5 Immobilien-Fehler, die teuer werden

00:00:00: Fünf Dinge, die ich gerne gewusst hätte bevor ich mit Immobilien gestartet bin.

00:00:07: Der Cashflow Podcast Dein Weg zu finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:15: Lass uns direkt rein starten.

00:00:17: Punkt Nummer eins günstig ist kein Kaufsignal Es ist ein Prüfauftrag.

00:00:22: der gefährlichste Satz beim Immobilinkauf klingt völlig harmlos.

00:00:25: Die ist aber günstig.

00:00:27: Und genau dieser Satz kann dich später zwanzigtausend, fünfzigtausende oder hunderttausenden Euro kosten – nicht weil du naiv bist!

00:00:34: Sondern bei günstigen Immobilien.

00:00:36: manchmal aussehen wie Chancen und sich später benehmen wie Rechnungen mit Klingelschild.

00:00:41: Wenn du bein der Immobilie denkst… humisch?

00:00:44: Warum hat die eigentlich noch keiner

00:00:45: gekauft?!

00:00:46: Dann bist du nicht automatisch kurz vor einem genialen Deal, dann bist du kurz vor einer Prüfung... ...und diese Prüfungen entscheidet ob du ein Investment

00:00:54: kaufst!?

00:00:55: Oder ein Problem mit Rabatt.

00:00:56: Der Schnäppchenjäger in uns sieht hundertundzwanzigtausend Euro Kaufpreis Küche drin, Balkon dran Laminat zieht nicht nach Tatort aus und schon flüstert er.

00:01:06: Das könnte ein Deal sein Kann sein!

00:01:09: Aber manchmal ist billig nur der Moment indem du noch nicht verstanden hast, welches Problem dir gerade weitergereicht wird.

00:01:16: Im Exposé steht ja selten schöne Wohnungen mit zerstrittener Eigentümergemeinschaft oder gepflegtes Haus mit Sanierungstaut, dünner Rücklage und einer Heizung die innerlich schon gekündigt hat.

00:01:27: Wäre er ehrlicher?

00:01:28: Würde aber vermutlich die Klickrate auf Immobilien Squad absolut ruinieren!

00:01:32: Also brauchst Du einen eigenen Filter Und zwar drei Fragen.

00:01:37: Erste Frage Warum ist dieses Objekt günstiger als vergleichbare Objekte.

00:01:42: Zweite Frage, welches Problem kaufe ich mir hier mit zusätzlich ein?

00:01:47: Und Frage Nummer drei ist dieses problem wirklich eingepreist oder hoffe ich nur dass es nicht so schlimm werden wird?

00:01:54: die dritte frage ist brutal wichtig denn hoffnung ist bei eine immobilien kaufen sehr teures finanzierungsmittel.

00:02:01: du kannst mit hoffen um keine sonder umlage bezahlen und der handwerker schreibt unten auf die rechnung.

00:02:06: leider selten zahlbar auch in positiven gedanken.

00:02:10: Schade eigentlich.

00:02:11: Also Protokolle lesen, Rücklage prüfen, Hausgeld verstehen, Sanierungen suchen, nicht umlagefähige Kosten checken, Mietniveau gegen den echten Mietmarkt prüfern – nicht gegen den Wunschzettel aus dem Exprosé!

00:02:25: Ein Schnäppchen ist es erst wenn es nach allen Problemen immer noch günstig.

00:02:30: Vorher ist es nur billig und billig kann bei Immobilien richtig teuer werden.

00:02:35: Aber selbst wenn du diesen Fehler vermeidest, kannst du dir den nächsten ganz sauber selbst bauen in deiner eigenen Tabelle.

00:02:43: Punkt Nummer zwei Deine Excel-Tabelle muss dem Crash Test bestehen.

00:02:47: Eine Immobilie ist nicht profitabel Nur weil deine Excel-tabelle grün ist.

00:02:52: Excel ist geduldig Das echte Leben leider nicht.

00:02:56: Markler & Influencer zeigen dir gerne die schön Wetterechnung.

