Eigentumswohnung kaufen? Das kann fatal sein

00:00:00: Wenn du gerade überlegst, eine Eigentumswohnung als Geldanlage zu kaufen.

00:00:03: Dann pass an diesen Punkt bitte wirklich auf!

00:00:06: Denn viele machen hier nicht nur einen gefährlichen Rechenfehler was fataler ist.

00:00:10: Viele stellen sich zudem noch die falsche Frage und das ist viel teurer.

00:00:18: Der Cashflow Podcast Dein Weg zur finanzieller und persönlicher Freiheit.

00:00:26: Sie sagen, ich will mir mit Immobilien etwas aufbauen.

00:00:29: Was sie eigentlich meinen ist oft Ich will monatlich spürbar mehr Luft, etwas mehr Geld auf dem Konto.

00:00:35: und genau da beginnt das Problem Denn eine Eigentumswohnung kann ein richtig gutes Investment sein!

00:00:41: Sie kann dir langfristig Vermögen aufbauten.

00:00:43: Sie kann sinnvoll sein für Bestand, für die Rente viel später mal im Alter aber sie kann gleichzeitig Eine ziemlich ernüchternde Antwort auf die Frage nach Cashflow sein.

00:00:53: Sie kann sich monatlich sogar negativ auswirken, der Unterschied ist fatal!

00:00:58: Trotzdem wird das da draußen ständig in einem Topf geworfen.

00:01:02: Da heißt es einfach Eigentum ist immer vernünftig Mieter zahlt Kritis Immobilien gehen immer klingt alles wunderbar Hilft ihr leider wenig wenn ein Konto dabei jeden Monat mehr und mehr nach unten statt nach oben geht.

00:01:16: Und genau deshalb Schauen wir heute nicht auf Immobilienromantik.

00:01:20: Wir schauen auf die Frage, die fast keiner sauber stellt.

00:01:23: Ist eine Eigentumswohnung als Geldanlage wirklich eine gute Idee?

00:01:27: Wenn dein eigenliches Ziel Cashflow ist und warte kurz denn genau hier kippt es bei den meisten!

00:01:34: Nicht beim eigentlichen Objekt, nicht beim Zinssatz, nicht im Exposé mit dem obligatorischen Licht durchflutet obwohl die Sonne dort nur auf kurzer Durchreise ist sondern schon viel früher Bei der Zielverwechslung.

00:01:47: Ich verstehe komplett, warum viele in Richtung Eigentumswohnungen denken.

00:01:51: Ganz ehrlich!

00:01:52: Das ist ja erstmal absolut nachvollziehbar.

00:01:54: Du kaufst etwas Reales, etwas Greifbares Betongold Etwas das dir irgendwann gehört.

00:02:00: Du hast Miedeinnahmen.

00:02:02: Du baust vielleicht Vermögen auf und du hast dieses beruhigende Gefühl endlich mal was Vernünftiges zu tun.

00:02:08: Das Problem ist nur genau deshalb ist die Falle so gut getarnt, weil sie sich nicht dumm anfühlt sondern verdammt vernünftig.

00:02:17: und genau in solche Denkfehler tappen oft nicht die Kaoten.

00:02:21: Sondern die Ordentlichen!

00:02:22: Die Vorsichtigen!

00:02:23: Die Leute, die eigentlich alles richtig machen wollen.

00:02:26: Deshalb ist das hier kein Video um dich von oben herab zu belehren.

00:02:30: Ganz im Gegenteil.

00:02:32: Wenn du in diese Richtung denkst heißt das erstmal nur dass du so tippst wie sehr viele vernünftige Menschen.

00:02:38: Wir müssen nur an einer Stelle präziser werden als das übliche Immobiliengeräte da draußen, nämlich hier.

00:02:44: Willst du Vermögen aufbauen oder willst du monatlich Überschuss?

00:02:50: Das klingt ähnlich!

00:02:51: Ist es aber überhaupt nicht.

00:02:53: Vermöganaufbau heißt oft langfristig sinnvoll solide stabile Substanz.

00:02:59: Keschlau heißt was bleibt dir jetzt und hier jeden Monat wirklich übrig?

00:03:04: – genau an dieser Trennung scheitern draußen unglaublich viele Entscheidungen, weil Eigentum emotional oft stärker wirkt als die Funktion.

00:03:14: Man kauft sich dann etwas das sich gut anfühlt nicht unbedingt etwas dass auch das eigentliche Problem am besten löst.

