Mietrecht II: Vermieter-Falle 2026

00:00:00: Der Vermieter zahlt künftig in Zweifel einen Teil der Miete mit.

00:00:04: Während der Mieter selbst dann noch ne Chance bekommt, wenn er mal ein paar Monate gar keine Miete bezahlt.

00:00:09: Klingt hart?

00:00:10: Pass auf!

00:00:11: Du hast jahrelang gearbeitet, dir eine Immobilie gekauft oder vielleicht geerbt.

00:00:15: Vielleicht als Altersvorsorge, vielleicht als Sicherheit für deine Familie... du vermietest fair, du zahlst Zinsen und Steuern Und dann kommt der Staat und sagt sinngemäß Deine Miet-Erhöhungen, die schränken wir ein, deine möblierte Vermietung Regulieren wir und deine Kurzzeitmiete begrenzen wir.

00:00:31: Und wenn dein Mieter nicht zahlt, dann ist das nicht so schlimm!

00:00:35: Der bekommt einfach noch eine zusätzliche Chance.

00:00:38: Willkommen bei Mietrecht Zwei.

00:01:01: Durch das parlamentarische Verfahren, es kann sich also noch was ändern.

00:01:05: Aber die Richtung?

00:01:06: Die ist glasklar!

00:01:08: Mehr Schutz für den Mieter, mehr Pflichten für den Vermieter – mehr Risiko für private Eigentümer.

00:01:15: Offiziell heißt das natürlich mehr Fairness, mehr Transparenz und mehr Sicherheit.

00:01:20: Klingt schön….

00:01:21: aber ob's wirklich fair ist, schauen wir uns jetzt gleich an.

00:01:24: Ich bin Erik Promich beschäftigt mich seit über zwanzig Jahren mit Immobilien-und Vermietung Und wir schauen uns das heute nicht trocken, gesetzmäßig an.

00:01:33: Wir schauen uns an wo dieses Paket für Vermieter richtig teuer werden kann.

00:01:38: und Punkt zwei ist der bei der viele möblierte Vermietungen plötzlich zur Vertragsfalle werden können.

00:01:44: aber lassen mich starten mit Punkt eins Indexmieten die werden gedeckelt.

00:01:49: bisher war indexmiete simpel Inflation hoch Miete hoch.

00:01:54: Nicht schön.

00:01:54: vermieter klar Aber aus Vermietersicht, völlig logisch, denn deine Kosten steigen ja auch.

00:02:00: Handwerker werden teurer Material wird teurer Verwaltung wird teuer.

00:02:04: Künftig soll in angespannten Wohnungsmärkten aber gelten Wenn die Indexsteigerung in einem Jahr über drei Prozent liegt Wird der darüber liegende Teil nur noch zur Hälfte berücksichtigt.

00:02:14: Als Beispiel Die Inflation liegt bei sechs Prozent ist ja nicht so abwegig hatten wir erst.

00:02:19: Dann steigt die Mieten nicht um sechs Prozent Sondern nur um vier Komma fünf Prozent.

00:02:25: Für Mieter klingt das erst mal gut.

00:02:27: Aber für Vermieter heißt es, deine Kosten steigen voll, deine Miete steigt aber nur gedeckelt.

00:02:33: und genau das ist das Muster dieses Pakets!

00:02:36: Das Risiko bleibt privat?

00:02:37: Die Einnahmen werden politisch begrenzt.

00:02:40: Bevor wir gleich zum extrem kritischen Punkt Nummer zwei kommen... Wenn du jemanden kennst der Vermietter ist dann teile schnell dieses Video mit demjenigen.

00:02:48: Der wird dir nämlich echt dankbar sein denn diese Infos sind sehr kritisch.

00:02:53: die musst du als Vermieter haben.

00:02:55: Das sind's jetzt zu Punkt zwei kommen, möblierte Vermietung.

00:02:58: Hier wird es nämlich richtig gefährlich weil viele Vermietern das bisher als sauberes und sinnvolles Modell genutzt haben.