00:03:01: Miete kommt pünktlich, nichts geht kaputt, Hausgeld bleibt stabil!

00:03:05: Der Mieter liebt die Wohnung und die Verwaltung antwortet zuverlässiger auf kleine E-Mails als im Grunde ein kleines Immobilienmärchen mit Tabellenrahmen.

00:03:14: Nett!

00:03:15: Aber Vermögen entsteht leider nicht wenn alles perfekt läuft.

00:03:18: Vermögend entsteht, wenn dein Deal auch die schlechten Monate überlebt.

00:03:23: Darum würde ich jede Immobilie hässlich rechnen – nicht pessimistisch?

00:03:28: Ehrlich!

00:03:28: Drei Monate Leerstand, fünftausend Euro Reparatur.

00:03:31: Hausgeld steigt, Miete kommt ein bisschen später, Finanzierung wird teurer bei der Anschlussfinanzierung.

00:03:38: und jetzt wird es spannend.

00:03:39: wenn dein Deal hundertfünfzig Euro monatlichen Überschuss bringt und im ersten Jahr eine Reparatu von fünftausehnt Euro kommt dann ist nicht ein bisschen rendite weg.

00:03:49: Dann sind fast drei Jahre Cashflow weg.

00:03:52: drei Jahre für eine Position, die in der Rechnung oft gar nicht vorkommt und genau deshalb reicht Grün in Excel nicht.

00:04:00: Die Frage ist würdest du die Immobilie auch kaufen wenn sie dir in den ersten sechs Monaten keinen einzigen Euro ausschüttet?

00:04:08: Nicht weil das immer passiert sondern weil du wissen willst ob du ein Investment hast oder eine riskante Schönwetterrechnung.

00:04:17: Mein Merksatz wäre heute Rechne nicht den Deal, den du gerne hättest, rechne dem Deal der realistisch ist.

00:04:24: Wenn er dann noch funktioniert wird es interessant.

00:04:27: aber selbst wenn wir hier die Gefahr erkennen Dann spielt uns unser Kopf manchmal einen gefährlichen Streich Einen der grundsätzlich sogar noch vernünftig klingt.

00:04:36: Der Kopf greift zum beliebtesten Beruhigungsmittel im Immobilienbereich.

00:04:41: Naja, dafür steigt die Immobilie ja im Wert.

00:04:44: Und genau da wird es gefährlich!

00:04:46: Punkt drei – Wertsteigerung ist kein Rettungsplan.

00:04:50: Wertsteigernum ist die Lieblingsausrede von Marklern und Verkäufern bei schlechten Deals.

00:04:55: Hartja ich weiß... Aber da draußen werden unglaublich viele mittelmäßige Immobilien mit einer schönen Zukunftsgeschichte verkauft.

00:05:04: Die Lage entwickelt sich, die Mieten steigen.

00:05:06: das Viertel kommt schon.

00:05:08: in zehn Jahren sieht alles ganz anders aus?

00:05:10: Ja, vielleicht.

00:05:12: Aber vielleicht nicht schnell genug?

00:05:14: Vielleicht auch nicht genau in dieser Straße?

00:05:16: Vielleicht nicht genau bei diesem Objekt und vielleicht nicht nach dem Kaufnebenkostenfinanzierung in Standhaltung und Steuern einmal kräftig zugeschlagen haben?

00:05:26: Natürlich können Immobilien im Wert steigen aber Wertsteigerungen darf nicht die Krücke sein auf der dein ganzer Deal humpelt denn Wertsteigungen steht auf dem Papier Cashflow.

00:05:40: Die bessere Frage ist nicht, kann diese Immobilie im Wert steigen?

00:05:50: Kann ich die Miete sauber entwickeln?

00:05:52: Kann ich Leerstand vermeiden oder beseitigen?

00:05:54: Kann Ich die Nutzung verbessern, die Kosten senken an den klaren Exitplanen.

00:05:59: Oder hoffe ich nur dass der Markt mich rettet!

00:06:02: Wenn er dir nur funktioniert weil irgendjemand irgendwann mal mehr bezahlt als du heute dann hast Du vielleicht keine Rendite gekauft.