00:03:21: und jetzt kommt der Punkt bei dem sich viele Käufer schon ungewollt etwas schön rechnen.

00:03:26: sie schauen auf den Kaufpreis und tun innerlich so als wer damit die Geschichte im Wesentlichen erzählt.

00:03:32: sagen wir die Wohnung kostet saubere Zahl, macht sich gut im Kopf.

00:03:37: Das weiß natürlich auch der Makler!

00:03:39: Nur kostet eine Wohnung eben nie das was im Exposé steht.

00:03:43: Da kommen noch Notar-, Grundbuch-, Grunderwerbsteuer und je nach Fall der Makle dazu.

00:03:49: Und plötzlich reden wir über nicht mehr zweihundertfünfzigtausend sondern eher zweihundertfünfeunzebzig oder zweihundachzigtaussend Euro.

00:03:56: Das ist noch kein Weltuntergang Aber es ist der erste Moment, in dem die Realität und Wunschbild anfangen sich leicht schief anzuschauen und voneinander wegzutriften.

00:04:06: Und das ist noch nicht mal das eigentliche Problem.

00:04:08: Das eigentliche problem kommt danach!

00:04:10: Viele verwechseln mit Einnahmen mit Cashflow.

00:04:13: Das ist da draußen eines der beliebtesten Immobilienmärchens.

00:04:17: Neunhundertfünfzig Euro Kaltmiete klingt auf dem Papier erstmal fast schon charmant.

00:04:22: und genau hier springt bei vielen die Fantasie an, neunhundfünftig Euro jeden Monat kommen rein!

00:04:27: Läuft doch?

00:04:28: Wäre schön... Ist nur leider nicht so realistisch.

00:04:31: Es sind etwas so realistic wie wenn im Exposé die ruhige Lage bedeutet dass die Hauptstraße nachts halt nur mittelstark hupt denn diese Neunhundertfünfzig Euro sind nicht dein Cashflow.

00:04:42: Davon gehen Finanzierung, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen Verwaltung, kleinere Reparaturen und irgendwann auch die größeren Themen ab.

00:04:51: Und plötzlich sieht die hübsche Miete nicht mehr aus wie ein zweites Standbein sondern eher wie ein höflicher Vorschlag.

00:04:57: Dann bleiben vielleicht vierzig fünfzig Euro Vielleicht ein bisschen mehr extrem oft aber eben absolut gar nichts.

00:05:04: und über seventy zwei Prozent der Käufer legen sogar jeden Monat aus eigener Tasche drauf, wenn genau in dem Moment eine Renovierung oder eine Sonderumlage anliegt was bei Wohnungen erstaunlich gerne passiert.

00:05:18: Dann ist das ganze schöne Traum schnell auf Tauchstationen!

00:05:22: Und genau hier wird es teuer.

00:05:24: nicht weil kaufen schlecht wäre sondern weil viele beim Wort Geldanlage innerlich Cashflow hören obwohl sie in Wahrheit oft eher einen Vermögen Speicher kaufen.

00:05:34: Manchmal leider sogar ein Fass ohne Boden, das ist ein Satz den man sich merken sollte!

00:05:40: Nicht jede Kapitalanlage ist auch eine gute Cashflow-Anlage und wenn du diesen Satz einmal wirklich verstanden hast siehst du viele Wohnungsangebote plötzlich mit ganz anderen Augen.

00:05:51: dann schaust du nicht mehr nur auf die Lage der Quadratmeter und Miete.

00:05:55: dann fragst du dich Wie viel Kapital binde ich hier?

00:05:58: Wieviel Risiko kaufe ich mir ein und was bleibt nach der ganzen Romantik am Monatsende wirklich übrig, denn genau darum geht es doch oder besser gesagt viele kaufen Besitz und Belastung obwohl sie eigentlich mehr Luft auf dem Konto möchten.

00:06:14: Mehr finanzielle Freiheit das ist ein Himmel weiter Unterschied!

00:06:18: Und jetzt kommt meistens der Einwand Den ich an der Stelle komplett verstehe, ja aber Eigentum ist doch sicherer.

00:06:26: Vorsicht mit diesem Satz!

00:06:27: Der klingt erstmal gut – genau das macht ihn so gefährlich.

00:06:32: Sicherer wofür?

00:06:34: Für Vermögensaufbau über viele Jahre?

