Immobilien-Kauf: 5 teure Warnsignale

00:00:00: Du kannst deine Immobilie für rund vierzehntausend Euro unter Marktpreis kaufen und trotzdem ist sie achtzigtausend Euro zu teuer.

00:00:06: Klingt absurd, passiert aber ständig weil Menschen beim Kauf auf das falsche Schauen neue Küche schöner Garten frisch gestrichen.

00:00:15: der Magler lächelt wie bei einer Zahnpasta Werbung und irgendwo im Keller – im Energieausweis!

00:00:21: oder in der Bauakte liegt eine massive Rechnung begraben.

00:00:25: Deshalb, kaufe bitte niemals eine Immobilie bevor du diese fünf Dinge geprüft hast!

00:00:33: Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:42: Hier sind fünf extrem wichtige Filter.

00:00:44: Wenn eine Immobilie durch einen dieser Filter fällt ist sie kein Deal.

00:00:49: Dann ist sie ein Groschengrab.

00:00:51: Und diese fünf Filters sind Keller, Energie, Akte, Exit und Stress.

00:00:56: Wenn diese Fünfe nicht passen dann passt der Kauf nicht!

00:00:59: Punkt vier ist er den Fast alle unterschätzen bis sie die Immobilie später wieder verkaufen wollen und merken Das Ding will ja keiner.

00:01:09: Dazu kommen wir gleich, lasst uns am Anfang anfangen.

00:01:12: Punkt Nummer eins Feuchtigkeit.

00:01:14: der Keller lügt selten.

00:01:16: Du gehst in den Keller es riecht muffig die Wand ist kalt In der Ecke vielleicht ein dunkler Fleck und dann kommt der Klassiker Ist halt einen Altbau sagt der Magler.

00:01:25: Nein!

00:01:26: Ist halt ein Altbau ist keine Diagnose.

00:01:29: das ist ein Beruhigungssatz Und bei Ruhigungssätze sind beim Immobilienkauf die teuersten Sätze überhaupt.

00:01:35: Die falsche Frage ist das schlimm, denn darauf bekommst du fast immer eine Meinung.

00:01:40: Die richtige Frage ist woher kommt die Feuchtigkeit genau?

00:01:44: Denn Feuchtigkeit ist selten das eigentliche Problem.

00:01:47: Feuchtighat ist der Hinweis und dieser Hinweis kann harmlos sein oder fünfstellig.

00:01:53: Kondenswasser ist lästig aber aufsteigende Feuchtigung oder eine undichte Kellerabdichtung oder Wasser von außen Das ist ein ganz anderes Spiel.

00:02:03: Dann bist du nicht mehr bei Kellergeruch, dann bist du bei Sanierung!

00:02:06: Ich habe Keller gesehen und da wusste ich nach zwanzig Sekunden... Nicht der Kaufpreis ist das Thema.

00:02:11: Die Wand isst das Thema!

00:02:13: Und das.... ist wirklich extrem teuer zu beheben.

00:02:16: Ab hier ist für mich Schluss mit Bauchgefühl, wenn es Muffe griecht, Putz abplatzt, Ecken dunkel sind oder Wände klamm wirken dann ist das kein rustikaler Altbauscham.

00:02:26: Dann ist das ein Prüfauftrag denn sonst kann es schnell extrem teurer werden.

00:02:31: Ein immer noch massiv unterschätztes Thema haben wir bei Check Nummer zwei.

00:02:35: Nummer zwei ist nämlich die Energieklasse.

00:02:38: Die offene Rechnung im Haus ja schon klar Energieausweise sind ungefähr so sexy wie eine Bedienungsanleitung für die Umweltspumpteiner Heizung.

00:02:47: Aber genau deshalb übersehen das auch so viele!

00:02:50: Viele schauen auf den Kaufpreis und sagen, dass Haus ist aber günstig – vielleicht?