00:06:11: Dann hast Du Hoffnung gekauft.

00:06:12: Nur mit Grundbuch.

00:06:13: und genau diese Hoffnung wird draußen viel zu oft als Strategie verkauft.

00:06:18: Wir machen es anders.

00:06:19: Wir fragen nicht, was passiert wenn alles gut läuft.

00:06:21: Wir fragen, was bleibt übrig?

00:06:23: Wenn die schöne Geschichte nicht eintritt!

00:06:26: Bis hierhin ging es um Geld.

00:06:28: Jetzt kommt der Punkt, der oft noch mehr wehtut weil er nicht nur Rendite kostet sondern viel gefährlicher deine Freiheit.

00:06:36: Punkt Nummer vier den ich gerne gewusst hätte kauft ihr kein Zweites Hamsterrad.

00:06:41: Viele kaufen Immobilien, weil sie unabhängiger werden wollen.

00:06:45: Mehr Sicherheit mehr Einkommen mehr Abstand vom Job.

00:06:48: vielleicht geht dir hier auch so völlig verständlich Aber genau hier liegt die Falle.

00:06:53: Du willst weniger Abhängigkeit und unterschreibst plötzlich neue Abhängigkeiten von der Bank, von Mietern, von Reparaturen, von Rücklagen, von einer Hausverwaltung, die E-Mails offenbar als unverbindliche Literaturempfehlung versteht um.

00:07:06: plötzlich füllt sich deine Kapitalanlage nicht mehr nach Freiheit an sondern wie ein weiteres Projekt auf deiner To-do Liste.

00:07:14: Immobilien können großartig sein.

00:07:16: Ich liebe Immobiliens sonst hätte ich mir kein achtstelliges Portfolio aufgebaut.

00:07:20: Immobilien werden nicht automatisch passiv, nur weil sie aus Beton und Steinen sind.

00:07:25: Manche Immobiliens sind Vermögensbausteine andere sind Nebenjobs mit Dach um.

00:07:31: den Unterschied merkst du oft erst wenn Du schon gekauft hast.

00:07:34: draußen klingt Passives Einkommen natürlich besser als ich diskutiere seit drei Wochen über eine Gegensprechanlage.

00:07:41: aber genau solche Dinge entscheiden ob eine Immobile in dein Leben passt.

00:07:46: Deshalb reicht die Frage nicht, kann ich mir diese Immobilie leisten?

00:07:49: Die bessere Frage ist, passt diese Immobilie in mein Leben und zu meinen Zielen.

00:07:55: Wie viel Zeit kostet sie?

00:07:56: Wie viel Liquidität kann sie mir ziehen?

00:07:59: Welche Probleme kann ich vorher durch Vertrag, Verwaltung, Rücklagen oder System entschärfen?

00:08:05: Und die unbequemste Frage würde ich diese Immobile auch noch wollen wenn sie nicht so gut klingt, nicht so good dargestellt wäre denn Ich habe eine Kapitalanlage gekauft.

00:08:15: Klingt natürlich gut!

00:08:17: Ich hab mir ne Baustelle mit Mietvertrag gekauft, klingt weniger nach finanzieller Freiheit.

00:08:22: Der Filter ist nicht sei ängstlich.

00:08:24: der Filter ist lass dich nicht von der schönsten Version des Deals blenden.

00:08:29: und wenn du diesen Gedanken ernst nimmst kommt irgendwann ne Frage die viele leider zu schwät stellen Muss ich wirklich kaufen?

00:08:37: Oder brauche ich eigentlich etwas ganz anderes um Cashflow aufzubauen?

00:08:41: Und damit kommen wir zum Punkt Der für viele der eigentliche Gamechanger ist.

00:08:45: Punkt Nummer fünf den ich gerne am Anfang gewusst hätte, Cashflow hängt gar nicht zwingend am Grundbuch!

00:08:52: Am Anfang denken fast alle wenn ich mit Immobilien Geld verdienen möchte muss ich Immobilie kaufen.