00:03:06: Du richtest eine Wohnung ein.

00:03:07: Küche, Bett, Sofa, Waschmaschine Ausstattung alles kostet Geld Alles verschleißt auch!

00:03:12: Du hast also mehr Aufwand, mehr Kosten, mehr Risiko.

00:03:16: Also verlangst du dafür einen Möblierungszuschlag.

00:03:19: Völlig logisch Aber künftig soll dieser Zuschlag deutlich enger geregelt werden.

00:03:24: Es soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren, also nicht daran was du irgendwann mal bezahlt hast sondern daran was die Möbe bei Vertragsabschluss noch wert sind.

00:03:34: Bei vollmüblierten Wohnungen sollen ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Netto-Kaltmiete als angemessen vermutet werden.

00:03:42: das heißt bei tausend Euro netto Kaltmieten reden wir pauschal über hundert Euro Möblierungszuschlag.

00:03:48: jetzt fragst Du Dich ehrlich wie?

00:03:50: was finanzierst Du damit wirklich?

00:03:52: Deine Einrichtung, den Austausch, den Verschleiß?

00:03:55: Die Matratze nach dem Mieter der Rotwein-Nummer gerne im Bett trinkt?

00:03:59: Ja, schwierig.

00:04:00: Aber die Höhe ist noch nicht mal die eigentliche Falle!

00:04:03: Die eigentliche Falle ist die Offenlegung – denn der Möblierungszuschlag soll vor Vertragsabschluss gesondert ausgewiesen werden.

00:04:12: Nicht einfach miete mübliertausend dreihundert Euro sondern sauber getrennt Nettokaltmiete, Möblierungszuschlag neben Kosten und zwar vorher unaufgefordert.

00:04:23: Nicht erst, wenn der Mieter fragt und wenn du das nicht sauber machst kann die Wohnung bei der zulässigen Miethöhe so behandelt werden als wäre sie unmöblierd!

00:04:33: Dass Sie das mal auf der Zunge zergehen?

00:04:35: Das ist absurd.

00:04:36: Die Möbel stehen drin Der Mieternutzt sie aber dein Zuschlag der bricht völlig weg.

00:04:41: die Möbel bleiben der Zuschlag geht Und Wenn Du die Auskunft später nachholst Ist der Fehler damit nicht einfach sofort erledigt?

00:04:49: Nach dem Entwurf Kann das noch bis zu zwei Jahre nachwirken.

00:04:54: Das heißt, ein Formfehler?

00:04:56: Ein alter Vertrag?

00:04:57: Eine unklare Pauschalmiete und plötzlich wird aus deinem möblierten Modell ein Risiko!

00:05:03: Das ist keine Formalie das ist eine Vertragsfalle Und genau deshalb werden alte Mietverträge jetzt tatsächlich gefährlich.

00:05:11: Diese Verträge die irgendwo auf dem Rechner liegen Du weißt schon Auf keinen Fall mehr nutzen denn die fliegen dir um die Ohren.

00:05:18: Wenn du sicher gehen möchtest dass du recht sicher bist Dann nutze Tools wie zum Beispiel Imogenius.io, da kannst du rechtssichere Verträge erstellen und vieles mehr.

00:05:27: Den Link mache ich dir in die Show-Node.

00:05:30: Testers kannst du kostenlos testen.

00:05:32: Der dritte Punkt Vermietung zum Verübergehenden Gebrauch.

00:05:37: Auch das betrifft viele möblierte Modelle Projektarbeiter Übergangswohnungen Trennung Probezeit in der neuen Stadt.

00:05:44: Das sind echte Fälle.

00:05:45: Kein Trick keine dunkle Vermieterverschwörung.

00:05:49: auch hier soll es enger werden.

00:05:51: Künftig soll eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden.

00:05:58: Eine Verlängerung bis zu acht Monate soll möglich sein, wenn der Bedarf sich später verlängert.

00:06:03: Heißt praktisch?