00:06:36: Zumindest manchmal….

00:06:37: denn unsere Regierung wird in den nächsten zwanzig Jahren sich noch das ein oder andere einfallen lassen und die Besitzer zur Kasse bitten Für möglichst sofort spürbaren monatlichen Cashflow mit möglichst effizienten Kapitaleinsatz, da sieht es leider bei dem meisten extrem mau aus.

00:06:54: Und wenn wir schon ehrlich sind dann müssen wir auch den nächsten Punkt offen ansprechen.

00:06:59: Viele kaufen nicht nur aus Renditegründen.

00:07:02: viele kaufen auch weil Eigentum im Kopf einfach besser aussieht!

00:07:06: Es fühlt sich solider an beruhigender Nach etwas, was einem gut fühlen lässt.

00:07:12: eben und nochmal das ist nicht dumm.

00:07:14: Das ist menschlich.

00:07:16: aber wir sollten hier nicht nur darauf schauen was sich gut anfühlt Wir sollten darauf schauen Was dass jeweilige ziel wirklich besser löst.

00:07:24: Und genau jetzt kommt der teil bei dem draußen viele entweder sofort neugierig werden oder reflexartig die nase rümpfen.

00:07:32: beides ist okay man muss es nur sauber trennen.

00:07:35: wenn dann eigentliches ziehen cashflow ist dann wäre es schlicht unklug, nur den Kauf anzuschauen.

00:07:41: Du musst alternativen kennen – nicht weil kaufen plötzlich Unsinn wäre sondern weil du sonst keinen fairen Vergleich hast!

00:07:48: Weil du schlichtweg gar nicht vergleichen kannst ohne Alternative.

00:07:52: Genau an dieser Stelle kommt Rent-to-Rent ins Spiel.

00:07:55: Ich weiß das ist für viele erstmal nicht der Standardgedanke, weil Immobilien in Deutschland fast automatisch mit Kaufen gleichgesetzt werden So als gäbe es nur zwei Wege entweder du kaufst oder du schaust zu.

00:08:06: Genau dieser Reflex kostet viele Zeit und Geld, denn Rent-to-Rent ist nicht irgendein windiges Konstrukt für Leute mit zu viel Motivation.

00:08:15: Sauber aufgesetzt ist es eine geniale Strategie – eine Strategie?

00:08:19: Mit einer anderen Zielsetzung!

00:08:21: Nicht besitzt, sondern Cashflow also mehr Geld jeden Monat und zwar im Hier und Jetzt nicht erst in zwanzig Jahren.

00:08:28: jetzt kommt der Punkt den dir fast keiner da draußen sauber erklärt bei Kauf fragst du oft was gehört mir?

00:08:34: irgendwann Bei Rent-to-Rent fragst du, was bleibt mir monatlich wirklich übrig und wie viel Kapital muss ich dafür binden?

00:08:43: Das ist nicht die selbe Frage.

00:08:44: Und deshalb kommt auch nicht dieselbe Antwort heraus.

00:08:47: Nehmen wir ein simples Beispiel, eine Vierzimmerwohnung, gute Lage ordentlicher Schnitt, Warmmiete, Tausend Einhundert Euro.

00:08:53: Dazu kommt Strom, Internet, kleiner Puffer.

00:08:55: im laufende Kosten sagen wir insgesamt tausend dreinundfünfzig Euro.

00:08:59: Wenn du die Zimmer möbliert einzeln für jeweils fünfhundert euro vermietest kommst du auf zweitausend Eureeinnahmen bleiben sechshundertfünfzig Euro für dich jeden Monat.

00:09:08: und bevor jemand innerlich sofort ja aber sagt Völlig richtig.

00:09:13: Natürlich ist das kein Automatismus!

00:09:15: Natürlich klappt das nicht mit jedem Objekt, natürlich muss die Vertrags-Seite sauber aufgesetzt sein.

00:09:21: Natürlich brauchst du Standards-, Auswahlstruktur und ein Modell, dass nicht auf Hoffnung basiert – aber genau das ist ja der Punkt.

00:09:28: wenn Du das sauber machst kann für das Ziehen Cash Flow plötzlich eine ganz andere Logik sinnvoller sein als der klassische Kauf.

00:09:35: Und genau diese Möglichkeit sehen viele gar nicht weil sie sich viel zu früh auf Eigentum festgelegt haben.

