondern kann das wahre Problem eventuell nur gut verdecken.

00:05:39: Bis hierhin ging es um Dinge die in der Wohnung selbst versteckt sind.

00:05:43: aber jetzt kommt der Punkt an dem viele Anfänger richtig daneben liegen Sie prüfen die Wohnung und übersehen das Haus selbst.

00:05:50: Punkt Nummer vier ist das Treppenhaus Die Wahrheit über das Haus.

00:05:54: Bei einer Eigentumswohnung kaufst du nicht nur die Wohnung selbst Du kaufs'nicht nur Bad-und Grundriss Du kaufst dich in eine Gemeinschaft ein.

00:06:03: Die Rücklagen, Designierungen die Verwaltung, die Nachbarn und manchmal auch jahrelange Diskussionen in der Eigentümerversammlung während der Putz schon mal selbstständig abstimmt und einfach von der Wand fällt.

00:06:15: Deshalb ist das Treppenhaus ein wichtiges Frühwarnsystem.

00:06:18: Kapotte Briefkästen, dreikige Flure, bröckelnder Putz, Müllkaus, fieser Geruch, defekte Türen – das alles beantwortet eine wichtige Frage!

00:06:28: Wie wird hier mit Eigentum umgegangen?

00:06:31: Wirst du oder deine Mieter hier wohnen wollen?

00:06:35: Das Haus zeigt dir wie die Gemeinschaft tickt wenn das Haus schlecht wirkt.

00:06:40: Fehlt Geld?

00:06:41: Einigkeit oder Verwaltung.

00:06:43: Und manchmal alles drei zusammen.

00:06:45: und falls du jetzt denkst, egal ich vermiete ja nur die Wohnung genau das ist die Falle!

00:06:50: Mieter mieten nicht nur vier Wände sie mieten auch das Gefühl von Sicherheit Sauberkeit und Ordnung.

00:06:57: ein schlechtes Haus schränkt deine Mieterauswahl massiv ein.

00:07:01: eine schwache WEG drückt deine Planbarkeit und einen Sanierungsstau klingt irgendwann dein Konto.

00:07:08: Jetzt kommt der Punkt, der selten den Deal gefährlich aussehen lässt aber später deine Kalkulation komplett vernichten kann.

00:07:15: Kurze Erinnerung noch vorher du bekommst gleich auch meine Checkliste zum Ausdrucken für die nächste Besichtigung.

00:07:22: mit der fällst du zukünftig auf keine gemeine Falle mehr rein.

00:07:27: Fünftens Fenster sind dann gefährlich wenn sie noch gut genug aussehen.

00:07:32: Das Gefährliche an alten Fenstern ist nicht, dass Sie alt sind.

00:07:35: das Gefährlich ist, dass sie oft noch gut genug aussehen um nicht ernst genommen zu werden.

00:07:40: weißer Rahmen, Doppelverglasung sieht okay aus und zack hacken dran.

00:07:44: aber genauso entstehen spätere Kosten die richtig wehtun und deine vermeintliche gute Investition komplett unrentapel machen.

00:07:53: denn ein Fenster muss nicht kaputt aussehen Um schlecht zu sein.

00:07:57: Prüfe kurz zieht es.

00:07:59: Das kannst du ganz einfach mit einem Feuerzeug prüfen, flackert die Flamme dann bewegt sich die Luft sind die Dichtungen spröde?

00:08:07: gibt es Feuchtigkeit zwischen den Scheiben?

00:08:09: lassen sich die Fenster sauber öffnen und schließen?

00:08:12: im Abstandshalter zwischen den Schreiben findest Du übrigens fast immer auch ein Produktionsdatum.

00:08:18: das gibt dir eine Menge Aufschluss.

00:08:20: aber bitte nicht nur in Wohnzimmer schauen schau auch in Bad Küche Schlafzimmer und Keller.

00:08:25: alte Fenster bedeuten Nicht automatisch dass du alles austauschen muss.

00:08:29: Aber wenn du sie nicht einpreist, dann wirkt der Kaufpreis vielleicht günstig aber die hohe Zusatzrechnung liegt nur noch nicht auf dem Tisch.

00:08:37: Heizkosten Modernisierung Vermietbarkeit.

00:08:39: wer alte Fenster ignoriert kauft nicht günstige Er verschiebt nur die Kosten in die Zukunft und die Zukunft ist bei Immobilien leider unzuverlässig.

00:08:49: Genauso deswegen auch der nächste Punkt, Punkt Nummer sechs fehlende Unterlagen plus Zeitdruck.

00:08:56: das ergibt wirkliches Gift!

00:08:58: Jetzt kommt der Punkt an dem viele Deals kippen wegen Unterlagen und Druck.

00:09:02: Protokolle der Eigentümerversammlungen Hausgeld-Abrechnungen, Wirtschaftsplan, Rückladenbestand, Teilungserklärung, geplante Sanierungen, Beschlüsse und Diskussionen aus den letzten Jahren.