00:06:05: Wenn du drüber rutschst oder den vorübergehenden Bedarf nicht sauber begründen kannst bist du blitzartig im normalen Mietrecht mit Mietpreisbremse und noch härterem Mieterschutz Mit noch weniger Flexibilität.

00:06:18: Möbliert auf Zeit ist also künftig so einfach.

00:06:21: kein Zauberspruch mehr!

00:06:22: Du musst verlegen können, warum ist der Bedarf wirklich vorübergehend?

00:06:27: Warum genau diese

00:06:28: Dauer?!

00:06:28: Und jetzt kommt der Punkt... Der für viele Vermieter wirklich gefährlich ist.

00:06:32: das Sehen die verständlicherweise rot weil es schlichtweg die Existenz kosten kann.

00:06:37: Vorher nochmal schnell der Hinweis wenn du Mehrwert hier hast Dann gib mir doch bitte einen Daumen hoch und abonniere den Kanal.

00:06:42: dann weiß der YouTube Algorithmus dass das hier wichtige Themen für dich sind und teile dieses Video wirklich mit jemanden, der auch Vermieter ist.

00:06:51: Denn Blindflug wird massiv gefährlich für uns Vermieters.

00:06:55: Vierter Punkt!

00:06:56: Und dieser Punkt kann einem Vermietern die Existenz kosten.

00:07:00: Die schonfrist bei Mietrückstand soll ausgeweitet werden.

00:07:04: Bisher war es vereinfacht gesagt so wenn ein Meter erheblich mit dem Meter im Rückstand ist, kann unter bestimmten Voraussetzungen fristlos gekündigt werden.

00:07:13: Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist nach, kann die fristlose Kündigung abgewendet werden.

00:07:18: Künftig soll diese Wirkung einmalig auch auf die ordentliche Kündung wegen Zahlungsverzug ausgeweitet werden.

00:07:25: klingt jetzt theoretisch heißt aber praktisch Der mieter zahlt nicht Du mahnst du kündigst du zahlst den Anwalt du verlierst Zeit Die Wohnung bleibt blockiert und am Ende kann die Kündigen trotzdem vom Tisch sein wenn vollständig nachgezahlt wird.

00:07:40: Ich verstehe den sozialen Gedanken Und wenn jemand durch Krankheit, Jobverlust oder echte Krise in Not gerät will niemand sofortige Härte um die Härte willen.

00:07:49: Aber wer schützt hier eigentlich den Vermieter?

00:07:51: Was ist mit dem Rentner der auf diese Miete angewiesen ist?

00:07:55: Was mit der Familie, die die Wohnung als Altersvorsorge gekauft hat?

00:07:58: was mit dem Selbstständigen, der selbst Finanzierung und Zinsen zahlen muss?

00:08:02: Was isst mit dem Vermietter, der nicht mal einfach das Geld für sechs Finanzierungsraten an die Bank auf dem Konto hat und der damit schnell kurz vor der Zwangsfürsteigerung steht.

00:08:12: Der Staat sagt, wir verhindern Obdachlosigkeit.

00:08:15: Okay!

00:08:15: Aber warum soll ausgerechnet der private Vermieter diese soziale Aufgabe zwischenfinanzieren?

00:08:21: Wenn der Staat helfen will, warum springt dann nicht einfach der Staat auch ein?

00:08:26: Warum soll das der kleine private Vermeter machen?

00:08:29: Die Bank wartet nicht, das Finanzamt wartet die Eigentümergemeinschaft nicht nur der Vermietter, der soll warten Als wären Vermieter alle große Konzerne mit bezahlten Immobilien fetten Finanzpolster und können das alles aushalten.

00:08:46: Die Realität ist, viele Vermieters sind Familien selbstständige Erben oder Angestellte die der gesetzlichen Rente nicht mehr blind vertrauen Und das zurecht in die Rente is ja auch so ein Disaster in Deutschland.

00:08:59: Was sind jetzt aber die Folgen für den Mietmarkt?

00:09:02: Wenn private Vermietern immer mehr belastet werden wenn genau diese Menschen irgendwann sagen Weißt du was?

