Immobilienblase 2026

00:00:00: Lass uns aufhören, uns in die Tasche zu lügen.

00:00:03: Viele schauen gerade auf die Immobilienpreise und atmen durch!

00:00:07: Der große Crash?

00:00:08: Der ist ausgeblieben... Die Crashpropheten haben versagt.

00:00:11: aber stimmt das

00:00:12: wirklich?!

00:00:13: Ist deine Immobilie wirklich sicher?

00:00:16: Ja es gab eine Korrektur.

00:00:18: Zehn bis fünfzehn Prozent je nach Lage zwischen zwanzig dreiundzwanzigundzwannzigfünfundzwundzig.

00:00:22: Dazu die Zinsen.

00:00:23: die haben wehgetan.. Aber jetzt wirkt der Markt wieder ruhiger Und genau das ist gefährlich.

00:00:30: Es ist die trügerische Ruhe vor dem perfekten Sturm, der eigentliche Crash kommt diesmal nicht als lauter Knall sondern gefährlich leise!

00:00:40: Wenn du ein älteres Haus besitzt oder aktuell kaufen möchtest dann bleib jetzt auf alle Fälle dran.

00:00:46: dass kann sonst richtig richtig teuer werden.

00:00:51: Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:01:00: Crashpropheten haben nämlich leider recht.

00:01:03: Der Crash kommt nämlich tatsächlich, aber er wird diesmal nicht alle Immobilien gleichmäßig betreffen.

00:01:10: Das macht ihm umso gefährlicher.

00:01:12: Wenn du noch glaubst alles sei in Ordnung wird heimlich der Wert deiner Immobilie gefressen.

00:01:19: Es trifft dich dann wenn es am wenigsten erwartest und wenn es an meisten wehtut.

00:01:23: Ich bin Erik Prom.

00:01:24: ich habe immobilen Bestände in Deutschland und international Und sehe gerade dieses Risiko Immer, öfter!

00:01:31: Du sitzt abends auf der Couch.

00:01:32: Dein Haus ist vielleicht Baujahr nixundhundertachzig.

00:01:35: Energieklasse F oder G. die Raten sind bezahlt.

00:01:38: du denkst?

00:01:39: Was soll schon passieren?

00:01:40: das gehört mir dass es beton gold.

00:01:42: und genau da schnappt die Falle zu denn dein haus Ist plötzlich nicht mehr annähernd so viel wert wie du glaubst.

00:01:50: Nicht das was den Nachbar vor drei jahren bekommen hat nicht das was irgendein portal dir anzeigt Das ist trügerisch und deshalb so gefährlich.

00:01:59: Der echte Wert einer Immobilie ist heute das, was ein Käufer finanzieren kann.

00:02:04: Nachdem er Sanierung, Zinsen und Risiko eingerechnet hat.

00:02:08: Und das ist eine Situation die wir so vorher noch nie hatten.

00:02:13: Warum crescht der Markt nicht einfach?

00:02:16: Warum sehen wir es nicht?

00:02:17: Das wäre doch logisch!

00:02:18: Weil Wohnraum knapp ist, weil Neubau teuer ist.

00:02:22: auf dem Papier klingt dass für ältere Häuser erstmal gut.

00:02:26: Neubauer unbezahlbar Bestand knapp.

00:02:29: Also müsste dein Haus stabil sein oder sogar steigen, richtig?

00:02:33: Leider ist das aber eben nur in der Theorie so!

00:02:36: Wir erleben gerade eine völlige Disruption der Marktmechanismen Denn obwohl die Nachfrage da ist haben sich komplett die Spielregen geändert.

00:02:48: Das Thema Energie bleibt nicht mehr irgendwo in Brüssel liegen wo man mal kurz schimpft und dann weiterlebt wie vorher.

00:02:54: Es beeinflusst die Bankgespräche, die Finanzierbarkeit von Immobilien.

00:02:58: Die Gutachten der Banken und das beeinflußt die Kaufentscheidung der Immobilienkäufer und wirkt sich so massiv auf den Wert deiner Immobilie aus.