00:09:14: Das ist nicht nur langweiliger Papierkram auch wenn es ehrlicherweise so klingt – das ist der Moment in dem die schöne Wohnung die Hosen runterlassen muss!

00:09:23: Wenn seit drei Jahren über Dachfassade Heizung oder Feuchtigkeit in den Protokollen der Eigentümergemeinschaft gesprochen wird dann ist das keine kleine Fußnote Sonderumlage sein und die wird wehtun.

00:09:37: Das ist Mathematik mit Verzögerung, darum gilt so lange die Unterlagen nicht geprüft sind mache keinen Deal.

00:09:44: aber genau jetzt kommt auf der Druck denn Makler oder der Besitzer wollen dich pushen.

00:09:50: es gibt schon mehrere Interessenten.

00:09:52: wir brauchen schnell eine Entscheidung.

00:09:54: wenn sie jetzt nichts zusagen dann ist die Wohnung weg.

00:09:57: Aber Zeitdruck ist bei Immobilien niemals dein Freund.

00:10:01: er macht einen eigentlich vernünftigen hektisch und bringt ihn dazu eine unüberlegte Entscheidung zu treffen.

00:10:08: Nicht mit dir!

00:10:09: Du bleibst einfach cool und antwortest, ich treffe keine Entscheidungen bevor ich die Unterlagen vollständig geprüft

00:10:15: habe.".

00:10:16: Und wenn der Deal dann weg ist?

00:10:18: Das passiert in Wirklichkeit extrem selten.

00:10:21: Aber wenn doch, dann ist er eben weg!

00:10:23: Eine verpasste Immobilie ist niemals so teuer wie eine gekaufte Katastrophe.

00:10:28: und bevor ich dir gleich meine Checkliste gebe noch der letzte und billigste Punkt der ganzen Besichtigung.

00:10:34: Und genau deshalb lassen ihn fast alle weg.

00:10:37: Punkt Nummer sieben Die Wahrheit wohnt nicht nur im Haus.

00:10:41: Schau dir das Haus nicht nur beim Besichtigungstermin an.

00:10:47: besten Moment statt.

00:10:49: Samstagvormittag, hellruhig vorbereitet.

00:10:52: aber immobilien bewohnt man eben nicht nur am samstag vormittags verabend vorbei Morgens zur Rush Hour.

00:11:00: Wie laut ist die Straße wirklich?

00:11:02: Wie ist die Parkplatzsituation, was passiert vor dem Haus?

00:11:04: Wie wirkt der Eingang wenn kein Markler daneben steht und wenn es passt sprich auch mit den Nachbarn ganz normal?

00:11:11: ich überlege mir hier eine Wohnung zu kaufen.

00:11:14: wie wohnt es sich hier im haus gibt es etwas was man wissen sollte.

00:11:17: manchmal bekommst du in zwei minuten gespräch mehr wahrheit als in einem kompletten fünffseitigen exposé.

00:11:24: Die Hausverwaltung reagiert nie.

00:11:26: Die Heizung ist ständig Thema, Parken ist abends eine Katastrophe!

00:11:30: Das Dach sollte längst mal gemacht werden.

00:11:33: Das zeigt dir wo genau du tiefer graben musst.

00:11:36: und genau darum geht es nicht verlieben sondern sauber filtern.

00:11:41: dann wirst Du auch glücklich mit Deiner Entscheidung.

00:11:44: Dein Schnellcheck die beste Immobilie ist manchmal Nicht DIE die am schönsten rausgeputzt ist.

00:11:49: Eine Immobilia Ist NICHT gut weil sie auf den ersten Blick gut aussieht das Risiko zum Preis passt und keine teuren Mängel versteckt sind.

00:11:57: Frische Farbe, neue Steckdosen oder ein altes Treppenhaus sind nicht automatisch Ausschlussgründe aber sie sind Signale!

00:12:04: Ich habe dir eine Checkliste erstellt die ich selbst auch nutze.

00:12:08: Du kannst dir unter prom.de Warnsignale herunterladen kostenlos klar über einen Daumen hoch hier im Video freue ich mich natürlich als kleine Gegenleistung.

00:12:18: den Link prom.di slash Warn-Signale mache ich dir auch in die Shownotes.

00:12:23: holt ihr die Checkliste und feichere dir gerne das Video für die nächste Besichtigung ab.

00:12:27: Wenn du gerade jemanden kennst, der selbst eine Immobilie kaufen möchte dann teile dieses Video mit ihm!

00:12:34: Ja das war's für heute.

00:12:36: es war schön dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:12:41: unter cashflowpodcast.de findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:12:49: Du hast links und zum Teil auch Downloads, wie gesagt das ganze unter cashflowpodcast.de.

00:12:56: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:13:01: dann wirst du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich wenn wir beim nächsten mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cash Flow an deinen Strategien arbeiten können.

00:13:15: bis dahin wünsche ich dir ne tolle zeit.

00:13:17: freu mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören Dein Eric!