00:09:09: Ich verkaufe lieber.

00:09:11: Oder ich nutze selbst oder ich lasse das mit der Vermietung!

00:09:15: Dann verschwindet zwar die Wohnung nicht, aber sie verschwindelt vom Mietmarkt und dann passiert am Ende genau das Gegenteil von dem, was politisch versprochen wird weniger private Vermieter, weniger Angebot mehr Druck auf die verbleibenden Wohnungen.

00:09:30: Wenn Du Vermietter bist, dann lass mich doch mal wissen wie es bei Dir ist.

00:09:34: Hast du noch Bock auf Vermieten bei dieser ganzen Gängelung Bei den ganzen Risiken?

00:09:38: schreibt mir das mal in die Kommentare.

00:09:40: Ich bin ehrlich gespannt auf deine Meinung!

00:09:43: Mieterschutz klingt ja immer gut, aber wenn Mieteschutz dazu führt dass immer weniger private Eigentümer vermieten wollen dann schützt man am Ende vielleicht ein politisches Gefühl Aber nicht dem Wohnungsmarkt.

00:09:55: Was heißt das jetzt konkret für dich?

00:09:58: Erstens Wenn du Indexmiete nutzt Rechnen nicht mehr blind mit vollständigen Inflationsausgleich.

00:10:04: Zweitens Wenn Du mobiliert vermietest Prüfe deine Verträge?

00:10:08: Steht die Netto-Kaltmiete klar drin, steht der Möblierungszuschlag klar drin.

00:10:12: Sind Nebenkosten sauber getrennt?

00:10:13: auch hier nochmal der Hinweis?

00:10:15: Nutze solche Tools wie Imogenios.io.

00:10:18: Ich mach dir wie gesagt den Link in die Schaunotes.

00:10:20: Drittens Dokumentiere deine Möbel.

00:10:22: Was ist drin wann gekauft?

00:10:24: was hat es gekostet?

00:10:25: Welcher Zeitwert ist plausibel.

00:10:27: Du brauchst keine Doktorarbeit über ein Sofa aber gar nichts zu haben.

00:10:31: Es künft dich tatsächlich keine gute Strategie.

00:10:33: Viertens Wenn du oft Zeit vermietest Dokumentiere den vorübergehenden Bedarf.

00:10:38: Nicht einfach mibliert auf Zeit draufschreiben und hoffen, dass niemand fragt!

00:10:42: Und fünftens wenn ein Mieter nicht zahlt reagieren schnell sauber und dokumentiert.

00:10:48: nicht emotional nicht chaotisch denn je mehr Schutzfristen eingebaut werden desto wichtiger wird sauberes Vorgehen.

00:10:55: Und genau das ist die eigentliche Botschaft.

00:10:58: mit recht zwei ist nicht einfach nur Mieterschutz.

00:11:02: es ist ein weiter Schritt in Richtung dass der Vermieter mehr Pflichten, mehr Bürokratie und mehr Risiko zu tragen hat.

00:11:10: Und ja, Mieter brauchen Schutz!

00:11:12: Aber ein Mietmarkt funktioniert nicht nur mit geschutzten Mietern – er braucht auch Vermietter die noch bereit sind Wohnraum anzubieten.

00:11:20: Wenn der Staat private Vermieters immer weiter belastet darf er sich nicht wundern wenn sie irgendwann sagen dann eben nicht und dann hilft auch die schönste Pressemitteilung niemanden der eine Wohnung sucht.

00:11:32: Ja, das war's für heute.

00:11:34: Es war schön, dass du mit dabei warst, dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben!

00:11:39: Unter cashflowpodcast.de findest Du die Show Notes und dort hast Du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge.

00:11:47: Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:11:50: wie gesagt das ganze unter cashflow podcast.de.

00:11:54: Wenn Du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest Abonniere diesen Podcast.

00:11:59: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on Air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:12:13: Bis dahin wünsche ich dir eine tolle Zeit, freue mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:18: Bis dann, dein Eric.