00:03:10: Plötzlich zählt ein Buchstabe im Energieausweis E F G oder H. was früher ein solider Altbau war wird heute richtig gefährlich.

00:03:21: Da kommt die Rechnung, die viele Eigentümer nicht machen wollen.

00:03:25: Immobilienbewertung ist brutale Mathematik!

00:03:28: Du siehst online Häuser in deiner Gegend für € fivehundertfünfzigtausend Euro.

00:03:33: Das is aber nur Wert A. du lehnst dich zurück und denkst schön mein Haus ist also ungefähr so viel wert.

00:03:38: Aber jetzt kommt Wert B Sanierung Dach Fenster Elektrik Heizung Fassade Und plötzlich steht dann nicht mehr fünfhundfünftigtausende Euro.

00:03:49: Da steht fünfhundertfünfzigtausend Euro minus hunderteusend oder hundertfünftigtausende Euro Sanierungskosten.

00:03:56: Das ist der Teil, den viele verdrängen schon alleine weil die meisten genau diesen Marktmechanismus diese Disruption schlichtweg nicht kennen.

00:04:07: Außerdem wer will schon abends am Küchentisch sitzen und sich ausrechnen dass das eigene Lebenswerk deutlich weniger wert ist als man jahrelang gegluckt hat?

00:04:17: aber der Käufer Macht diese Rechnung.

00:04:19: Wenn ihr sie nicht selbst macht, dann macht seine Bank bei der Finanzierung sie für ihn.

00:04:25: Stell dir ein junges Paar vor zwei Einkommen Kind geplant.

00:04:28: Sie schauen dein Haus an Sie mögen den Garten Sie sehen sich schon im Sommer draußen sitzen und dann geben sie zur Bank.

00:04:34: Die Bank schaut nicht auf die Erinnerungen in deinem Wohnzimmer.

00:04:38: Die Bank schaut neben deren Einkommen auch auf die Beleihung Risiko Und vor allem auf den Sanierungsbedarf.

00:04:46: Und dann passiert etwas, dass viele Verkäufer nicht auf dem Schirm haben.

00:04:50: Das Paar kann deinen Wunschpreis gar nicht zahlen!

00:04:54: Weil die Bank sagt der Kaufpreis ist nicht der echte Wert des Hauses.

00:04:59: von diesem Wert gehen noch die Sanierungskosten weg.

00:05:02: das ist dann der richtige Wert und nur den können wir finanzieren.

00:05:07: Genau da beginnt der stille Crash.

00:05:10: Du liest es zwar nicht in der Zeitung Erschlagzeile Dafür betrifft es sich persönlich umso härter.

00:05:17: Vielleicht sagst du jetzt, gut dann verkaufe ich eben nicht?

00:05:21: Verstehe ich gut!

00:05:22: Aber auch wenn du nicht verkaufen willst bist du nicht sicher.

00:05:27: Wenn du vermietest fressen schlechte Energiewerte steigende Kosten und CO-Themen deine Rendite an.

00:05:35: Du musst plötzlich nach dem neuen Mietgesetz einen schönen Teil der Kosten selbst tragen und kannst ihn nicht mehr auf die Meter umlegen.

00:05:43: Und wenn du selbst drin wohnst, na dann hängt die Rechnung sowieso voll an dir.

00:05:48: Die Heizung fragt halt nicht ob du gerade liquide bist Das Dach fragt nicht ob der Markt gerade günstig steht und der Handwerker fragt leider auch nicht ob Du emotional an der Immobilie hängst.

00:06:00: Aber jetzt kommt ein Punkt den fast niemand so ehrlich ausspricht.

00:06:05: Selbst Hunderttausend Euro in die Finanzierung zu stecken ist nicht automatisch ein Investment.

00:06:12: Du steckst Geld in Fenster, in Dämmung und Technik.

00:06:15: Und am Ende hast du nicht mal mehr Vermögen!

00:06:19: Du hast gerade einmal verhindert dass dein Haus schwerer verkäuflich wird.