00:02:54: Vielleicht wurde aber nur ne extrem große Rechnung noch nicht bezahlt.

00:02:58: Eine schlechte Energieklasse bedeuteten nicht automatisch dann heize ich halt etwas mehr.

00:03:04: Das ist der Denkfehler.

00:03:05: Eine Schlechte Energieklasse kann heißen Dach alt, Fenster alt, Fassade ungedämmt Heizung am Ende Technik überholt und plötzlich ist das günstige Haus nicht mehr günstig.

00:03:18: Es ist nur unfertig kalkuliert!

00:03:21: Du spaßt vierzig tausend Euro beim Kauf und legst danach ganz locker achtzig oder neunzigtausend oder noch mehr Insanierung obendrauf.

00:03:29: Glückwunsch.

00:03:30: Das war kein Schnäppchen, das war ein gut getanter aber extrem heftiger Nachschlag.

00:03:36: Zumal sowas ja gerade dann kommt wenn du eh frisch finanziert hast und deine Rücklagen vielleicht recht knapp geworden sind also dann wenn es so richtig weh tut.

00:03:46: Es reicht also nicht nur auf dem Buchstaben im Energieausweis zu schauen.

00:03:50: Du musst fragen Was macht die Energieklasse schlecht?

00:03:54: Ist es die Heizung, sind es die Fenster, ist das Dach, ist es die Fassade oder das volle Überraschungsbefehl.

00:04:01: Und ganz wichtig wurde wirklich energetisch saniert oder nur renoviert?

00:04:06: denn renoviert heißt oft neue Tapete, neue Farbe neues Gefühl.

00:04:10: Energetisch Saniert heißt hoffentlich Substanz verbessert!

00:04:14: Das ist ein riesiger Unterschied.

00:04:16: eine schlechte Energiekasse isst kein automatisches Kaufverbot aber sie auf eine Rechnung.

00:04:22: Und wenn du diese Rechnungen nicht genau beziffern kannst und einpreisen kannst, dann kaufst du sehr gefährlich!

00:04:28: Und das gerade und besonders in der heutigen Zeit.

00:04:31: Wenn du jemanden kennst, der gerade den Haus besichtigt Dann schicke ihm dieses Video.

00:04:36: Gerade Feuchtigkeit und Energieklasse sind zwei Punkte von fünf die man vor dem Kauf prüfen muss Nicht danach.

00:04:43: Du kannst ihnjenigen damit den Hintern retten.

00:04:45: Auf jeden Fall würde dir aber sehr dankbar sein dass du ihn gedacht hast.

00:04:49: Jetzt ne Sache Die wenige wirklich sauber prüfen.

00:04:52: Unser Punkt Nummer drei, die Unterlagen.

00:04:55: Papierkram der richtig teuer werden kann Ja das macht fast noch weniger Laune als der Energieausweis wird aber in neunzig Prozent der Fälle echt übersehen oder zumindest nur extrem oberflächlich gemacht.

00:05:09: Und genau deshalb ist es so gefährlich.

00:05:11: Viele besichtigen ein Haus so, Küche schön, Wart okay, Garten nett, Boden sieht gut aus!

00:05:16: Alles verständlich.

00:05:18: aber ein Haus besteht nicht nur aus Wänden.

00:05:20: Ein Haus besteht auch aus ja Papier aus Plänen im besten Fall auch aus Genehmigungen und diese Papiere entscheiden ob du etwas nutzen vermieten finanzieren umbauen oder auch wieder verkaufen kannst.

00:05:33: Ein guter Merksatz ist der Makler verkauft ihr Gefühl die Bank finanziert aber Unterlagen und der Markt kauft später.

00:05:41: Lage und Sicherheit.

00:05:43: Ein typischer Fall, das Dachgeschoss ist ausgebaut sieht super aus wird dem Exposé auch als Fläche mitverkauft Und dann stellt sich heraus nicht genehmigt damit es keine offizielle Wohnfläche.