00:08:57: also brauche ich Eigenkapital, eine Bank, eine Finanzierung einen passenden Kaufpreis und idealerweise noch ein Bankberater der morgens nicht schon drei andere Problemfälle auf dem Tisch hatte.

00:09:08: Kaufen ist ein großartiger Weg.

00:09:10: Ich liebe Immobilienbesitz, aber kaufen ist tatsächlich nicht der einzige Weg um mit Immobilie im Cashflow zu erzeugen.

00:09:16: Fast niemand hat auf dem Schirm dass man eine Wohnung gar nicht kaufen muss um damit Geld zu verdienen.

00:09:22: Klar!

00:09:23: Ist erstmal nicht der übliche Weg kann aber viel sicherer schneller und finanziell interessanter sein.

00:09:30: Manchmal ist der Hebel das du die Nutzung besser kontrollierst als der Eigentümer selbst Schlechte Nutzung zu viel Aufwand, falsches Vermietungsmodell.

00:09:38: Daraus kann Cashflow entstehen für dich!

00:09:40: Aber nicht durch diese wilde Nummer.

00:09:43: Wohn- und Mietenbett reinstellen, Daumen drücken und hoffen dass keiner Fragen stellt.

00:09:47: Das ist kein System.

00:09:48: das Stress ohne Eigentum und Stress ohne eigentum ist Möglich eine traurige Kombination.

00:09:53: Der entscheidende Gedanke ist, miete eine perfekt passende Wohnung an, schaffe Mehrwert und vermiete sie mit deutlichem Gewinn weiter.

00:10:02: Das geht schneller und einfacher als jeder Immobilienkauf.

00:10:06: Cashflow entsteht aus Kontrolle Nachfrage- und sauberer Umsetzung.

00:10:10: Und genau hier liegt die nächste große Gefahr.

00:10:13: Kontrolle ohne Eigentum kann ein starker Heber sein oder einen Minenfeld.

00:10:18: der Unterschied steht im Vertrag Einsatz zu wenig eine Erlaubnis nicht sauber geregelt, eine Nachfrage zu schön gerechnet und plötzlich hast du keinen Cashflow ohne Kauf.

00:10:28: Du hast dir ein Problem gemietet!

00:10:30: Und wenn es jetzt bei dir geklickt hat das Cashflow gar nicht zwingend am Grundbuch hängt dann kommt die wichtige Frage wie kontrollierst du eine Immobile ohne dir rechtlich?

00:10:41: und finanziell ein Problem zu bauen.

00:10:43: Wo ist Rent-to-Rent sauber?

00:10:45: Wo muss vorher geklärt sein, was muss im Vertrag stehen dass bei dir hier alles sauber läuft das du sofort cashflow erzeugst.

00:10:53: Schau dir das Video so startest du sicher in rent to rent an.

00:10:57: es zeigt dir wie du sicher gehst dass alles sauber läuft und du schnell und einfach sicheren Cashflower zeugst.

00:11:03: Und es zeigt dir auch, ab welchem Punkt außen einem cleveren Modell ein teurer Anfängerfehler wird!

00:11:08: Genau das zeige ich dir alles im nächsten Video.

00:11:11: Wenn Punkt fünf bei dir gezündet hat brauchst du als nächstes nicht mehr Motivation.

00:11:16: Dann brauchst Du die genauen Regeln und Tricks Und die schauen wir uns jetzt an.

00:11:20: Wir sehen uns gleich im nächsten video.

00:11:22: Schau DAS unbedingt als Nächstes an.

00:11:25: Ja Das war's für heute.

00:11:26: Es war schön, dass Du mit dabei warst Dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:11:31: Unter cashflowpodcast.de findest du die Show notes und dort hast du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge, Du hast links und zum Teil auch Downloads.

00:11:42: wie gesagt das ganze unter cashflow podcast.de.

00:11:46: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest Abonniere diesen Podcast.

00:11:51: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht.

00:11:56: und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:12:05: Bis dahin wünsche ich dir ne tolle Zeit, freu mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:10: Bis dann, dein Eric.