00:06:24: Das ist definitiver Kapitalerhalt.

00:06:26: Du stecks Geld rein?

00:06:28: Ohne das der Wert dafür steigt.

00:06:30: Und ja...das tut weh Denn wenn hunderttausend Euro in deiner Fassade stecken arbeiten sie nicht mehr frei für dich.

00:06:37: Sie bringen dir keine Zinsen oder Erträge.

00:06:40: Genau da beginnt die kalte Enteignung, versteckt nicht mit nem großen politischen Knall.

00:06:45: Sondern mit einer Errechnung, die dein freies Kapital in Wände sperrt!

00:06:50: Das Gefährliche sind die folgenden drei Denkfehler.

00:06:53: Erster Denkfehlern der Anker von zwanzig-einundzwanzig.

00:06:56: Viele denken mein Haus war damals sechshunderttausend Euro wert also ist es das heute auch noch?

00:07:01: Nein!

00:07:02: Zwanzig einundzwantig war billiges Geld andere Gesetzgebungen Kaufpanik und eben ein völlig anderes Zinsumfeld.

00:07:10: Wenn du diesen alten Preis als Wahrheit behandelst, dann hast du leider eine Realität die dich enttäuschen wird.

00:07:17: Zweiter Denkfehler!

00:07:18: Der Besitzeffekt.

00:07:20: Es ist dein Haus.

00:07:21: Du hast den Dachboden ausgebaut.

00:07:22: Deine Kinder sind dort groß geworden.

00:07:24: Natürlich ist es für dich mehr wert Aber ein Käufer kauft nicht deine Erinnerungen Er kauft seine Zukunftskosten.

00:07:32: Die muss er beim Preis mit einrechnen.

00:07:34: Das ist hart.

00:07:35: Deswegen musst du die Wahrheit kennen.

00:07:37: Genau diese Wahrheit schützt dich!

00:07:40: Dritter Denkfehler, die beruhigende Ausrede Wohnraum bleibt knapp.

00:07:45: Die Nachbarn sanieren auch nicht.

00:07:46: So schlimm wird es schon nicht werden.

00:07:48: Das klingt beruhigent Aber wenn alle gemeinsam wegschauen wird daraus trotzdem keine Strategie.

00:07:54: Sicherheit schon gar nicht.

00:07:55: Du brauchst keinen Panikmodus?

00:07:57: Du brauch einen Stresstest.

00:07:59: Dieser Stresstest ist unangenehm Doch den machen wir gleich gemeinsam und du wirst sehen Er wird dir helfen.

00:08:06: Er ist auf jeden Fall angenehmer als ein Notverkauf, bei dem dir einen Käufer dein Lebenswerk kaputtrechnet.

00:08:13: Der Dresd-Test besteht aus drei Fragen die du stellen musst.

00:08:16: Erstens Was ist dein Haus wirklich wert wenn der Käufe die Sanierung einpreist?

00:08:21: Nicht Wunschpreis nicht Nachbarpreis der echte Käufferwert.

00:08:25: Zweitens Welche Kosten kommen in den nächsten zehn Jahren wirklich?

00:08:31: Nicht gefühlt, das hält schon noch Sondern nüchtern als Zahl Dach, Heizung, Fenster, Fassade, Elektrik.

00:08:38: und dritte Frage die du stellen musst.

00:08:41: Was passiert wenn du verkaufen musst?

00:08:44: Nicht wenn du willst!

00:08:45: Wenn du musst Jobwechsel, Krankheit, Finanzierungsdruck.

00:08:49: Wenn dein Haus dann nur mit massiven Abschlägen verkäuflich ist, dann besitzt Du ein Risiko mit Dach.

00:08:55: Mach den Test für dich.

00:08:56: diese drei Zahlen musst du kennen.

00:08:59: jetzt die wichtige Einordnung.

00:09:00: Natürlich sollst du morgen nicht panisch verkaufen, ich sag dir auch nicht das jedes alte Haus schlecht ist.

00:09:05: Das wäre Unsinn!