00:05:55: Der Brandschutz ist fraglich die Dämmung ist unklar.

00:05:57: Du hast damit keine zusätzliche Wohnflächen gekauft und zu viel bezahlt.

00:06:03: Zusätzlich hast du dir echte Probleme gekauft.

00:06:06: oder der Wintergarten?

00:06:07: Alle finden ihn gemütlich, nur die Bauakte kennt ihn nicht.

00:06:11: Dann wird aus schöner Zusatzfläche plötzlich ein Problem mit Glasfront weil die Baubehörde hat den Brief mit dem Abrissbefehl schon im Postausgang.

00:06:20: Du musst wissen gibt es ein sauberes Grundbuch?

00:06:23: Gibt es Baulasten?

00:06:24: sind Flächen genehmigt?

00:06:25: stimmt die Wohnfläche?

00:06:27: und bei Wohnungen was steht in der Teilungserklärung und in den Protokollen?

00:06:32: genau Da verstecken sich manchmal die kleinen Monster.

00:06:35: Was nicht sauber dokumentiert ist, kaufst du mit echtem Risiko!

00:06:39: Wenn Unterlagen fehlen darf nicht geraten werden.

00:06:42: es muss sauber geklärt werden.

00:06:44: wenn jemand sagt das hat noch nie jemanden gestört dann denkt ihr ja bis ich es verkaufen will oder finanzieren oder umbauen oder bis die Baubehörde es bemerkt und ich es für viel Geld abreißen muss jetzt etwas was etwa drei Prozent aller Immobilien-Impfestoren auf dem Schirm haben.

00:07:02: Das heißt, unglaubliche siebenundneunzig Prozent nicht.

00:07:05: dabei kann genau das Thema dir das Genick brechen!

00:07:09: Punkt Nummer vier Exit, der wiederverkauf.

00:07:12: Wer kauft die Immobilie nach dir?

00:07:15: Ein Punkt den fast alle wirklich komplett vergessen!

00:07:18: Die meisten Fragen will ich diese Immobilier kaufen.

00:07:21: Die bessere Frage ist wer kauft sie mir später wieder ab selbst wenn du aktuell gar nicht planst zu verkaufen?

00:07:29: denn du kaufst bei Immobilien nie nur den Einstieg Du kaufest auch immer deinen Exit und wenn dein Exit eng ist sitzt du später fest, schlechte Mikrolage laute Straße komischer Grundriss zu großes Haus für die Gegend.

00:07:43: Zu hohe Nebenkosten schwierige Vermietbarkeit, zu spezielles Objekt eben nur für Liebhaber.

00:07:50: das kann alles dazu führen dass du später nicht verkaufen kannst und das vielleicht in einer Situation der du dringend verkaufen möchtest oder vielleicht sogar musst.

00:07:59: Du wartest und wartest Und irgendwann senkst du den Preis.

00:08:04: Die schlimmste Immobilie ist nicht mal zwingend die, die du zu teuer kaufst.

00:08:08: Die Schlimmste ist manchmal die ,die du später nicht mehr loswirst.

00:08:12: Ich habe Objekte gesehen, die waren regelrecht unverkäuflich für normale Menschen und das ist fast noch türkischer weil sie bei der Besichtigung eben nicht wie ein Problem wirken.

00:08:22: Manche Immobilien sind nicht günstig Weil Du als einziger den genialen Deal erkannt hast.

00:08:27: Manche sind günstiger weil der Markt schon gesagt hat Danke aber nein danke Fakt.

00:08:33: ich also immer, wer ist der Käufer nach mir?

00:08:36: Ist das ein Objekt dass viele Menschen wollen?

00:08:39: oder brauche ich später einen sehr speziellen Käufe mit sehr viel Fantasie und sehr viel Geduld.

00:08:45: Und idealerweise eine Schwäche für Probleme?