00:09:42: Sie vergleichen dann nicht mehr offen, sie verteidigen innerlich nur noch das Modell dass sich für sie am vernünftigsten anhört.

00:09:49: aber vernünftig klingen und funktional passen ist nicht dasselbe.

00:09:54: nochmal als Merksatz eigentum ist nicht automatisch cashflow im Gegenteil sogar oft es erst mal gebundenes Geld mit guter pr.

00:10:03: und ich sage das nicht um Eigentums schlecht zu reden.

00:10:06: Ich habe selbst einen gut achtstelligen Immobilienbesitz allein in Deutschland Weil es da draußen so ist, dass viele so tun als werdet die Unterscheidung zwischen Cashlohn und Immobilienkauf unwichtig.

00:10:17: Ist sie nicht?

00:10:18: Sie ist entscheidend!

00:10:19: Jetzt fairerweise zur anderen Seite damit wir hier nicht in die nächste Fantasie abbiegen.

00:10:23: Rent-a-Rent is kein Wundermodell.

00:10:25: Wäre schön, ist das aber nicht.

00:10:27: Wenn die Untervermietungen nicht sauber geregelt sind hast du ein Problem.

00:10:30: Und wenn das Objekt nicht passt hast Du auch nen Problem.

00:10:33: Wenn Du operativ schlampig arbeitest wird es anstrengend.

00:10:36: Wenn du glaubst möbliert sei schon ne Strategie dann lernst du sehr schnell, dass ein Bett und einen Willen an Passwort noch kein Geschäftsmodell sind.

00:10:44: Auch dieses Modell lebt von Struktur, von Auswahl, von Standards, von sauberer Umsetzung – aber genau deshalb muss man fair vergleichen!

00:10:52: Beide Modelle haben Risiken Nur eben unterschiedliche.

00:10:56: Beim Kauf liegt das Risiko oft stärker in der Kapitalbildung, Finanzierung, Zinsniveau, Instanthaltung und langer Festlegung.

00:11:03: Lange Festlegungen, die dich den auch mehr oder weniger guten Entscheidungen der Politik für die nächsten zwanzig Jahre aussetzt!

00:11:09: Bei Rent-Rent stärker im Objektauswahl, Setup Vertragslogik und laufender Operative.

00:11:15: Die kluge Frage lautet also nicht soll ich kaufen?

00:11:19: Was passt besser zu meinem Ziel, meinem Kapital und meiner aktuellen Situation?

00:11:24: Wenn du viel Eigenkapital hast, gute Deals findest, langfristig Bestand aufbauen willst und auch einen langen Atem mitbringst.

00:11:31: Dann kann der Eigentumswohnung als Geldanlage absolut stark sein!

00:11:34: Wenn du aber sagst ich will cashflow möglichst sofort und das jeden Monat planbar wenn du sagst Ich will mein Kapital nicht sofort massiv binden Ich will ein zweites Standbein, ich will schneller ins Handeln kommen und flexibel bleiben.

00:11:48: Dann solltest du eher nicht fragen ob kaufen irgendwie funktioniert?

00:11:52: Dann solltest du fragen welches Modell dein Ziel funktional besser erfüllt.

00:11:57: Wenn du da tiefer gehen möchtest dann schau dir als nächstes meine Videoserie über Rent-to-Rent an.

00:12:02: Da zeige ich dir das System ganz genau Schritt für Schritt.

00:12:07: Ja!

00:12:07: Das war es für heute.

00:12:08: Es war schön dass Du mit dabei warst Dass wir gemeinsam Zeit verbracht haben.

00:12:13: Unter cashflowpodcast.de findest du die Show notes und dort hast du weitere wertvolle Informationen zu dieser Folge, Du hast links und zum Teil auch Downloads wie gesagt das ganze unter cashflow podcast.de.

00:12:28: Wenn du auch zukünftig keine Folge verpassen möchtest abonniere diesen Podcast.

00:12:33: Dann wirst du automatisch benachrichtigt, wenn eine weitere Folge on air geht und ich freue mich, wenn wir beim nächsten Mal wieder Zeit zusammen verbringen dürfen und gemeinsam an deinem Cashflow, an deinen Strategien arbeiten können!

00:12:47: Bis dahin wünsche ich dir ne tolle Zeit, freu mich dich beim nächsten mal wieder zu sehen oder zu hören.

00:12:52: Bis dann, dein Eric.