00:09:06: Manche alten Häuser sind fantastische Immobilien, starke Lage gute Substanz klarer Sanierungsplan.

00:09:12: aber ein altes Haus zum alten Fantasiepreis plus neuer Sanierungsrealität?

00:09:18: Das ist Hoffnung mit Dach und hat mit Realität heute leider nichts mehr zu tun.

00:09:23: Die Wahrheit ist der Immobiliemarkt, zwanzig sechsundzwanzig wird nicht komplett kollabieren.

00:09:28: Dafür ist Wohnraum zu knapp.

00:09:30: Aber der Markt waltet sich.

00:09:33: Gute Immobilien bleiben stark, aber die Immobilie mit schlechter Energieklasse direkt daneben verliert gerade massiv an Wert.

00:09:41: Wenn es der eine gar nicht bemerkt bekommt sein Nachbar die volle Auswirkung des Crash zu spüren.

00:09:48: Das ist das Gefährliche an dieser Disruption des Marktes.

00:09:52: Es fällt nicht alles gleichmäßig.

00:09:54: Deswegen gibt es keine Schlagzeilen in der Zeitung Aber viele stehen nun vor dieser Rechnung.

00:10:01: Kaufpreis, Minussanierung, Mieteingang minus Kosten die der Vermieter plötzlich neu selbst tragen muss.

00:10:09: Das ist die grausame Wahrheit.

00:10:10: Wenn du die falsche Immobilie hast brauchst du keinen sichtbaren Kräsch.

00:10:14: Dann reicht eine Bank ein Zwang zum Tausch der Heizung Der Fenster, der Dämmung des Dachstuhls oder einen Käufer der rechnen kann oder rechnet muss was seine Bank in dazu zwingt.

00:10:26: Was du jetzt unbedingt tun musst, wenn du kaufen möchtest oder gerade dabei bist dann mache unbedingt vorher den Stresstest, den wir gerade durchgegangen sind.

00:10:35: Wenn du Eigentümer bist, dann prüfe dein Objekt bevor der Markt es für dich tut und es dich eiskalt erwischt!

00:10:42: Wichtig.

00:10:42: gleich verrate ich dir noch fünf gefährliche Immobilienmyten die dich zusätzlich hunderttausend Euro und mehr kosten wenn du sie nicht kennst.

00:10:50: Vorher auch schnell eine andere Sache Wenn dir diese Einordnung mehr hilft als das übliche Crashgeschrei aus Social Media, dann gibt diesem Video gerne einen Daumen hoch.

00:11:00: Genau solche Signale sorgen dafür dass mehr Menschen diese ehrliche Immobilienanalyse sehen und nicht nur Panik mit brennenden Haus im Thumbnail!

00:11:10: Und wenn du jemanden kennst dem dieses Video helfen kann ein Freund oder gar Familie der gerade dabei ist eine Immobilie zu kaufen, jemand die eine Immobilie besitzt vielleicht auch Dann schnapp dir den Link und teile dieses wichtige Video mit demjenigen.

00:11:24: Wenn du den Fresse-Test aus dieser Folge machst, dann schützt du dein Immobilienvermögen schon mal vor aktuellen Auswirkungen in der Politik aus Brüssel!

00:11:32: Wenn du ganz sicher gehen möchtest dass du beim Kauf keinen Fehler machst oder einfach deine Immobilie die Du hast genau selbst testen möchtet... ...dann schaue unbedingt mein Video.

00:11:42: so erkennst du ein schlechtes Haus in sechzig Sekunden.

00:11:45: Da kriegst du genau den Check, den ich persönlich mache und sogar meine eigene Checkliste zum Prüfen.

00:11:53: Ja, das war's für heute!

00:11:54: Es war schön, dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:11:59: unter cashflow-podcast.de Findest Du die Show Notes?

00:12:03: Und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:12:07: Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:12:10: wie gesagt das ganze unter Cashflow Podcast.de.

00:12:14: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:12:19: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:12:33: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:38: Bis dann, dein Eric.