00:08:48: wenn du auch Fantasien angewiesen bist ist das kein Investmentplan.

00:08:52: Dann ist das Wunschdenken mit Klingelschild, eine Immobilie die du später kaum loswürst ist keine Freiheit.

00:08:59: sie ist ein Klotz mit Grundbuch und genau deshalb ist dieser Punkt so wichtig.

00:09:04: beim kaufen fühlt sich alles nach Chance an.

00:09:07: Beim Verkaufen zeigt sich ob es wirklich eine war.

00:09:10: Und Punkt fünf ist leider ein Traumzerstörer.

00:09:13: Wenn deine Immobilien den Test aber besteht dann schläfst Du umso ruhiger Der Dresstest.

00:09:21: Rechnet sich deine Immobilie auch, wenn sie dich mal ärgert?

00:09:25: Selbst wenn Keller Energie unterlagen und wieder Verkauf passen kannst du die Immobilien immer noch falsch kaufen nämlich zu knapp.

00:09:33: viele rechnen Immobiliens so als würde sich das Haus nach dem Kauf perfekt benehmen.

00:09:38: Miete kommt pünktlich mieter bleibt Heizung hält dach bleibt dicht Handwerker werden nicht teurer Bank bleibt entspannt.

00:09:46: schöne Rechnungen Nur leider ist das selten, dass echte Leben.

00:09:50: Deshalb brauchst du einen Stresstest nicht kompliziert.

00:09:54: drei simple Fragen was passiert wenn drei Monate keine Miete kommt?

00:09:59: Was passiert wenn die Sanierung zwanzig Prozent teurer wird?

00:10:03: und was passiert Wenn der Zins oder Nebenkosten oder in Standhaltung starker steigen als geplant?

00:10:10: Wenn deine Rechnung bei einer dieser Fragen kippt ist die Immobilien nicht stabil dann hast du keinen Deal vor dir.

00:10:16: dann ist das eine schön Wetter-Kalkulation.

00:10:19: Eine Immobilie, die nur funktioniert wenn nie etwas kaputt geht, nicht jemand auszieht und nie etwas teurer wird – es keine Kapitalanlage!

00:10:27: Das ist ein Märchen mit Grundbuch.

00:10:29: Und Märchen sind schön aber eben nicht als Finanzierungskonzept.

00:10:33: Wenn du solche Klartext Jax magst, dann abonnier gerne meinen Kanal Nicht für Immobilienmärchen sondern für DIE Punkte die dir später wirklich Geld sparen.

00:10:43: Und den Daumen hoch kannst du natürlich auch gerne dalassen, dann weißt YouTube wenigstens dass Du hier mehr Wert hattest!

00:10:49: Lass mich zusammenfassen bevor wir zu einem noch wichtigeren Punkt kommen... Die fünf Filter vor dem Kauf also nochmal Keller Energie Akte Exit Stress.

00:10:59: Ich nutze dafür eine Einfachheit Checkliste zum Abhaken Dann bin ich auf der sicheren Seite.

00:11:05: Wenn Du magst kannst Du Dir diese Checkliste gerne runterladen.

00:11:08: Es ist ein simples Ampelsystem.

00:11:11: packt ihr das auf prom.de slash schnellcheck.

00:11:13: den link dazu mache ich dir auch in die show notes.

00:11:17: ja, dass war es für heute!

00:11:18: Es war schön, dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:11:23: unter cashflowpodcast.de findest du die Show Notes und dort hast du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:11:31: Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:11:34: wie gesagt das ganze unter cash flow podcast.de.

00:11:38: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest, abonniere diesen Podcast.

00:11:43: Dann wirst du automatisch benachrichtigt wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich wenn wir beim nächsten mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:11:57: Bis dahin wünsche ich dir ne tolle Zeit.

00:11:59: freu mich dich beim nächsten Mal wieder zu sehen oder zu hören bis dann dein Eric.